关于中国的房地产所处阶段浅谈
最近得知几个朋友在北京贷款购了房子，成功当上房奴，北京北四环边房价，大概7万一平米。不到100平方，要700来万。有一个段子：现在一些上市公司市值，还抵不上北京一个小区房子的总价。股市明显低估的证据？还是房地产进入了最后的狂欢？有点无语，十几年前，这些地方的房价也就只有5000/平米上下。
在房产网上看看，在北京北四环边上，买普普通通的80平米的两居房子动辄也要500万。在众多房地产网站，都有房贷计算器，便于了解自己贷款的额度和每月还款的情况。比如说，500万的房子，需要是第一套，才可以是70% 的贷款。贷款20年，那么计算如下：
房屋总价：500.00万元
评估价格：400.00万元
贷款总额：280.00万元
首付额度：220.00万元
还款总额：487.27万元
利息总额：207.27万元
贷款月数：240月
月均还款额：20303.12元
商业贷款：6.15%
房产中介告知的利息是很低的，说是只有3%多一点的利息。他的计算是这样的：利息总额207.27万/贷款总额280万=74.02%， 总利息74.02%/20年=3.7%
利息看上去不高嘛！但是，仔细一想，便很惊诧，因为贷款从第一个月开始就要还本金了，本金应该是逐步减少的，已经还的本金是不该再收利息了！所以，用利息总额207.27万/贷款总额280万/20年，相当于是20年以后再还的概念！
银行方面的利息标注的是6.15%，还比较确切。但是目前银行的存款利息为一年期的1.5%，即便5年期以上的，也只有3.25%。对于房产的贷款，平均的利差大约为3%。而这也印证了银行对于个人房产贷款的青睐----息差好，坏账率极小。
再继续看这个例子。500万房子，贷款280万，每年还款的累计数如下：
1 年 243636
2 年 487272
3 年 730908
4 年 974544
5 年 1218180
6 年 1461816
7 年 1705452
8 年 1949088
9 年 2192724
10 年 2436360
11 年 2679996
12 年 2923632
13 年 3167268
14 年 3410904
15 年 3654540
16 年 3898176
17 年 4141812
18 年 4385448
19 年 4629084
20 年 4872720
假设房地产像日本的1990年之后10几年一样，暴跌到只有高处价格的20%的极端情况，那么该房子抵押在银行而只值100万元。能抵掉贷款后，还有180万要还，那么只要该房子已经付款8年以上（见上面数据8年已经还款 1949088），那么银行理论上是不亏的，如果买房者已经还贷n年，那么银行对此业务的风险，只有8-n年的还款数额的风险，极端情况房贷的风险仅此而已！
但这种情况，对于投资者来说，可能是巨大灾难！首付了220万巨款，然后又确定好了20年的负债，每月还款2万多，10年过去了，又付出了2436360元，忽然间房子只值100万了！
也许人们说，值100万就100万，自己住着无所谓涨跌！但这只是对于还清贷款的人而言的！刚还了一半年份的人们，该有多困难！困难不仅仅在于房价的低迷，更在于无法行动！继续还的话，像傻瓜一样，房子只值100万，但后10年还要交2436360元！这不是有毛病吗！如果没有这个房子，用240万可以买两套多一模一样的房子！那么，怎么处理？卖了房子都不够还款的，还是会欠银行的！断供的话，会影响个人的信用。这是最大的无奈！
即便只是房价下降一半，还值250万，那么首付220万和头10年的还款243万也是基本上化为乌有的！因为后面10年的还款总数，相当于重新买这个房子的价格！
当然，多数人还是会遵守规则，为自己的投资失败负责的，因为一般的来说只有一套房的，即便遇到房价极大灾难，在家人帮助下，极力挺也要挺过去，而且一旦发生断供情况，管理层也会采取措施，或让房价继续涨把问题拖延到以后（现状就有过去问题拖延而来的痕迹），或对首套房贷的人进行有限的政策性救助。
可以想象到，多套房子的人们，会在灾难中损失严重。这和股票一样，追高越多，仓位越重，自然灾难越大！
当然，我不能预测股市的灾难什么时候来，更不能预测房价什么时候会跌。细思极恐，高房价下，定下20-30年的负债，不是别的，是真房奴！
但是房价真的是太高了，像股市5000时候的局面，再翻一倍，那得有多么大的洪荒之力！市场有时候就是那么讽刺！在股价暴跌过程中，起动力作用的，正是那些当初叫嚣着融资冲进来的那些。房价也会的，不过是很漫长的周期，日本的房价用了10多年才跌到底，又低位盘旋了10多年，而这些过程在股市最快可能半年到一年就可以完成。
都说房子是刚需不够住，但空置的房子实在是太多了，这种资源浪费及其严重。都说房价是市场决定的，就是因为没有调控好资源的利用，没有正确利用投机，拖延问题，以及延续某些既得利益，才会造成如今的高房价。
如今北京北四环的一套两居室，可以在澳洲墨尔本买两座精装海边大别墅。在纽约也可以买下同样市郊同样大小的房子，并剩下200万左右。在东京可以买下两套精美别致的一居室，使用面积和是等同的，也可以剩下100多万。这些都可以在房地产网海外房产中搜索到。
细思极恐，人们在用不可思议的昂贵的费用支付着安全感（有房）和幸福感（房价上涨）。
