文/端宏斌
今年关于房地产的调控可能要创历史记录了，从开年至今，全国各地大大小小的调控加在一起，竟然超过了380次，这种打击力度是从来没有过的。在如此严打之下，终于迎来了明确的楼市拐点：根据统计局的数据，今年7月全国商品房销售面积、销售金额环比分别骤降42%和40%，跌至近一年最低。
由于我前几天刚发了一篇文章叫《悄悄地，房地产的风向变了》，很多读者想问，这波熊市会持续多久？房价还会不会涨？或者说还能不能买房子？本文就来回答这些问题。
去年疫情开始之初，我就给出了一个明确的判断，我认为疫情必定会推高房价，见文章《新冠肺炎竟然利好楼市？》。原因很简单，在非常时期，你就会发现，有没有自己的产权房子，区别真的太大了。比如当时很多地区就劝退租房客，因为你在本市没有房子，所以你连城都不给你进。
还有个地方更绝，租客回来也可以，租客和房东各交50万元保证金，如果14天之后你没病，那这个钱可以还给你，如果14天之内发病了，那这个钱就收归国有。很明显不会有人交这100万保证金，所以你也就别回来了。
这些措施，把“租售同权”糟蹋得不成样子了，等到危急关头，大家才终于发现，租售永远不可能同权，租房的人必定被歧视。如果你没有自己的产权房，哪里都不会收留你。这样一来，不会再有人相信什么租售同权了，所有人都被现实教育了：必须要有自己的房啊！不能再犹豫了。
当时我有个朋友问我哪里的房子还能买，此人工作地点在上海虹桥商务区，我就强烈推荐他买上海周边，这是给他量身定制的建议。因为此人户口不在上海，且没有结婚，这样一来就不可能买上海的房子了，但如果你不早点上车的话，将来更加买不起，所以当务之急是先找地方上车要紧。
综合分析之后，我就推荐了他两个地方，其一是嘉兴，其二是湖州。我的逻辑如下：
嘉兴是因为这是长三角中心位置，去附近的大城市都很近，而且现在正在搞长三角一体化示范区，所以符合政策大方向，将来社保可能都通用了，目前房价也不高，绝无套牢风险。很快还会有轨道交通连接上海，这也是一个明确的利好。
湖州的逻辑是沪苏湖高铁刚刚开工，预计3年内可以通车，到时候湖州到上海虹桥可能就30分钟，而30分钟路程的两个地方，房价差了7倍你觉得正常吗？虹桥起步7万了，而湖州很多地方连1万都没到啊，这种在我看来就是闭着眼睛捡钱的机会，你为什么要错过呢？
我很早之前就说过，房子本质就是这个城市的股票，很多人喜欢用租售比来看问题，这是非常错误的。现在上海的房子租金回报大概只有1.5%左右，这个回报换算成股市市盈率就是67倍。看上去确实高估了，但股市里热门股动不动就几百倍市盈率，你不照样在买吗，热门股比亚迪市盈率都800多倍了，券商还在看多。一件事物高不高估，不是看它现在能给我多少回报，而是看将来能给我什么，这就是所谓的共识。有句名言叫：傻瓜的共识，也是共识。
后来我这位朋友在我鼓励之下，终于下定决心去买了一套房子，也就不到150万，现在已经浮盈30%了，因为首付只有三成，所以实际回报是一倍。他跟我说：这一年多感觉非常魔幻，买个房就胜过打好多年工，而房子事实上都没建完，感觉有点不真实。我的回答是：恭喜你终于离开了自己的舒适区，来到了真实世界，这才是现实经济的运转方式啊。
很多人一谈楼市就喜欢情绪化，恨得咬牙切齿状，我觉得大可不必。你看我以上的分析完全不带任何情绪，纯粹就是理性推理，在局限条件下做出对自己最有利的操作，仅此而已。
以上说的都是过去的事了，下面说说未来。
我先给出一个判断，房价在疫情之后已经猛涨了一大波，现在确实出现了疲态，这波熊市会持续多久，决定性因素是严打的政策会持续多久，在我看来，政策事实上已经悄悄转向了。
刚刚过去的7月，经济数据非常差。其中，社会融资、房地产销售、新出口订单等数据已经是连续四个月下跌了。这说明消费、投资、出口三驾马车全面放缓。
最近这段时间政策转向力度非常大，因为新生人口数据更差，老百姓全都在抱怨住房、教育和医疗这三座大山，所以政策在严打这三座大山，但你也别忘了，这三座大山背后是数百万的从业人员啊，哪个行业背后不是上百万个饭碗？这些饭碗背后是无数个家庭。
刺激老百姓生孩子，这个当然是正确的，但见效期非常长，而那么多人突然之间砸了饭碗，可是立竿见影的事情。所以现在的形势非常尴尬，就是正面效果还没来，而负面效果一次性都来了。
医疗和教育我们今天先不谈，主要谈谈房子。
开发商被按在地上摩擦，结果是开发商也学会躺平了，因为不管怎么算，都是亏钱，与其这样还不如啥也不做，之前就出了一个新闻，有个开发商都把地皮拍下了，发现赚不到钱，宁可保证金不要也要退地。
还有个著名的开发商，欠了无数的商票都无法兑付，商票说白了就是欠供应商的钱，房地产的供应商，不就是工地上的农民工吗，那么多钱都拿不到，问你你急不急？农民工被拖欠工资，那可是大事情啊。
这几年的新房，很多都是交房就维权，因为地价涨了，而房价不许涨，开发商赚不到钱，那怎么办呢？只能从成本里扣，用最差的材料，最烂的施工，搞到最后买房者发现房屋质量一塌糊涂，然后就拒绝收房跑出来维权，造成了三输的局面。
初中时候我们就知道这样一个寓言故事，为了保护羊就把狼杀光，破坏了生态平衡，结果是羊吃光了草，羊也保不住了。现在大家都发现，虽然狼确实很坏，但也不能赶尽杀绝啊，也要适当的保护一下。
综合以上分析，我对将来的判断是，政策会稍稍偏向开发商，但仅限于大开发商，所以地产股最坏的时候已经过去了。而房价还是会被严控，所以真正让利的人是地方政府，因为地价必须要降了。不控制面粉价格，光打面包价格，怎么说都说不过去。所以，你如果是自住，那你啥时候都可以买，但如果你是投资，建议你等一等，至少现在形势还没有明确，等到明年再去看房子吧。
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