4月8日，中电光谷与滁州经开区签订合作协议，又一轻资产运营项目——OVU创客星科创基地正式落地。项目位于滁州原创科技城一期PPP项目北楼，首期运营面积约为20000平方米。
近两年，集团坚持产业服务的战略方向，把推动园区综合运营业务发展作为应对不确定市场环境的战略举措，在全国多个城市落地综合运营项目，新乡、咸阳、鹤壁、句容、温州、宁波、洪泽、郴州、襄阳等项目相继签约。虽然是轻资产运营，集团却一直坚持客户思维，从规划到建设再到运营，各个环节皆以企业生产发展、产业生态构建、区域经济高质量发展为目标。
业界都知道运营是园区发展的王道，也都知道轻资产运营很难，那么，中电光谷的综合运营业务模式有何特色？多年的探索，取得了哪些经验成果？本期OVU专访，我们邀请集团规划发展中心执行总经理、OVU创客星董事长、宜昌公司总经理李磊详细阐述。
李磊：计算机硕士，PMP，15年科技行业从业经验，7年孵化器、产业策划咨询和产业园区招商运营从业经历，两次创业经历。擅长企业商业模式研究，产品规划，为企业提供战略咨询。2015年加入中电光谷，至今担任延安、信阳、新乡、咸阳、成都、宜昌等多个区域的创业导师，拥有丰富产业策划及招商运营实践经验。目前主要负责7个不同城市的产业园区招商运营工作。
Q：近年来，轻资产的发展模式成为产城行业的香饽饽，集团也正大力推进“综合运营业务”，您带领的团队一直冲在运营业务拓展第一线，整体来看业务发展情况如何？
现今的产业园区行业，正面临着从增量走向存量的时代变革，“深耕运营”成为园区发展的底层逻辑。集团也紧随大势，将综合运营业务作为重要战略性业务，除了我这个团队，集团的多个业务团队会从不同的角度切入这个业务，也就是我们常说的十五大业务和八个切入点。
过去的两年，集团与各地政府这方面的合作项目也比较多。就我的团队而言，现在已经有新乡、咸阳、鹤壁、句容、温州、宁波、宜昌、太原、滁州等项目相继签约进入运营阶段。不同的项目，需求不同，合作的具体内容也有差异。比如宜昌的江南科创园项目，我们提供P+EPC+O的全流程服务，去年完成项目策划规划部分（P），目前正在建设过程中（EPC），招商运营（O）也同步启动，已经有两个企业签约入驻。中电·新乡创新谷、鹤壁电子信息产业园两个项目，我们去年完成签约，主要提供招商运营服务，目前各方面工作也步入正轨。
▲综合运营项目中电·新乡创新谷实景
Q：在实际的业务拓展中，客户最关心的问题是什么？
我们的综合运营业务合同，不管协议中双方约定的服务内容是项目策划、建设施工，还是招商运营，客户最关心的终极问题就是招商和运营，尤其是招商。从一开始谈判到最后回款，客户始终关心的就是招商。哪怕我们合同中没有相关招商指标的约束，客户也希望，我们能从运营出发，提供好的招商资源，让园区更加有活力，让产业生态更加完善。这一点，很难，但是我们很愿意去发挥自己在这方面的能力和优势。
Q：招商难是业界的共识，我们是凭哪些优势打动客户选择跟我们合作？
园区招商是当前各地竞争最激烈的问题，有很多的办法和途径，影响结果的综合因素也很多，但是只要有能力把桥梁两边的桥墩架起来，终究是有机会。我们的优势是与多个地方政府建立了很好的信任和合作关系，能够代表他们去开展招商工作。
首先，我们是中国电子的成员企业，央企的品牌、责任与担当是重要的信任背书，对于能做什么，不能做什么，我们有很好的专业判断，对于我们的承诺，客户愿意相信。
其次，我们在全国41个城市开发运营76个园区，服务各类科技创新企业8000余家，有着丰富的产业资源，这也是客户愿意信任我们的一个基础。目前，集团正大力推进数字化能力建设，打造以数字化为基础的产业资源共享平台。当平台上的数据越来越多，还能在全国流动的时候，对于要生存和发展的企业来讲，我们总能帮助他们在合适的土壤找到发展机会。
▲中国电子智慧产业园平台
再次，我们的团队具备一定的产业服务、企业服务经验，而不是简单的不动产租赁或销售能力。除了满足客户的刚性需求，很多时候，我们会引导需求，让企业获得更好的发展环境，比如我们的服务不止于空间服务，还会包括市场合作、供应链搭建、投资融资等方方面面。
Q：从去年开始，集团大力推进跨区域协同招商，综合运营业务的跨区域协同是怎么体现的？
跨区域协同招商本质是打破组织壁垒，充分共享信息，实现资源利用效益和效率最大化。在集团内部，我们的综合运营团队已经形成了多个良性的小生态，不同项目团队分布在不同区域，所以我们现在对于企业资源的利用会很充分，让每一个企业、每一个人才项目都找到合适的区域，也会主动帮助一些企业对接我们已经有的区域市场机会。
