@timnary 2011-08-26 17:03:02
三年大哥，看今日情形下周可以满仓了吧~呵呵
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不要着急，慢慢来，现在最好6成仓，多了不好控制了，就是大牛市来了，7成仓-8成仓，2成-3成资金每天在自己的股票上倒腾短线。
国有土地转让证件，是第一证，不知道没有第一证，后面的四个证怎么办下来的，被忽悠了吧。
作者：88立春66 回复日期：2011-08-26 23:30:02
另外，海尔绿城的玉兰公寓您了解吗？据说租金非常高，20年就可回本！是不是可以买一套？？？谢谢！
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高端消费型地产，容积率低，这是好的，投资不适合。
作者：mememevvv 回复日期：2011-08-26 23:33:08
下沙为何如此拼打
尽管有些“偷偷摸摸”，尽管房源数量都不算太大，但是这3个楼盘给出的折扣力度，无疑算得上是今年杭州楼市中的狂风暴雨了。为什么，这次发生在下沙沿江？
这个问题的答案并不难找。杭州双赢机构总经理章慧芳认为，一个区域价格战打响首要的条件是，这个区域的供应量很大。下沙沿江板块的新开在售楼盘十分密集，而且很多都是接近百万平方米的大盘。比如金隅观澜时代，整个楼盘共有4000多套，保利东湾也有3000多套。此前上半年金隅观澜时代一直是成交主力，但是 6月份以后该楼盘销售平平，销售压力大增。
价格战打响的第二条件就是区域内要有一定知名度的开发商带头。保利和金隅都是实力较强开发商，对其他开发商有一定的风向指引作用。这两个毗邻而居的楼盘几乎是在同时推出特价房，以这种形式打响一场小规模的价格战，也就不足为奇了。
“我们是国企，更看重的是营业额而非利润。总部对公司领导直接的考核依据是营业额，至于利润是第二位的。”保利东湾的一位人士告诉记者，如果一家房产公司是国企的话，那么在销售公司层面，其直接面对的是销售额。这样的现象，也是楼市价格战的一个重要因素。
“特价房”成降价遮羞布
“特价房卖完就没了吗？下次还会不会再推特价房？折扣会不会更低？”记者在这三个楼盘的售楼处，询问了同样的问题。记者得到的几乎是相同的答案：活动都是限量的，卖完了就没了，以后的折扣不会这么低。
当然，出于促成成交的目的，置业顾问的回答显然并不如实。记者了解到，从年初到现在，这三个楼盘已经多次推出特价房。不过从折扣上看，力度越来越大。金隅观澜时代曾于今年5月推出 5套138平方米特价房，当时的起价是11624元/平方米，显然折扣力度无法跟这次相比（起价不到10000元/平方米）。世贸江滨花园于今年6月份推出一批8.7折的特价房，折扣力度也无法与此次相比。保利东湾也曾多次推出特价房，曾推出过一批136平方米特价房，总价减 16.5万元。
不难看出，这些楼盘频频借特价房的名义走量，而且折扣力度一次比一次大。从先前的几套到如今的20套，特价房的房源数量也有不断增加趋势。从市场反应来看，特价房源的销售速度要远快于其他房源，虽然牺牲了利润但有利于快速回笼资金。这对不愿意大规模打价格战的开发商而言，特价房或许是降价的遮羞布。
“特价”将演变为常规手段
如果只是针对尾盘进行特价促销，这种行为还不太可能会演变为楼市的主流促销手段。但是像金隅观澜时代这样，特价促销向非尾盘蔓延的话，情况就有所不同了。
开发商为何热衷于特价销售？对于老盘而言，最大的问题在于一旦宣布全线降价，就会招致前期业主的不满，退房潮随时都有可能涌来。特价销售的好处就在于规避了这一潜在风险。同时，采用特价策略开发商可以掌握更多主动，一方面可以试探购房者的价格接受度，另一方面也可以在销量和利润之间取得平衡。相比中外公寓等没有任何包袱的新盘来说，特价销售是老盘的最佳选择，可将风险控制在最低点。
也就是说，特价销售将成为这些老盘的家常便饭。既然不敢宣布降价，又要急于回笼资金，那就推出特价房吧。每次推出10套、20套，几个月下来也算是不小的销量。当然站在购房者的角度，只要拿到实惠就行，不管开发商究竟是采取什么样的形式。
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偶特地从百度地图测量了一下你说的小区距离市中心的距离，大约12-13公里，如果按照道路测量，大约15公里以上，这个位置相当于济南邢村高架桥到市中心的距离。基本是外环线距离（二线城市），后面偶不说了。
作者：88立春66 回复日期：2011-08-27 01:08:16
@66端午88 2011-08-27 00:12:38
国有土地转让证件，是第一证，不知道没有第一证，后面的四个证怎么办下来的，被忽悠了吧。
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但是依然都卖光了啊？我一个朋友低价转给我，低于一手房价格50万！双拼别墅，是不是值得购买？？？谢谢端午！
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有产权证就值得，没有产权证谨慎。
作者：88立春66 回复日期：2011-08-27 01:10:11
@66端午88 2011-08-27 00:14:18
作者：88立春66 回复日期：2011-08-26 23:30:02
另外，海尔绿城的玉兰公寓您了解吗？据说租金非常高，20年就可回本！是不是可以买一套？？？谢谢！
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既然租金收益率这么高，为什么不能投资啊？我说的是公寓，不是全运村住宅，属于商住两用啊！谢谢！！！
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我就有这么一些朋友，买了房子租给自己控制的公司，或者就职的企业。租金高那是自己能控制的，你能插的进去吗？
作者：鹏城蛇口 回复日期：2011-08-27 11:05:25
