房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实

　　(转帖）：这个mall没开几年，一开始就属于新业态，几乎没什么商店，全是饭店。
　　这周末一去，发现饭店都关了十之七八了。
　　只剩下星巴克，麦当劳，棒约翰，还有其他两三家饭店还在支撑了。
　　原来最火的每次都要排队等位的餐厅还开着，但是没人排队了，只有三分之二的区域开着，店家索性关了三分之一的营业区域。

　　经济萧条，加上网商的影响，去年就发现了，西安钟楼商圈附近的骡马市步行街，周六周末人多的赶集似的，现在没人了，周边的兴正元广场也受到影响，人少了，餐饮就不行了，关门了好多家，楼上的商铺也关门一大半！就连一楼的小餐馆铺子，也有好多干不下去，说房租涨，人少，今年尤为甚

　　不死才怪。虽然大部分mall都是靠餐饮和儿童赚钱，但是其他那些是必须的，否则人家逛啥。尤其mall中的电影院，ktv，儿童区那是吸引人气的关键。


　　无锡火车站南面保利广场，去年去了一次，关了大半，几年前还可是很火爆的啊


　　怎么人们的真实感受跟统计局的数据不一样呢？ 8月，1-8月都是同比增长10%以上的。
　　这两家之所以热闹，就是因为：便宜！


　　TC的那些Mall的特点都是渐渐衰败
　　北京的星光天地，以为边上是Ritz Carlton就NB哄哄了
　　07年08年都是高级店，后来就逐渐变成地摊、快餐了
　　消费水平其实还是不到位，人均鸡的屁摆在那里呢

　　到某工地看过，开发商说招商不好招，尤其沃尔玛、电影院、HM、优衣库之类的有影响力的商家。餐饮容易，但是流动快，比例高了就是死路一条。两年前去了一趟万象城，发现也沦为吃饭看电影的地方了。。

　　2015-2016这波涨幅，已经把2012-2014年购入的业主集体送入保险箱，其中不含中小城市，其中2015年7月前逢低买入的，成本仅仅相当于2013年的价格。

　　现在工业化国家农民比例不足7%，我们国家不会那么低，因为要解决精工细作提高粮食单产问题，最终比例有可能落在20%左右，农民现在穷是因为平均土地占有量太低，平均土地量高，可以促进农业像工业化那样集约使用。现在不算农民工，中国农户的比例仍然高达50%，当农村人口和城市人口的平均收入基本持平时，可基本达到城市化的要求。

　　（转贴）这家曾叫板许家印的地产商，半年亏损145亿震惊市场


　　淡出公众视野多日之后，中国最大的地下商场开发商人和商业（01387.HK）以一个半年巨亏145亿的姿势，震惊了中国资本市场。

　　今年上半年，这家曾创造地下商业神话的公司亏损高达145.11亿元，是中国亏损之王中国远洋（601919.SH）的两倍，几乎是所有上市公司中亏损最严重的企业。而其营业收入仅5.23亿元，去年同期，这家公司亏损约5.34亿。

　　不到一年间，人和商业之所以会出现如此巨额的亏损，是源于它将曾经赖以成名的地下商场业务剥离，开始转向发展农产品销售的相关业务。它所剥离的这部分资产包括位于哈尔滨、广州、武汉、东莞等12个城市的23幢已落成地下商城，以及11幢在建商城和10幢已取得相关建筑批文的规划中商城，总建筑面积约410万平方米。

　　近年来商业资产普遍增值的市场行情，让这些将要出售的商城在2015年底审核后的资产净值为206亿元。虽然人和商业并不拥有这些出售资产的所有权，拥有的仅是地下商场的运营权，但这项出售依然使得它们的账面亏损超过140亿元。

　　这些出售的商城主力销售均为服装及配饰。今年3月份，人和商业曾通过戴德梁行在市场上公开招揽对这些物业有兴趣的潜在买家，但一直无人问津。最终其公司创始人兼董事长戴永革在7月8日以最低阶10亿美元（约合65亿元人民币）自己承当接盘侠。