最近得知几个朋友在北京贷款购了房子，成功当上房奴，北京北四环边房价，大概7万一平米。不到100平方，要700来万。有一个段子：现在一些上市公司市值，还抵不上北京一个小区房子的总价。股市明显低估的证据？还是房地产进入了最后的狂欢？有点无语，十几年前，这些地方的房价也就只有5000/平米上下。
在房产网上看看，在北京北四环边上，买普普通通的80平米的两居房子动辄也要500万。在众多房地产网站，都有房贷计算器，便于了解自己贷款的额度和每月还款的情况。比如说，500万的房子，需要是第一套，才可以是70% 的贷款。贷款20年，那么计算如下：
房屋总价：500.00万元
评估价格：400.00万元
贷款总额：280.00万元
首付额度：220.00万元
还款总额：487.27万元
利息总额：207.27万元
贷款月数：240月
月均还款额：20303.12元
商业贷款：6.15%
房产中介告知的利息是很低的，说是只有3%多一点的利息。他的计算是这样的：利息总额207.27万/贷款总额280万=74.02%， 总利息74.02%/20年=3.7%
利息看上去不高嘛！但是，仔细一想，便很惊诧，因为贷款从第一个月开始就要还本金了，本金应该是逐步减少的，已经还的本金是不该再收利息了！所以，用利息总额207.27万/贷款总额280万/20年，相当于是20年以后再还的概念！
银行方面的利息标注的是6.15%，还比较确切。但是目前银行的存款利息为一年期的1.5%，即便5年期以上的，也只有3.25%。对于房产的贷款，平均的利差大约为3%。而这也印证了银行对于个人房产贷款的青睐----息差好，坏账率极小。
再继续看这个例子。500万房子，贷款280万，每年还款的累计数如下：
1 年 243636
2 年 487272
3 年 730908
4 年 974544
5 年 1218180
6 年 1461816
7 年 1705452
8 年 1949088
9 年 2192724
10 年 2436360
11 年 2679996
12 年 2923632
13 年 3167268
14 年 3410904
15 年 3654540
16 年 3898176
17 年 4141812
18 年 4385448
19 年 4629084
20 年 4872720
假设房地产像日本的1990年之后10几年一样，暴跌到只有高处价格的20%的极端情况，那么该房子抵押在银行而只值100万元。能抵掉贷款后，还有180万要还，那么只要该房子已经付款8年以上（见上面数据8年已经还款 1949088），那么银行理论上是不亏的，如果买房者已经还贷n年，那么银行对此业务的风险，只有8-n年的还款数额的风险，极端情况房贷的风险仅此而已！
但这种情况，对于投资者来说，可能是巨大灾难！首付了220万巨款，然后又确定好了20年的负债，每月还款2万多，10年过去了，又付出了2436360元，忽然间房子只值100万了！
也许人们说，值100万就100万，自己住着无所谓涨跌！但这只是对于还清贷款的人而言的！刚还了一半年份的人们，该有多困难！困难不仅仅在于房价的低迷，更在于无法行动！继续还的话，像傻瓜一样，房子只值100万，但后10年还要交2436360元！这不是有毛病吗！如果没有这个房子，用240万可以买两套多一模一样的房子！那么，怎么处理？卖了房子都不够还款的，还是会欠银行的！断供的话，会影响个人的信用。这是最大的无奈！
即便只是房价下降一半，还值250万，那么首付220万和头10年的还款243万也是基本上化为乌有的！因为后面10年的还款总数，相当于重新买这个房子的价格！
当然，多数人还是会遵守规则，为自己的投资失败负责的，因为一般的来说只有一套房的，即便遇到房价极大灾难，在家人帮助下，极力挺也要挺过去，而且一旦发生断供情况，管理层也会采取措施，或让房价继续涨把问题拖延到以后（现状就有过去问题拖延而来的痕迹），或对首套房贷的人进行有限的政策性救助。
可以想象到，多套房子的人们，会在灾难中损失严重。这和股票一样，追高越多，仓位越重，自然灾难越大！
当然，我不能预测股市的灾难什么时候来，更不能预测房价什么时候会跌。细思极恐，高房价下，定下20-30年的负债，不是别的，是真房奴！
但是房价真的是太高了，像股市5000时候的局面，再翻一倍，那得有多么大的洪荒之力！市场有时候就是那么讽刺！在股价暴跌过程中，起动力作用的，正是那些当初叫嚣着融资冲进来的那些。房价也会的，不过是很漫长的周期，日本的房价用了10多年才跌到底，又低位盘旋了10多年，而这些过程在股市最快可能半年到一年就可以完成。
都说房子是刚需不够住，但空置的房子实在是太多了，这种资源浪费及其严重。都说房价是市场决定的，就是因为没有调控好资源的利用，没有正确利用投机，拖延问题，以及延续某些既得利益，才会造成如今的高房价。
如今北京北四环的一套两居室，可以在澳洲墨尔本买两座精装海边大别墅。在纽约也可以买下同样市郊同样大小的房子，并剩下200万左右。在东京可以买下两套精美别致的一居室，使用面积和是等同的，也可以剩下100多万。这些都可以在房地产网海外房产中搜索到。
细思极恐，人们在用不可思议的昂贵的费用支付着安全感（有房）和幸福感（房价上涨）。