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国家严查异地炒房 住建部推动40城房屋权属联网
2011-08-27 00:33:19 来源: 中国经营报(北京) 有425人参与 手机看新闻 转发到微博(2)
几乎所有的房地产调控新政，都在指向跨区域购房以及其连带的房产投资。
在接连与20余二三线城市基本达成“限购协议”后，住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始逐步推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作，这项工作完成后，同一权属拥有人名下在不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可以得到“统一监控”。
此前，除银行个人信贷征信系统全国联网外，房屋权属信息在各城市间并不联网。目前，已经登上住建部议事日程的联网候选城市逾40个，均是房地产市场中的热点城市。显然，住建部希望通过严厉的“异地购房限购”与“异地购房监控”，严格控制异地购房行为并尽可能的在二三线城市的住宅房地产市场中，实现“去投资化”的目标。
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剃头挑子一头热，对人口流出大省，可能会积极一点，对于人口流入省，有这份积极性吗？就算强制执行，也会找出万般理由拖延。
对于成交量的缩小所导致的小幅下挫，应该是正常的，在几个月前就考虑到了，这会抑制开发商拿地的积极性，导致地方财政收紧，中国的经济体系是国家意志为主导的，当国家意志缺乏活水支撑时，经济就会原形毕露。同时，管理层始终以增长为主导向，不会忍受下滑和调整，所以达到经济开始紧缩时，放松的时机自然就到了。所以：中国的经济现象就是看着好了，就要调整了，看着不好了，就到底部了，一切尽在国家意志控制之下。
作者：也爱茶的七可 回复日期：2011-08-27 12:33:59
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@66端午88
重点是如何避税。请楼主大人解惑，小的们等着……
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分散持有，（这包括人均和品种的分散），同时积极分户，家庭内有大量移民的占据优势。也可以采用非法人团体的变向控制，法人企业的间接控制，产权抵押的间接控制等等，需要较复杂的操作。
作者：也爱茶的七可 回复日期：2011-08-27 11:05:28
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三年兄，
今天打开报纸，居然发现本人所在市新出现了烂尾楼。（距离前一次出现烂尾楼已经很多年了）据说是开发商跑了，看来现在房地产资金链相当的紧张了。
还有房观在讨论房子继承后再转卖要交的巨税。基于咱们这楼的主题，要不要发表一下高见。在下洗耳恭听
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前面已经写过了，这符合房产市场陷入低迷的规律。大家看到的不是廉价的商品房，而是遍地的烂尾楼。
@66端牛88 2011-08-27 10:08:07
楼主养了个小鸭
还要求她强过男人
这会很悲剧的
哈哈哈
等着吧......
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很好的结果，外孙子变孙子。
从昨天晚上到今天上午，短短的一段路，偶发现了110正在处理5起较大纠纷，两个因素：1.社会秩序开始恶化，普通百姓由于生活压力，怨气很重，到处在找发泄的出口 2.国家也注意到了目前局势，开始强化治安管理。
建议：有能力办绿卡的人，还是提前行动吧，给自己留一个退路。
作者：dreamreality 回复日期：2011-08-27 12:55:27
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端午：
为什么全国房子都有环比降价的趋势，为什么只有天津和武汉价格仍然坚挺？
这2个地方有什么特殊性吗？
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核心地段无忧，边缘地区开始小幅降价。早说过的，关键看你手里的品种，成本，功能性，房地产是个很个性的东西，区域性极强。
作者：88立春66 回复日期：2011-08-27 13:08:47
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@66端午88 2011-08-27 09:46:50
作者：88立春66 回复日期：2011-08-27 01:10:11
@66端午88 2011-08-27 00:14:18
作者：88立春66 回复日期：2011-08-26 23:30:02
......
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全运村玉兰公寓情况是这样的，75平方的租金目前都是5000，而总价格110万，回报率是不是很高了？难道不符合你的理论吗？
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那地方现在接近两万了，你不要只看出租价格，还要看出租率和在租率。用于投资，你亏定了。
@88立春66 2011-08-27 13:10:42
另外，蟠龙山水在彩石，水库西岸，周围很多大学，位置也不算太偏，以后一旦有了房产证，还不得上万了？
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这么远的地方，偶不感冒，三联彩石山庄的教训不要忘记。
@66端午88 2011-08-27 09:45:14
作者：88立春66 回复日期：2011-08-27 01:08:16
@66端午88 2011-08-27 00:12:38......