　　得到大股东接盘资金后，人和商业将有能力偿还约50亿元的未到期境外债务。最近两年，人和商业曾饱受境外债务的偿还压力，去年底它们一度还违反了一项涉资23亿元的境外银团贷款协议，这让其备受资本市场质疑。

　　在完成资产出售和偿付未到期债务后，人和商业将持有15亿-20亿元的现金及零债务，但它也将彻底告别地产行业，曾经顶着“中国最大地下商城运营商及开发商”光环的公司，也会退出历史舞台。

　　接下来，人和商业将会把业务重点转到农业业务，通过为农产品供应商提供交易场所，收取一定比例的交易额作为佣金和服务费的方式继续存在。但即便如此，曾创造地下商城辉煌的这家公司仍然不被资本市场看好。

　　国际评级机构标普认为，人和商业在新业务模式运营上可能面临挑战，因为现有管理团队在农产品服务方面的经验有限，更要的是，管理层在运营地下商场业务时也展现出财务管理差，执行和战略规划不足等问题，同时较弱的执行和信用记录还可能削弱其未来的融资能力。

　　告别黄金时期的地产行业正进入转型和调整期，一些不适应新形势的中小开发商正逐渐被淘汰。在自身商业模式天花板和庞大境外债务的双重压力下，人和商业也以不体面的方式告别了地产行业，尽管它们也曾辉煌过。

　　1990年代，哈尔滨商人戴秀丽和戴永革两兄妹在国内开创了一种全新的商业模式。他们将中国各地在文革时代修建的人民防空工程用作商业开发，并通过出租商铺和转让商铺经营权的方式获取回报。这种开发模式无须缴纳土地出让金及增值税，还能豁免物业税，从而节约大量成本，此后，以“地一大道”命名的地下商场在中国各个城市不断被复制。

　　这种独特模式一度得到香港资本市场的认可。2008年10月，人和商业成功在香港上市，并募得资金约30亿港元，其基础投资者甚至包括新世界集团创始人郑裕彤。上市后的第一财年，人和商业的净利润达到40.37亿元。2011年这家公司更是达到了巅峰——实现收入22.44亿元，净利润更是高达52.7亿元（包含物业增值利润）。

　　但好景不长，人和商业在快速扩张后，这种独特商业模式的弊端也开始凸显。其开发的地下空间由于没有土地使用权，只能转让商铺经营权的方式让后续发展举步维艰。

　　特别是自2013年以来，受国内消费疲弱、新建商用物业供过于求，以及电子商务竞争白热化所影响，人和商业的地下商城业务确实面临经营困境的局面，商城业务来自转让地下商城单位经营权的收益逐年下跌，由2012年的2.7亿元抛物线式下降至2015年的220万元。

　　糟糕的现金流和不断恶化的盈利前景，无法在继续支撑人和商业“防空洞”模式的扩张，退出最终成了它无奈的选择。对创始人戴永革而言，这位曾经在足球领域叫板许家印的地产商，也将逐渐远离主流视线。

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　　互联网经济创造的就业和财富增加有多少？谁拿走了其中的财富。对应的商业链条到底损失了多少，谁在蒙受巨额亏损？这个损失应该由谁来承担？

　　一、广义货币增长11.4%，狭义货币增长25.3%

　　8月末，广义货币(M2)余额151.10万亿元，同比增长11.4%，增速比上月末高1.2个百分点，比去年同期低1.9个百分点；狭义货币(M1)余额45.45万亿元，同比增长25.3%，增速比上月末低0.1个百分点，比去年同期高16.0个百分点；流通中货币(M0)余额6.35万亿元，同比增长7.4%。当月净投放现金179亿元。

　　二、当月人民币贷款增加9487亿元，外币贷款增加298亿美元

　　8月末，本外币贷款余额108.32万亿元，同比增长11.6%。月末人民币贷款余额102.90万亿元，同比增长13.0%，增速比上月末高0.1个百分点，比去年同期低2.4个百分点。当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元；非金融企业及机关团体贷款增加1209亿元，其中，短期贷款减少1172亿元，中长期贷款减少80亿元，票据融资增加2235亿元；非银行业金融机构贷款增加1463亿元。月末外币贷款余额8097亿美元，同比下降13.4%，当月外币贷款增加298亿美元。

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　　住户部门贷款增加6755亿元,短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元.

