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　　我在假期写的这篇文章应該是算比較专業的房地产行业分析了，内容比较全面。

　　希望我说清楚了房地产”逢调即涨”的逻輯，但这次“房住不炒”周年之际，别再算经濟帐，“政治经濟学“离開政治没学。

　　建議近期购房计劃者看一下，或者转一下微信文章给犹豫中的购房者，万一真的省錢了呢？！


　　文章内容很长，因为是纯理性分析，反正还在放假，有时间看完的。

　　【喜闻乐笺】活下去？！活得下去？！
　　--纪念“房子是用来住的，不是用来炒的”定位一周年！
　　20181006

　　基本认识


　　在研究中国房地产行业之前，必须建立以下基本认识：

　　（1）过去40年的全球经济史表明：跟世界各地房地产一样，中国房地产也是具有特殊属性的商品。最初出发点都是为了“居者有其屋”，渐渐的都沦为银行金融衍生品，消费者在为数不多的投资渠道中，逐渐的把房地产当作最为稳定投资增值产品！通俗的说，你让他御寒，他买楼赚钱！

　　（2）过去100年，全球房地产行业发展中，我们并没有看到那只“看不见的（市场）的手”，我们看到的只是一波产业蓬勃发展一轮严厉的房价灾难接一轮房市艰难复苏，至少资本主义市场体系中没有出现过“房价稳定、行业健康发展”的解决方案，政府调控是必须的，也是有效的；

　　（3）目前全球经济体系中，实际流通中的各国货币都不再符合“劳动价值”论，也都不与“黄金”直接等价交换。我们必须建立“法币”的观念，这对于解决房地产的问题至关重要。

　　

　　2、中国房地产行业发展简史

　　梳理中国房地产行业发展史，厘清房地产行业问题根源。

　　1980年，中国房地产市场经济元年，当年邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，中国人第一次把房子定义为商品。

　　1981年，浙江温州的商品房卖出了68.85元／平的价格，一套60平的房子差不多要4131元，同年，浙江省的平均工资是709元，也就是说买这么一套房子要花6年时间，总的来讲，还是很可以接受的，但是那会儿，很少有人会拼命攒钱去买房子。

　　1984年，邓小平同志进一步肯定了房地产行业的意义，中国房地产被作为一个产业正式概定。

　　1987年，深圳举行了新中国首次的公开土地拍卖，这块地上建成“东晓花园”，并在1988年第一次以“按揭贷款”的方式卖房，售价是408元/平方米，不到1个小时光盘（当时蔬菜是1分钱/斤）。

　　所以，1987年，中国房地产才开始进入商业化运作阶段，成功的把“土地拍卖”、“施工建设”、“银行既向房产开发商贷款，也向买房业主贷款”、“按揭贷款”这些概念衔接落地，从此打开了房地产商业化的天窗。


　　1988年，《中华人民共和国宪法》确定“土地使用权可以依法转让”，成为中国房地产行业的最坚实的法律基础。

　　

　　4、中国房地产行业到底存在什么问题？

　　2015年09月20日，《人民日报》评论“谈李嘉诚事件：斯人已去 不必挽留”。这时候，我开始深入探讨房地产行业的发展史，并认真阅读英国、美国、日本、台湾、新加波、香港等地的房地产发展状况，特别是结合李嘉诚的在中国大陆7个城市10个资产项目的相继变现清仓式“脱亚入欧”，如：　
　　2008年以44.4亿元卖出和黄位于上海的总部大楼世纪商贸广场；
　　2013年以26亿元卖出的广州西城都荟广场以90亿港元东方汇经中心OFC出售给交通银行,以30亿元售出的南京国际金融中心大厦；
　　2014年以14.4亿元转手的上海盛邦国际大厦，以57.5亿元出售北京三里屯的地标建筑盈科中心， 2014年出售已持股多年的的长园集团股权；
　　2015年以5.2亿元人民币出售位于香港新界的商业地产物业盈晖荟；以售价61.4亿人民币的价格，向卡塔尔投资局旗下全资子公司出售港灯16.53%的股；
　　2016年：以200亿元卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。
　　2017年，李嘉诚将公司名字中的“地产”二字去掉，在香港7折甩楼，以402亿港元清仓出售香港·中环中心75%的权益……


