房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实

　　苏交科减仓

　　计算一下股权资金池的理论上升幅度，如果资产配置出现逆转。由股权投资向实体经济提供资金增量。这个周期的时间短则5年，长则10年。同步消减银行向实体经济提供固定投资的替代率25%。我国货币增长率沿用克制的发行节操，未来10年的增长率稳定在GDP+CPI，按照中值平衡法测算：7.5-8%（复利累加），目前的M2为190万亿，5，10年到期M2(5)=272万亿，M2(10)=391万亿，增量高达80万亿---200万亿。对房地产控价的结果（正常状态下），10年最多翻倍涨幅，前5年以较严政策控制MAX=5%,房价升至目前价格的1.27倍，对比货币增量实际大约贬值16%。目前A股总市值大约50万亿，假如替代银行比率能达到25%，新增市值容量在5年内需要达到每年新增20万亿流动性规模，按照平衡法计算，每年新增大约4万亿增量（流动规模），考虑到我国股票的锁定率大约为60%-70%，锁定量越高的价值股（大型股）活跃度未见明显增长。投机股的波动率会增强，呈现明显的情绪波动市。成交量会长期处于较高状态，利于券商的经营环境处于长周期景气。结论，替代率定于25%，对于指数有长期利好，但不会失控上涨，对于投机股会增强波动率，造成大赢大亏，提升了风险收益率。
　　按照这样预估投资策略：风险承担能力差的，可选择基金定投和指数基金配置，风险承担中等的可采用稳健+激进混合配置，风险承担能力强的可追逐热点在相对高位放空。
　　指数的上升率大致能跟进货币增长幅度（合理估值），目前指数的合理估值大约为15倍，年内高点大约为3500点，超出此点位即为高估。记住：没有任何一种大类资产可以跑赢货币增长，长期看房地产也没有跑赢货币增长。

　　中国股市的指数不会再出现10年原地徘徊的历史，将同步跟进货币增长率，如同过去18年的房产，自2002年开始同步跟进货币增长一样的形式，大家能接受房产投资的原因就是它只涨不跌（有小跌，但没有全面性的大幅价格下滑），过去18年，房地产上涨了大约10倍左右，财富作用主要体现在了它的加杠杆，如果平均3倍杠杆，你的财富增加值提升了大约30倍。中国指数如果可以处于稳健上升，平均最大杠杆率只有1.5倍，二级市场未来10年收益率不使用杠杆大致在3.5倍左右，使用合规杠杆大约在5倍左右。这个上涨过程必须进行涨速调控，不能过快上涨，10年的行情2年走完，市场和实体经济完全脱节，导致金融市场风险向实体经济传导，违背了金融市场为实体经济服务的基础原则，所以要淡定对待这个市场的波动，以过去投资房地产的心态面对中国股票市场。首先要有长期持有的信心，其次防范过快上涨造成的情绪波动。对于一级市场，收益率将会膨胀状态，所以管理层要找出一条路：杜绝假冒伪劣产品上市，防范上市公司造假欺诈，对于这种企业要让作奸犯科群体倾家荡产，但不要侵害不知情的二级市场投资群体，罚没要累及一条龙的所有违规犯法者，这个罚款是要补偿给二级市场的不知情投资人，不能罚进国库了之。

　　针对我国的国民和民族发展现行素质，我国不易采用西方国家的股权和市场制度，我国数千年欠缺信托责任和自律机制，这就是现实。所以上市公司的失控人和较大股东，上市必须签订协议，以20年作为期限进行减持限制。和市场共进退，同时完善法人治理结构改革，让上市圈钱跑路成为历史。

　　举个资产大类逆转后的例子，我2003年买的第一商铺价格是2.8万一平方，当时济南的住宅价格大约在2000-3000之间，也就是说一平方商铺可以买10平方住宅。由于淘宝的出现引领的电子商务兴起，使房地产市场内部分类出现逆转，商铺价格在2005年达到高峰后，连续14年不涨（仅仅在2010年-2011年发生反弹，起因是城市综合体的出现），不涨价就有投资价值了吗？未必，连租金都跌了一半，商铺价格虽未见明显下滑，但是出租率下降，出租回报下降。现在商铺对比住宅的价格徘徊在1：1.5之间，相对住宅贬值了10倍。所以一旦出现资产大类比价逆转，绝非一朝一夕形成，一旦形成，也非一朝一夕可以完成。

　　这个周期表我当时画了一周，大家都要看看。
　　

　　1．朱格拉周期
　　法国经济学家朱格拉（C Juglar）于1862年出版了《法国、英国及美国的商业危机及其周期》一书中，提出了资本主义经济存在着9～10年的周期波动，一般称为“朱格拉周期”。这属于中等长度的周期，故称中周期。
　　2．基钦周期
　　英国经济学家基钦（J·Kitchen）于1923年提出了存在着一种40个月（3～4年）左右的周期，这是一种小周期，又称为“基钦周期”。
　　3．康德拉季耶夫周期
　　俄国经济学家康德拉季耶夫（N·D·Codrulieff）于1925年提出资本主义经济中存在着50～60年一个的周期，故称“康德拉季耶夫”周期，也称长周期。
　　4．库兹涅茨周期
　　1930年，美国经济学家库兹涅茨（S·Kuznets）提出了存在一种与房屋建筑相关的经济周期，这种周期平均长度为20年。这也是一种长周期，被称为“库兹涅茨”周期，也称建筑业周期。
　　5.体制释放周期
　　社会转型周期，此周期约为30年。战后日本经济于1950年代后期开始发力，以年平均GDP增长6.5%的速度大步前进，至1990年代初达到巅峰，人均GDP已相当于美国的90%。此过程历时约30年，最终使日本成功转型为一个举世瞩目的经济大国。亚洲“四小龙”从传统资本主义国家（地区）发展为新兴工业化国家（地区），经济增长方式转型为主，社会形态转型为辅，称得上是准转型。这一过程从1965年开始，历时30年，随即也步入衰退。中国经济经过20几年的高速发展，今日仍能一枝独秀，靠的主要是社会转型中体制释放的动力。

　　前文中讨论过货币一旦形成，就无法消除的问题，房地产如果失去跟随货币增长的特性，钱还在，还会翻江倒海，货币的第一个特性就是寻求向价值尺度的靠拢。如果不激活股权市场，国内找不到另外一个资金池去容纳200万亿的流动性。

　　我们这几代人有幸赶上中国的对外改革开放（政策转型周期），不论是知识，学识，财富都发生了巨大的增长，与其探讨谁的能力更强，不如说是我们运气比较好，被国家发展的大浪头带上了几个阶层。如果你对国家的未来仍然持有希望，就理全部身家继续赌国运，赌我们中国会更进一步。