　　70%新增贷款为住宅贷款和房地产开发贷款。其中土地流入1467亿，住宅流入5286亿。其它新增贷款，最起码有一半是房地产行业相关贷款。就是说全部9500亿新增贷款，有大约8700左右流入了住宅地产。

　　这可以很好的解释股市破位下行，很有可能跌破2600点。

　　例数过去二十年，中国股市和中国房市，各自爆发了四次牛市，其间的小牛市不止10次，股市每次涨上去基本都回到了原位，房市每次大牛市的上涨基本都保留住了涨幅。
　　有人炒股20年，大部分都成了纯屌丝。有人买房持有20年，大部分翻了10倍，少部分翻了5倍。

　　@66端午88 2011-02-11 20:00:43
　　事实上哪？我们P民需要的是这种模式。通过市场规律，公平公证的解决经济结构问题，我们不需要一个成本快速抬高的发展模式，更不需要一个由国家主导的体系再造。
　　
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　　这就是政府提出的新常态理论基础。

　　大家中秋快乐，在加速前买房都可以小范围嘚瑟嘚瑟了，仅限家庭内部嘚瑟就成。

　　实体零售再遭重击，国家税务总局开启全国整顿营改增后的发票专项检查。有于营改增后，大批非一般纳税人纳入了增值税系统，经营中发票管理和开具比过去做小规模纳税人严格很多，如果不增加财务费用，增加合格专业人员，很容易出错，再说增值税发票这玩意是可以赚钱的，估计会有很多小企业被罚款。

　　电视里面放历史转折中的邓小平，高考作为当时改革的先头部队政策，通过改革教育群众，让人民参与到改革当中去。这对现实很有指导意义，额算了一圈同学的发展，发展跨度最大的不是常青藤联盟中的留洋博士，不是500强里面的高管，也不是政府里面的高级官员，却是一个没考上大学的以前所谓的劣质学生，干过很多职业，现在从事创新企业投资。这说明当时的选拔标准并不适合人的发展规律，这个同学的成就足足抵得上30个以上正常发展的高级技术人员。万众创业的思想是好的，但并不适合中国国情，中国的创新应该存在于更广泛更低门槛范围，不应该针对应届毕业生，应该限制资本造成创新市场垄断，特别是以投资补贴亏损存在的资本型企业，由于他们的存在严重限制了民间投资和广泛的创新。

　　额估计这波上涨后，如果以后房价再涨，就不能按照性价比选房了，以后随着城市地价上涨，开发商搞的房子一般会都会从房产的最原始功能着手，提高建筑质量提高居住性能，这股风气早晚要传导至买方。

　　（转贴）
　　由于人口转变等原因，全球主要经济体都面临结构性的问题。从历史来看，自由市场并不能很好地应对结构性问题，反而可能在短期内带来诸多不稳定因素，使经济社会落入长期的恶性循环。但计划经济早就被证明只是个吃力不讨好的事，恢复计划只是少数人的迷思。

　　在此背景下，新计划主义横空出世，悄然间将有中国特色的社会主义市场经济推进到全新境界，让人不禁感叹社会进化中神奇的适应性和想象力。

　　新计划主义的本质是政府对市场全面的、系统性的操纵。其狡黠之处在于，本身承认市场的基础作用（从而不得不放弃计划），又不介意对市场（尤其是主要价格）进行肆无忌惮的干预和操纵，以实现短期的目标。因此，新计划经济学更准确地说是市场操纵的经济学。这种经济学离市场经济很远，离计划经济也很远。