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@88立春66 2011-08-27 13:06:54
是不是没有房产证的，再便宜也不能买？但比一手房便宜这么多，是不是可以投机啊？
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小产权不是不能买，要看价格和入住率。最好是一半村民，一半外卖的，这种很难强拆。我认可的小产权价格都在1500以下。当年东外环附近的小产权都是1250左右。
@66端午88 2011-08-27 13:13:32
作者：88立春66 回复日期：2011-08-27 13:08:47
回复......
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@88立春66 2011-08-27 13:27:09
没有这么贵，二手房仅仅15000.公寓自主可以吗？
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我无法指导别人消费，偶只能说自己的情况：我不会选择这里的房产进行投资或者自用。我只买山佛山和大明湖中间的房子。东至东外环，西至大纬二路。
作者：xyzxyz32 回复日期：2011-08-27 17:00:05
请教LZ一个问题.
这里谈到的对房地产进行投资,LZ是认为将来房价有很大上涨空间,而不是为了将来出租赚钱吧?落实到操作上就是低买高卖吧?
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我指的是投资，长期获取出租收益，这是主要的回收投资方式。短期持有并转让，叫投机，只能应付货币超发，一旦货币发行回归常态。它只能对冲货币贬值，前面已经讲过了。货币发的猛，房价就涨的猛。一旦货币真的回收，房价上涨不明显后，房屋建造量会显著下滑甚至停滞。投机需求退出后，市场存量固定下来后，房租会跟随工资增长同步上行。
LZ讲解得非常清楚,谢谢.
但是我不看好房租,现在的租售比可能5%都达不到吧?
LZ说房屋建造量会下降,可现在存量房不是很多吗?
房租会跟随工资同步上行,但房屋的折旧,维修成本呢?
以后租金肯定也是要收税的.
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存量房？我并没有发现核心区域有什么存量房。我住的小区开始时人也不多，不到3年，人满为患。还好买了车位，现在回来稍晚一点，5点半以后，路边车位没了。
作者：implosion 回复日期：2011-08-27 20:30:56
房租按照8%递增是考虑到GDP每年8%来算。
3%的平均年利率在房租年递增8%的物价涨幅下，显然是严重的负利率。
考虑到25年后年轻人非常少（现在生育率较低）。并且25年后中国人口拐点也已经过去很多年了。而且住房可能住25年后还住得舒适的可能性不大。
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这个问题前面讨论过了，独生子女政策不可能长期执行，按照你的算法：每25年一代，人口缩一半。有可能吗？其次，城市人口减少，相对素质高的人减少，以相对素质低的人补充，这不是弱智吗？
作者：44yy44yy 回复日期：2011-08-27 21:44:56
三年兄，又提准了，对房产股市的影响？
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看到相关新闻了，请注意出处，东方早报，这是一家利益集团控制的媒体，从过去该媒体的消息看，主要用来制造假新闻，影响股市波动，这种媒体，应该起诉它，罚它到倾家荡产。它怎么不注明央行消息？很明显，这是个假消息。
作者：xyzxyz32 回复日期：2011-08-27 21:28:58
作者：66端午88 回复日期：2011-08-27 19:59:32 回复
存量房？我并没有发现核心区域有什么存量房。我住的小区开始时人也不多，不到3年，人满为患。还好买了车位，现在回来稍晚一点，5点半以后，路边车位没了。
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所以只有核心区域的房子才有投资价值.如果出租这些区域的房子,潜在的租房客会是什么人呢?
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小型企业，中型企业的外地办事处，联络处，分公司。本地小型微型企业本部或者办公地点。这是我投资的特定群体。
作者：天易人文 回复日期：2011-08-27 22:13:53
楼主投资果然有一套，见解独到，请教下：黄金这波回档到多少？短线底是？黄金和中国房产有什么联动？
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黄金和房地产投资抢夺资金，股市和房地产投机抢夺资金。这两组是跷跷板效应。
作者：mememevvv 回复日期：2011-08-27 23:07:13
如果企业持有住宅按最高阶征收，人均面积多余累进，搂主的避税方案就是笑话
建成三年晚上半数以上不亮灯的东边楼盘得多少？
要是二环以内特别搂住投资区域三年才住满，外面的卖给谁
按照400万市区（还不算周边县城）人口，35-40平米/人，济南肯定早超标了
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真正有避税能力的是校办企业，残疾人就业企业，开发区类企业，软件外包动画媒体企业。都是免持有税的地产。
作者：mememevvv 回复日期：2011-08-27 23:02:23
邢村立交桥旁边就是保利花园，最近公开价格7400
和提到的盘缺乏可比性
一是那么偏的地方又不缺地盖那么高的楼，二是盘小，难怪二手房源那么多，估计没几个住户
杭州三个带头降价的都是百万平米大盘，之前销售在当地还不错，配套肯定好得多，离上海更近
杭州一手新房都到了1万出头，实际不能贷款的周边二手房得跌到多少？
济南人均工资和存款有杭州4成吗？
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工商银行银行二手转让价：4800-5200.隔壁就是。