作者| 猫哥
来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)
最近，首富们都在往越南跑。
前华人首富李嘉诚，卖掉欧洲的产业，都投在了越南的房地产，差不多1800亿吧；
另一前华人首富赵长鹏，在半年身价缩水90%后，也往越南跑，试图翻盘，一句“我爱越南粉”，示好的意图明显，拥趸们也开始扎堆儿。
首富过境，越南的房产先嗨了，在国内的短视频平台上，也可以看到，越南的房产登记处火爆程度，要说是跟2017年的国内售楼处相比，也不差啥。
当然，国内也是一片欢腾，“十年翻5倍”的调子起来，获得了近8000赞，反正是人人看好越南。
而在越南的不少中介已经在国内的短视频平台默默蓄客，说不定有路子的，已经开始去越南看房了，没有门路的估计也蠢蠢欲动，生怕错过了一次暴富的机会。
就是想复制一个“柬埔寨的奇迹”嘛。
当年的“柬吹”们说，“十年前看深圳，现在看西港”，现在的“越吹”说，“前十年看上海，未来十年看胡志明市”，套路都是一样的。
不过，胡志明市无论是房价还是地价，都很给他们涨脸，公寓均价约2.2万人民币，带地住宅均价约5万人民币，地价最高约12万人民币，一些网红出来现身说法，在越南买房，坐享上涨收益，甚至连台湾地区网红都“15亿越南盾买房，3年涨5亿”。
但，真的能赚吗？
大规模的海外投资房产，也就是这几年的事儿。
2017年9月份的时候，曾有一个故事挺动人，在一个房产经纪峰会上，一个衣着朴素的中年人当场拍板，用2亿美元在柬埔寨买了整一栋楼，当时闹得还挺震惊的。
后来发现，这个人也不是什么神人，一方面是中介推动，另一方面，背后有一个炒房团的支持。
那年柬埔寨确实火，大批的人往那边跑，尤其是西港，中国人的天堂，夜总会、赌场，那是一个风光，房价肉眼可见地上涨，比肩国内的一线城市。
柬埔寨炒房的中心在西港，而西港炒房，首推鼎鼎大名的欧成效“欧神”了。
欧成效封神，是靠中国房地产红利，在当初只涨不跌的红利时代，欧神大量加杠杆买房，凑下了不菲的身家，后来搞了一个水库论坛，教人买房，什么资金腾挪、信用卡套现、套贷，各种加杠杆的方法，向他的信徒们传授，还真积累了大批粉丝。
然后，为自己的项目引流。
啥项目呢？西港的土地。
2019年，欧神的团队就搞了西港的土地项目，即便是有了后来的疫情，也不忘到处推介，20-40万一亩，听起来也不贵，欧神与众多经济学家交好，日常没少勾肩搭背，讲起宏观经济来也是指点江山，“卖掉深圳15万/㎡的房子来投资西港”的言论就听起来分外可信。
根据他们自己的说法，整个2019年，就卖了6300亩，如果按30万/亩的均价，那也卖出了20亿左右。
然而，从泡沫累积到泡沫碎裂，差的也就是一场“扫黄打非”，而炒房的又岂止一个欧成效。
2020年，一通“扫黄打黑”，20万中国人逃离西港，房价地价都崩了，当初的投资血本无归，西港已经成为骗局代名词。
而在今年，大忽悠也开始现原形了，“欧神”的资金链都断了，开始借钱还月供了。
疫情之下，这样的故事更多了，最近，还有500多中国业主被坑惨了。
他们是通过国内中介推荐，买了一家叫做丰臣公司的开发商的房子，疫情当头，很多人无法走出国门，但是丰臣公司承诺，交房后，这些物业可以作为民宿运营，业主不来日本也可以拿租金。
交房前，就可以享受6%的投资收益，交房后，还可以拿到租金，虽然是房子，但是房产+理财的双重收益，如果再加上如果房子升值，那就是三重收益。
一套房子500多万人民币，外汇不是不方便嘛，丰臣公司还可以接受人民币支付。
可以说，这些业主已经赢麻了。
但是，该到过户的日子了，不仅没有过户，当初承诺的收益还断了。为啥呢？现在啥原因都可以归结到疫情，反正就是经营困难，开发商当初卖出去的房子，就成为了他自救的手段。
买房的业主反应过来了，赶紧去查自己的房产，有的根本过户不了，还有的整栋楼都被丰臣公司拿来做抵押了。
而且，当初的贴心服务中，购房款不少都被打入丰臣公司老板西园寺优真的个人账户，简单算一下，大约有25亿的房款。
这个时候回过头来再看，里面的猫腻就不少，业主是想炒房获利，开发商是想融资，而中介可以捞一笔中介费，说利益链也好，同盟也罢，业主这个时候找谁都不灵了。
找中介，已经赚完钱的中介说自己合规，有手续，找开发商，他们敢分分钟破产给你看，一旦破产，这500多人面临的可能就是钱房两空。
而且，如果你真想这个时候去日本看看你的烂尾楼，无论是政策还是花销上，都是代价不菲。
忽悠，它缺德，但有效。
这种包租的忽悠，很多都是扯淡，听起来就像击鼓传花，而真要是拿到房子租出去，也会遭遇到噩梦，比如在美国。
美国房价不低，绝大部分人的选择将房子出租，补贴购房成本或者贷款，也算是一笔收入，但是这两年想拿钱并不容易。
今年，美国人没少抗议，其中有一项要求，就是延长“租客保护令”，这个法令是说，即便是你没有交房租，你的房东也不能轻易赶你走。
对租客是好事儿，反过来对房东来讲，简直就是灾难。
很多租客仗着法律，即便有收入，也不交租，还有一些更厉害的，有钱开豪车、去度假，就是没有钱交租，即便房东通知搬走，也赖着不走。
房东想要赶一个租客有多难呢？
先要提前通知，如果不走，要填写正式文件来驱逐，然后由法院来判决，命令租客搬出去，中间还要有双方的辩论，这中间的短则数十天，长则几个月。
在国内的通用做法可能是断水断电或者找人把租客的东西搬出来，一劳永逸，但是在美国，这些都会被认为是不当行为，你有理的也可能面临违法。
美国人自己处理这些事情上，都是焦头烂额，你一外国人，还是亚裔，在那个地方，还不是得被当成软柿子捏，就现在的抗议来看，“到期即续”已经是惯例，毕竟如果真取消，可能影响数百万人。
除了美国，欧洲的大部分国家也有类似的保护令，并且贯穿整个疫情期间，而日本的法令本身就偏向租客，没遇到，算幸运，遇到了，认倒霉。
说实话，全球疫情仍在继续，距离能走出国门，尚待时日，肉身还出不去的海外投资，真的大可不必。
每当各种“神迹”信息轰炸的时候，就是需要警醒的时候了，他们到底是在图你的本金，还是需要你来做接盘侠？
越南房子乃至那些你看不到的房子，还能不能升值呢？
好多问题在发酵：
这一波房价上涨，与美国的放水周期有重合，现在美国为了本国通胀问题已经开始加息了，全球房价都受影响，越南能独善其身吗？
胡志明市上班族的平均工资800万越南盾（约合人民币2400元），而公寓均价7600万盾，越南房产，是不是就像外国人之间的传花游戏？
因为南海问题，越南对中国护照区别对待，护照使用受阻，而护照又是在国外的唯一身份证件，能不能拿到产权，还得另说呢。
大不了当接盘侠，但再之后还有没有接盘侠呢？
疫情之下，不亏损已经能跑赢绝大部分投资。
只要没钱，骗子就骗不到我们。
啊，多么痛的领悟。
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