　　这是一种很神奇的存在。说它是创新也好，说它是怪胎也罢，它就在那里，而且看来还要持续很久。当然，中国人对这类事物并不陌生，也最有资格创造它。如果拿一个东西和它类比的话，那最好是满清的游牧文明，即不得不承认并融入汉人的农耕文明，又必须设法凌驾于其上。这种文化，离明朝很远，离元朝也很远。

　　还是回到具体的经济层面。面对经济结构性变化导致的产能过剩、金融系统性风险等问题，政府主要采取了如下的操纵措施：

　　1、对固定资产投资的操纵

　　近年来，政府通过政策性银行、地方政府融资平台，还有国企、央企，对固定资产投资进行了强有力的干预。个人认为，干预的力度，已经远远超出了凯恩斯主义的范畴，因此不能再用传统的货币政策和财政政策的眼光来看待。

　　如果说对固定资产投资的干预还只是牺牲政府自己的资产负债表从而修补其它部门的资产负债表，属于把风险留给自己、把机会留给别人的高风亮节，另外的几个操控则很可能是另一种境界：

　　2、对房地产市场的操纵

　　政府在土地市场上拥有异常强大的操控能力。房价涨就限购，房价跌就暂停土地出让去库存。在地方政府踩油门、中央政府踩刹车的完美配合下，房地产市场实现了完美的慢牛行情。

　　3、对商品价格的操纵

　　与其说是供给侧去产能，不如说是政府有组织的卡特尔限产协定。在强力的垄断和操纵之下，商品的价格稳步上涨。

　　4、是对股市的操纵

　　国家队高抛低吸不亦乐乎。不再细说。

　　很容易理解操纵的目的。操纵固定资产投资显然是为了维稳GDP。操纵房地产市场则事关地方政府的利益。操纵商品价格显然有为大量产能过剩国企央企和金融机构脱困的意图。操纵股市则最为无厘头，无非是为了维持股价，降低融资成本，刺激投资。无论是哪个操纵，都有刺激投资（万一鼓励了投机肯定不是故意的）、避免系统性风险的意图。客观上说，数年如一日、花样迭出的操纵，也确实创造了“奇迹”，啪啪打了一众看空中国的洋博士的脸。

　　从深层次看，操纵背后是“既要又要”，是人定胜天、鱼和熊掌得兼的哲学。骨子里不要的是改变现状，拒绝的是变革。而从手段上，无一例外地，都依赖财政和货币，尤其是货币。套用一个段子：没有什么是印钱解决不了的，如果有，就印更多的钱。

　　可能很难简单地对操纵经济学的是非功过做出评价。毕竟非常时期，应有非常之计。严密的操纵确实获得了很多短期利益。以国家队操盘银行股为例，国家队异常坚决地几乎每个季度增持银行股，让最近的一批银行股密集上市波澜不惊。试想如果没有国家队持续不断的买进，这种局面是不可想象的。而银行股的IPO对实体经济多多少少会有些好处吧。

　　再比如说政府对商品价格的操纵，确实给了困境中的钢铁煤炭企业喘息之机。唯一的问题是，操作破坏了市场公平，加深了垄断和低效率。但对于一个笃信中国特色、笃信集体主义的国家来说，这不算什么。稳定才是压倒一切才的大局。

　　有几个逻辑可能是比较确定的：

　　（1）操纵的游戏一旦开始就很难停下来。兵来将挡，水来土掩。我们有问题，所以我们需要操纵；操纵可能会产生新的问题，所以我们需要更多的操纵。个人认为，大概率地，我们将见证更多的操纵。收起掉到地上的眼镜和下巴，保持想象力和开发心态能够增加幸福感。