跨区域协同招商，集团是强大的后盾。一方面，集团正加速推进园区通——招商通平台的建设，通过数字化提高产业资源在全国流动的效率。值得一提的是，我们并不是简单的信息发布，而是强调关键信息及时共享，快速决策；另一方面，集团通过武汉跨区域协同招商试点的实践探索，不断优化制度流程，提高组织效率。不管是沿海发达地区产业想转移到内地，还是内地优质的成长型项目要到北上广深发展，我们都可以提供相应的发展机会。
Q：不管是客户，还是像我们这样的运营服务商，大家都重视运营，那我们的综合运营模式的优势是什么？
在我看来，主要体现在三方面：一是我们的P+EPC+O全生命周期的服务模式，业务逻辑是符合市场需求的，我们不仅对结果负责还关注过程。比如说我们的策划讲究接地气又要求有一定前瞻性，虽然很多客户只关注结果不关注过程，但是以实际经验来看，绝大部分区域产业发展不好很大程度上是因为没有做产业策划，没有谋划适合自己的产业发展步骤和目标，也没有配套的政策，简单粗暴使用“一事一议”。而我们的综合运营就特别重视 P（策划规划） 这个环节。
二是我们的产业链完整度不错，综合性能力比较突出，可以很好地为综合运营各环节提供有力的专业支撑。一个园区不仅要有空间，有企业，还需要各种各样的生产、生活配套和服务，客户只需要对着服务菜单勾选需要的服务，比如数字化、物业、餐饮、公寓、能源等等，我们都有专业技能过硬的团队来提供服务。以宜昌江南科创园为例，园区的数字化建设由集团数字园区事业部提供服务；园区物业管理是集团旗下丽岛物业承接，具备国家一级物业管理资质，也有丰富的产业园区运营管理经验；餐饮由全派餐饮提供服务。
三是运营服务这件事，需要很多基本功和经验沉淀，既不是简单的中介代理，也不是简单的物业服务。我们在全国41个城市运营76个园区，经历多个从 0 到 1 的过程，经验优势明显。
Q：P+EPC+O全流程服务的模式，哪个环节最重要？
重要性其实是相对的，不同人的看法会不一样，因为格局和高度不一样。领导层通常会更看重P（策划规划） ，但基层的人会觉得O（运营）是最重要的。当然，因为做任何事情趋势是第一位的，顺势而为才能成功，一个公司O（运营）的能力再强，如果不顺势而为也会失败。目前的现实是，具备P的看趋势能力的人太少了，从这个角度看，我也认同P（策划规划）很重要。
过去，我们经常诟病做城市规划的人不懂产业规划，同样，如果做产业规划不懂运营也会被诟病。不懂运营的人做出的策划方案，很多时候就是一些名词的堆砌，他并不知道这个名词这个产业能不能落地，也不知道这个产业具体的生产组织方式是怎样的。
所以，P+EPC+O这种模式的优越性还体现在全流程的打通和融合，这也是我们现在的服务特色。O（运营）虽然是后期的服务，但是一定是贯穿于策划和建设过程的，从最开始P的时候就切入进去才是真正意义上的O（运营）。
而EPC（建设施工）的部分，也不容忽略，集团从去年开始重点推行“敏捷定制”，最核心的其实是要求空间设计要进行动态化的管理，通过动态调整，让空间更符合企业的发展需要，同时还能帮助业主方省钱、省时，这才是真正过硬的服务。
此外，在规划和建设环节的参与，也是因为我们对建筑品质有着更高的追求，我们希望建筑能与城市的形象气质一致，能够伴随城市的发展成为一笔财富，能够为社会持续做贡献，而不是10年、20年之后就被拆除。
Q：存量时代，综合运营面临着很多业务机会，在实际拓展过程中，我们面临的最大的难点是什么？
客户最关心的问题，也是最大的难点，那就是招商，因为不管到哪个城市，我们会强调我们对结果负责。综合运营需要耐心，需要齐心协力，而不是简单的甲方盯着乙方出成绩的模式。从最开始，我们与政府接洽的时候，我们就把自己当作甲方，跟政府是一条战线，是合作关系。基于产业基础、发展潜力等多方面的研判，我们希望与客户在引入什么产业、配套什么政策等方面达成共识，对于我们有什么、没有什么，能干什么，不能干什么，也能达成共识，双方基于共识形成合力，这样才有机会干成事情。我们最怕的是没有政策、人才、产业链基础的地方需要高科技项目。
这也对我们综合运营业务人才提出了新的要求，综合素质必须过硬，需要一个人具备产业研究分析能力、宏观政治经济解读能力、股权投资基本知识，以及不动产基本知识、沟通能力等等。其中，产业研究和宏观经济解读是最核心的也是最基本的，只有这样，才能与客户对上话，也才会有业务机会。
作者 / 张秋菊
责编 / 张灵芝
视觉 / 沈文婧