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楼8| 马光远：用过去的思维预测房价一定错得离谱

楼8
2017-11-06 09:58
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马光远，独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。学术旨趣主要在宏观经济、民间投资、房地产和产业安全等领域。正筹办国家经济安全与战略研究院。兼任北京市政协委员、民建北京市金融委员会副主任，北京市西城区政协常委、经济委员会副主任等职务。
近日，马光远发表文章认为：中国社会主要矛盾的变化，对于思考房地产市场下一步，具有非常重要的指导意义。现在，很多人思考中国房地产问题，预测未来的房价，仍然停留在过去“房子不够”，“住房短缺”下的市场变化规律，而没有意识到中国房地产的主要矛盾也已经发生了颠覆性的变化。
以下为文章原文的几个要点提炼：
一、从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是房地产市场化的伟大成果。
二、房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。
三、无论是户均拥有住房的状况，人均居住面积，以及未来房地产市场的增量等数据互相印证，我们可以肯定地认为，房子基本够了。
四、按照现在城镇居民人均36.6平米的居住面积，2016年全国城镇人口是7.9289亿，那么，城镇住房建筑总量超过了290亿平，如果再加上60到70亿平的小产权房，以及大概率不小于小产权房规模的其他特殊房产，中国城镇居住建筑总面积应该超过了400亿平，按照400亿平，城镇人均居住建筑面积应该达到了人均50平，而不是36.6平米，如果按照80%的比率折成使用面积，全国城镇人均居住使用面积其实也达到了40平米。
五、更具有指标意义的是，包括北京、上海、广州、深圳在内，二手房的交易量已经超过了新房，这也意味着，中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场，而这也是住房告别短缺的一个极具说服力的指标。
六、中国人均居住面积除了低于美国，其实已经超过了2009年的英、法、德、日等发达国家。根据OECD研究报告的结论，在人均居住面积超过35平后，房地产将迎来转折点，高速增长和房价高涨的阶段结束，房地产进入平稳发展期。
七、失衡才是我们研判中国未来城市房价的核心逻辑，而不是总量。总量已经没有任何意义。中国房地产其实早已经进入到了下半场，住房已经告别了绝对短缺的阶段，下半场最关注的已经不是总量问题，而是结构问题。

楼8
2017-11-06 09:58
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马光远，独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。学术旨趣主要在宏观经济、民间投资、房地产和产业安全等领域。正筹办国家经济安全与战略研究院。兼任北京市政协委员、民建北京市金融委员会副主任，北京市西城区政协常委、经济委员会副主任等职务。
近日，马光远发表文章认为：中国社会主要矛盾的变化，对于思考房地产市场下一步，具有非常重要的指导意义。现在，很多人思考中国房地产问题，预测未来的房价，仍然停留在过去“房子不够”，“住房短缺”下的市场变化规律，而没有意识到中国房地产的主要矛盾也已经发生了颠覆性的变化。
以下为文章原文的几个要点提炼：
一、从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是房地产市场化的伟大成果。
二、房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。
三、无论是户均拥有住房的状况，人均居住面积，以及未来房地产市场的增量等数据互相印证，我们可以肯定地认为，房子基本够了。
四、按照现在城镇居民人均36.6平米的居住面积，2016年全国城镇人口是7.9289亿，那么，城镇住房建筑总量超过了290亿平，如果再加上60到70亿平的小产权房，以及大概率不小于小产权房规模的其他特殊房产，中国城镇居住建筑总面积应该超过了400亿平，按照400亿平，城镇人均居住建筑面积应该达到了人均50平，而不是36.6平米，如果按照80%的比率折成使用面积，全国城镇人均居住使用面积其实也达到了40平米。
五、更具有指标意义的是，包括北京、上海、广州、深圳在内，二手房的交易量已经超过了新房，这也意味着，中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场，而这也是住房告别短缺的一个极具说服力的指标。
六、中国人均居住面积除了低于美国，其实已经超过了2009年的英、法、德、日等发达国家。根据OECD研究报告的结论，在人均居住面积超过35平后，房地产将迎来转折点，高速增长和房价高涨的阶段结束，房地产进入平稳发展期。
