武汉买房,别出三环


来源:米宅武汉
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上周五,文章被删了,信息量有点大过头了。
该说的,不该说的,也都不再提了。
不过,从今天地产股的表现来看:万科大跌;融创大跌;旭辉大跌;雅居乐暴跌;保利暴跌;宝龙暴跌……
周五怎么涨上去的,周一就怎么跌回来。
文章说的,也都应验了。
其实就一句话:“能选国资背景的开发商,就别碰民营房企”。
这不是说谁好谁差的问题,踩雷,它是一个概率学话题。
今天,想说的是:“武汉再难,别出三环”。
11月19日,湖北省统计局发布的《湖北省人口区域分布研究》数据:
从城乡分布看,10年来,城镇人口比重由49.7%提升至62.89%,年均提升1.32个百分点。
城镇人口中,武汉中心城区突破1000万人,达到1001.16万人,增长37.5%;
武汉之外市州中心城区人口866.67万人,增长32.8%,县城人口1239.13万,增长25.8%。

(图片源自:武汉市自然资源规划局)
透露了三点信息:
1、湖北全省的城镇化率已经达到了62.89%,越到后边上升的空间是越来越小了。
2、武汉市中心城区的人口已突破了1000万,体量上已经是跻身全国各大城市前十位了。
3、过去10年,武汉中心城区人口增速明显高于市州中心城区,且远高于县城的人口增速。
怎么理解这三点呢?
记住一句话就可以了:“武汉,人口红利正在加速消退”。
这不是在耸人听闻,希望大家能静下心来用理智去好好揣摩一下。
单一城市千万级的人口体量在全世界都没有多少,何况这中心城区的人口就上了千万。
“红利消退”也不是说城市发展失去了动力,而是指红利带来的增量空间正逐步变小,如果没有其它的增长动力来助推,那就是在“啃老本”。
光谷这些年房价为什么会异军突起,正是有了光通讯产业的支撑。
可能有些人认为现在除了几个大厂也没有什么,但这几个大厂正是带领产业前行的助推器,是增量空间的动力源。
放眼全球各大城市发展史,任何一个经济体或者经济组织都是如此,当然,武汉也不例外。
若是再想靠“拉人头”来发展城市经济,这条路必将会越来越难走。
前天还在王家墩说要搞个CBD,昨天又说二七滨江很不错,今天又在琢磨着光谷关山怎么去扶一下,明天又被裹挟着去了光谷东。
昨天才说要搞个“中国-光谷”立个标杆,今天又打着“中国-车谷”的小算盘,晚上想想还有个“长江新城”不能落下了。
“拉人头”,“摊大饼”,“造大城”,这种开荒拓土的基础性建设工作,这些年武汉做的已经不少了。
就拿代表着未来商业的写字楼来说吧:
武汉写字楼的空置率在全国各大城市是非常靠前的,这个就不再做质疑了。
不说远的,就说近的,据世邦魏理仕的《2021年第三季度中国房地产市场报告》看:
2021年第三季度,全国18个城市写字楼市场共录得147万平方米的新增供应,其中80%的新项目位于一线城市。
预计在2021年到2023年间,武汉写字楼将新增近230万方,仅次于上海、深圳和广州之后,位列全国第四。
与此同时,同时在2021年3季度,武汉市的写字楼空置率高达40%,仅次于长沙,位列全国第二,远高于北上广深的10%-15%平均水平。
看着供应量觉得还不错,城市发展除了需要住宅来解决衣食起居,更得看写字楼。
因为这是城市商业文明的灵魂,是收入的源头。
可对比空置率来看,四成的写字楼是空置的,这大量的资源被闲置,也正是城市建的“泡沫”体现。

供应远大于需求的市场,一方面存量的写字楼租金上不去,另一方面增量写字楼供应也会被严重地抑制住。
没有产业的支撑,没有多样化的就业岗位,怎么去吸引更多的外来人口和资金技术,又拿什么去偿还这住房背后的贷款?
再一个,近些年来,结合全国各地的“抢人大战”,再看武汉大手笔提出的“百万留汉计划”,以及户籍门槛的一再降低,也正说明了这座城市在人口吸附力上的“后劲不足”。
如果,有足够的吸引力,还有必要这么去卖力地吆喝?何况,“大学城”的金子招牌也正是聚集年轻人的流量窗口。
门槛应该是逐步地被抬高,而不是一再放低。
中心城区的1000万不是天花板,但离天花板却是更进一步了。
为什么是“三环”?
因为,“三环”是底线,从武汉市的行政区域图来看,除了东湖高新之外,其他几个主城区的边缘基本和武汉的“三环线”相吻合。
说个题外话,武汉有多大?
8494平方公里!
4个深圳、8个香港、12个新加坡、15个首尔、80个巴黎……
一线城市广州都不及武汉大,直辖市上海也没有武汉大。
其次,武汉三环线91公里,直追北京五环线98公里和上海外环线99公里。
武汉三环内的面积约530平方公里,而北京五环内的面积约670平方公里,上海外环内的面积约620平方公里。
主城区面积2000平方公里的武汉,约等于深圳全市的面积,秒杀绝大多数省会城市。
北京二手房均价6万,五环附近4万的房子比比皆是;
上海二手房均价7万,外环附近5万的房子比比皆是;
深圳二手房均价8万,没有环线,但是西北角的松岗,东北角的坪山3万的房子比比皆是。
再看武汉二手房均价1.8万,三环边上动辄就2万,甚至更高。
要说一万五在三环买了套新房,还得偷乐一阵子,这算是捡到漏了。

最后,对比几个一线城市,异常地发现,在武汉,这四五十层的超高层住宅项目那真是多得惊人,如此高度集中的住宅,配套更加高度集中的写字楼,外加居高不下的空置率。
三环外,即使你的故事讲得再好,都不敢去睁眼直视。
三环,是底线!刚需,还是咬咬牙吧;投资者,还是建议往二环看吧。
当然说的这个“三环”,并非确切的三环高架。
只是形象地警告大家,别跑太远了。
有地铁又怎样呢?
你看蔡甸、你看葛店、你看阳逻、你看东西湖、你看盘龙城、你看……
你看它们,哪一个对得起你的钱袋子?

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