　　

　　很显然，支撑中国房地产行业发展的主体并不是房地产开发公司，而是商业银行体系。正如财政部“青尺”回应“央行”徐忠所言，“金融机构在地方债乱象中，很大程度上扮演着‘共谋’或‘从犯’的角色，绝不是只会产生幻觉和弱势的‘傻白甜’。地方政府不规范举债的各类形式、各个环节，几乎都有不同类型金融机构参与，其包装操作之复杂，远超出基层财政部门的工作水平”。我们的地方债务没有你们银行的协助怎么可能做到如此大，不是在你们银行的协助下，地方政府哪知道如何分拆如何嵌套政府债务，以至于地方债务体系复杂、变相，连银行自身也无法准确统计哪是企业贷款哪是地方政府贷款！
　　所以，我们每一次的调控每一次的量化宽松都被商业银行巧妙的规避完美的遛圈，钱最终都被技巧性进入房地产行业！商业银行一直稳坐资金高地无风险获利。2018年8月13日，银保监会发布的2018年二季度银行业主要监管指标数据显示，二季度末，中国商业银行不良贷款余额1.96万亿元，较上季末增加1829亿元，不良贷款率仅为1.86%，按季度看这还是2009年3月来最高水平。这种不良率据说已经是全球银行行业最优水平。如果不是房地产行业支撑，怎么可能？！
　　于是，我们的资金在商业银行的操纵下，真的很难投放到房地产之外的实际需要资金的行业、企业！

　　4、怎么解决中国房地产行业发展中问题？

　　怎么解决中国房地产行业发展中问题？继续调控？！

　　综上所述，我认为对于中国房地产行业的发展纠正着力点并不在房地产行业本身，而是商业银行。为什么王健林必须快速的脱手所有的酒店产业，按照王健林的说法，据说“这次出售后，不仅万达商业资产负债表减轻了，欠的银行贷款也基本上都能还完，整个商业模式在变轻”。
　　为什么碧桂园必须加快周转？为什么万科必须坚持“活下去”优先法则？为什么恒大必须89折卖楼？只要商业银行不再对房地产行业注入巨额的贷款资金，房地产行业的自救行为就会没有底线！在党的十九大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”一周年之际，哪个商业银行还敢肆意妄为的疯狂支持房地产行业贷款作业！


　　

　　5、如果房价持续下跌，会有什么问题？

　　如果房价持续下跌，会有什么问题？

　　2014年4月份，彼得森研究所的结论主要有两个依据，首先是此前交通银行一份结论为纵使房价下跌30%，其对银行业不良贷款率不会产生太大影响的研报。交行报告说，纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率将仅增长3.8至5.6个百分点。

　　

　　6、如何严防呢？


　　从英国、美国、日本的房地产发展史来看，我上次说了全球唯一成功躲过房地产价格下滑灾难的只有李嘉诚的“脱亚入欧”。从市场经济的角度， 我们是找不到解决方案的。


　　

　　通俗的说，就是央行把商业银行的现有部分房地产贷款额度，经由合适的方式给予回购，但分期支付人民币给到相应的商业银行，这样商业银行就可以跟贷款业主协调房价不同的跌幅情况下的还贷的时间、还贷的利息，确保贷款业主不至于面临弃贷弃房局面。
　　当然，央行回购的房地产证券资金，绝对不能让商业银行继续投放到房地产行业。而房地产行业则必须重新确定发展模式，按照深圳住建局 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，积极推进房地产行业健康发展。
　　看懂这个方案，也许你会说，这不是国家兜底吗？对的。事实上，我们从美国、日本当年的例子已经知道，没有一个政府是不救市的。之前之所以可以成功，只是因为债务还没有到极限。如果债务加到极限的话，就救不了了。除非政府可以宣布，“以前的房贷不用还了，让我们贷款买新的房子吧？”

　　所以，与其灾后救市，不如灾前化难！“软”着陆总比“硬”着陆好！

　　7、积极应对可能的“特朗普冷战时代”！