七、失衡才是我们研判中国未来城市房价的核心逻辑，而不是总量。总量已经没有任何意义。中国房地产其实早已经进入到了下半场，住房已经告别了绝对短缺的阶段，下半场最关注的已经不是总量问题，而是结构问题。
房地产税来袭！谁将会在这次地产风波中覆灭！
买房那点事
2017-11-05 22:00
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如果房地产税来了，谁最害怕？
首先就是在中心城市囤积了大量住宅的人；从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。
其次就是盲目购买了旅游物业、养老地产的人；如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。
再其次就是盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人；绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨！
最后就是手中有多套房、负债率非常高的炒房者；房地产税即将出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。
买房那点事
2017-11-05 22:00
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如果房地产税来了，谁最害怕？
首先就是在中心城市囤积了大量住宅的人；从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。
其次就是盲目购买了旅游物业、养老地产的人；如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。
再其次就是盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人；绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨！
最后就是手中有多套房、负债率非常高的炒房者；房地产税即将出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。
这几天一直在松土，吹风，看来快了
中国税改新动向：房地产税评估征收 地方制定方案
第一财经日报 2017-11-06 06:44
房地产税和个人所得税（下称“个税”）如何改革？地方收入体系如何构建？
财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文回答了上述问题。这篇名为《加快建立现代财政制度》的文章描绘了十九大之后的财税改革蓝图。
第一财经记者发现，在备受关注的房地产税方面，肖捷首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
中国税改新动向：房地产税评估征收 地方制定方案
第一财经日报 2017-11-06 06:44
房地产税和个人所得税（下称“个税”）如何改革？地方收入体系如何构建？
财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文回答了上述问题。这篇名为《加快建立现代财政制度》的文章描绘了十九大之后的财税改革蓝图。
第一财经记者发现，在备受关注的房地产税方面，肖捷首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
齐俊杰看财经
有人说，我就是不交税，他能拿我怎么样，这个东西谁也别耍心眼，您不交就不交吧，有本事永远别交，房产税根本不用上门去收，只需要在交易环节补齐并惩罚滞纳金就可以了。也就是说你的房子只要还想过户，你就得每年去主动交税。如果一直拖着不交，等你想卖或者继承的时候，可能发现税比房子还贵了。
还是那句话，当大家都缺房子的时候，我们卖房卖土地是最好的收入方式，这样会加速我们的原始积累，而一旦大家不缺房了，存量房交易逐渐超过新房了，最好的收入方式就是收税，放眼全世界发达国家，无一例外的都是通过房子的出售，持有，租赁产生税收。这才是一张长期饭票。凡事都有个度，吃第一个馅饼解饿，但当你吃到第七个馅饼的时候可能就是一种煎熬。土地出让的收入模式，已经走到了尽头。巨大的改变就在这几年发生，大家可以等待见证奇迹的时刻了。
有人说，我就是不交税，他能拿我怎么样，这个东西谁也别耍心眼，您不交就不交吧，有本事永远别交，房产税根本不用上门去收，只需要在交易环节补齐并惩罚滞纳金就可以了。也就是说你的房子只要还想过户，你就得每年去主动交税。如果一直拖着不交，等你想卖或者继承的时候，可能发现税比房子还贵了。
还是那句话，当大家都缺房子的时候，我们卖房卖土地是最好的收入方式，这样会加速我们的原始积累，而一旦大家不缺房了，存量房交易逐渐超过新房了，最好的收入方式就是收税，放眼全世界发达国家，无一例外的都是通过房子的出售，持有，租赁产生税收。这才是一张长期饭票。凡事都有个度，吃第一个馅饼解饿，但当你吃到第七个馅饼的时候可能就是一种煎熬。土地出让的收入模式，已经走到了尽头。巨大的改变就在这几年发生，大家可以等待见证奇迹的时刻了。