　　（2）关起门来，怎么都行。庄家确实有这样的胆略和实力。京沪的楼市是泡沫，又是最坚挺的泡沫。不可贸易部门几乎完全在操纵者的掌控之中。

　　（3）操纵经济学的阿喀琉斯之踵在于汇率。操纵和垄断降低了效率，提高了成本，但所有的压力最终都落在可贸易部门身上。日积月累的结果是，可贸易部门不堪重负。

　　举个例子，曾几何时，国内的电价已经是美国的三倍，天然气价格是美国的五倍。甚至是资源禀赋最后的煤炭，也出现国内外价格倒挂大量进口的情况。国内棉花价格高企已经伤害了纺织行业。

　　而鉴于迅速增长的房价，人力成本也必然要提高。高昂的成本在国内不是问题，但会损及国际竞争力。很多人关注资本账户的压力，但个人认为，那不是什么大问题。那是一扇操纵者随时可以关上的门。

　　真正的命门是经常账户。毕竟我们每个月还有500亿美元以上的贸易盈余。我们的出口只是轻微的负增长。目前还没有证据表明我们在显著丧失出口竞争力（别的国家不可贸易部门好像也好不到哪去）。这几乎足以支撑京沪永远涨了。不妨试想我们的贸易盈余下降到400亿或者300亿美元，资本市场会是什么景况？

　　现在一个装修手艺优异的泥瓦工，如果满工，收入不会低于每月3万，吓人。

　　额最看好的两个房地产公司竟然开始合建房子了，济南的地王一定会搞成精品花园洋房。

　　李嘉诚老蜗瓜带着满身的伤痕，重新返回香港，昨日重金溢价120%拿地。换了美金的人，开始要小心这种结果了，如果房价涨的太高，这些走掉的只能反身进入股市。

　　@66端午88 2016-09-15 11:08 实体零售再遭重击，国家税务总局开启全国整顿营改增后的发票专项检查。有于营改增后，大批非一般纳税人纳入了增值税系统，经营中发票管理和开具比过去做小规模纳税人严格很多，如果不增加财务费用，增加合格专...... -----------------------------
　　@执手笑看风云 2016-09-16 08:24
　　请楼主给下建议。本人女，现夫妻二人名下有房两套，。一套大学校内的八十年代60平的楼梯小二房，无贷款，好租也好卖，大概市场价210万的样子，另一套大学附近自住的110平的九十年代的九楼楼梯楼，有贷款30万，......
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　　@执手笑看风云 2016-09-16 08:29:56
　　忘了说坐标广州
　　第一次手机回帖，一团糟??
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　　作者：执手笑看风云 时间：2016-09-16 08:24:31
　　@66端午88 2016-09-15 11:08
　　实体零售再遭重击，国家税务总局开启全国整顿营改增后的发票专项检查。有于营改增后，大批非一般纳税人纳入了增值税系统，经营中发票管理和开具比过去做小规模纳税人严格很多，如果不增加财务费用，增加合格专......
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　　请楼主给下建议。本人女，现夫妻二人名下有房两套，。一套大学校内的八十年代60平的楼梯小二房，无贷款，好租也好卖，大概市场价210万的样子，另一套大学附近自住的110平的九十年代的九楼楼梯楼，有贷款30万，正申请提前还贷，可能会加装电梯（正在申请，不太确定最后能不能成功）。
　　现想卖出一套房，在我单位附近贷款买套电梯房，从资产配置角度卖哪套好？因为要先卖了才买，交易需要时间，怕这当中房价涨得更厉害，楼主有什么好建议没？我家老公也是个没主意的
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　　执手笑看风云： 2016-09-16 08:27:58 评论
　　@执手笑看风云 忘了说坐标广
　　66端午88： 2016-09-16 10:26:51 评论
　　大学校园内的留着（如果有产权），卖出现住的，买入更大的，先签买房合同，再签卖房合同，拿到卖房定金，提前还贷，申请首套贷。你得找个认识的开发商处理这事，要不还拿不到优惠贷款。

　　盯着红木市场，它会提前一年反应股票市场的牛市。股票见顶，房价开涨。额盯着这么多年，套路一直没有变化。股市为什么短期没法看好，红木市场一点动静也木有，就算红木马上有行情，股票也是一年后的事了。-----------这就是中国资产的套路