杭州楼市,跌妈不认的2022年!


作者:子非鱼
01
杭州没有托起来
原本想趁着疫情放开,借助一波放松的杭州楼市,依旧没有托起来。
11月末,杭州降低了公积金首付比例,开启了“认贷不认房”操作:
杭州职工家庭名下无住房,无房贷款记录或有商贷记录且结清贷款,再次申请公积金贷款购买普通自住住房的,执行首套房政策,贷款首付款比例不低于30%。职工家庭拥有1套住房,或无住房但有公积金贷款记录且相应贷款已结清,再次申请公积金贷款购房的,执行二套房政策,贷款首付款比例不低于40%。
然而,杭州方面传来的12月份成交数据显示,成交量并没有托起来。
截至目前,杭州12月二手房成交量为4824套,中断了11月有所起势的势头。

从全年杭州二手房成交量来看,为5.4万套,创下了2015年以来新低,只有2020年的一半,和2016年、2017年的大牛市相比,不足一半。

杭州二手房成交量托不起来是很明显的。
尽管疫情放开了,但整个12月遍地都是感染者,大家要么在家卧床治疗,要么关在家不敢出门。谁还有心思去看房。
12月份还顶着风险去看房买房的,那真是对房子到了痴迷程度了。
但是:
第一,这一波感染高峰过后,杭州的成交量逐渐复苏是必然的,毕竟2023年还是有预期的,哪怕阻力和不确定性仍在,但再坏也不可能比2022年坏。
第二,复苏并不意味着回暖,杭州的成交量很难再恢复黄金时代的那个体量,毕竟楼市已经进入了黑铁时代。而且,杭州房价调整的趋势,仍会延续一段时间。
02
炒房第二城杭州
杭州被揶揄为炒房第二城。
这座城市过去十年发展相当迅猛,经济发展给力,人口也突破了千万,2021年达到了1.81万亿,朝着2万亿进发。在获得亚运会举办权后,杭州的地铁建设如火如荼开展,目前已经开通了12条线路,运营里程高达516公里,位居全国第六。
最关键的是,尽管杭州的综合实力距离广州仍比较远,但在某些单项方面的表现已经超越了广州,所以过去多年杭州一直被拿来与广州PK。
这也让杭州在长三角的存在仅次于上海。
吸引了大量热钱涌入,导致房价水涨船高,整体均价冲上了4万+。尤其是阿里坐镇的未来科技城板块,堪称杭州楼市中的王者。2020年,未来科技城部分楼盘一度卖到约8万元/㎡,而且购房者们认为,涨到10万/㎡没问题。
然而,今年的情况是,新房打新热凉凉,没有了疯抢的场面,中签率飙升,很多楼盘甚至流摇。
二手房方面,曾经不可一世的高价盘,今年纷纷遭遇了重挫。
7月份的时候,杭州当地媒体钱江晚报就爆料,杭州有超6成热门小区在下调出售。萧山、临安、富阳这些外围区,遍地都是调整盘。
调整不分内外,核心区也同样,其中泡沫最大的未来科技城,大概是房价跌幅最大的片区之一。
时代财经披露,阳光城未来悦MAX的单价则直降三万。该小区之前的成交单价约为8万多,且在往上升。现在成交价单价约为5万左右,有些还不到5万。
奥体的御虹府,“5字头”已是主流成交价;天璞已有部分房源向“6字头”靠近;年中刚交付的澄品,低区的价格也来到了6万+......
其中跌幅最大的,当属杭州顶豪学区房文鼎苑,已经跌成了事故。
此前的成交价普遍在9至11万。在行情高点时,一度以12万/㎡以上成交。经过一年多的回调,文鼎苑的价格一路跌至6-7万——跌去至少40%。
杭州房价调整,是两股力量共同作用的结果:
第一,阿里效应破灭。
当初未来科技城的暴涨,就是阿里效应带来的,而随着两年对平台经济的治理和反垄断调查,从2021年年初到2022年11月15日,阿里和拼多多市值跌了60%以上,腾讯、美团、京东也跌了40%左右,快手跌了80%。根据公开数据显示,370多只中概股中,跌幅超过90%的有73只。

第二,房价永涨不跌的神话破灭了,信心缺失,预期缺失,收入缩水所致。
03
后续仍会继续挤泡沫
杭州的房价今年才开始调整,尽管个别楼盘的跌幅比较大,但整体价格仍非常高。
杭州目前的均价仍在4万以上,高达4.35万元/平方米。

制图:城市财经;数据:中国房价行情网
一个在杭州拿着平均薪酬的人,不吃不喝一年只能买到3.24平米,想要买一套标准大小的房子,需要不吃不喝30年左右,如果算上吃喝,得50年以上。

浙江富裕不假,但二八定律告诉我们,富裕永远只属于少数人。如此畸形的房价,杭州的潜力与价值根本支撑不住,杭州大多数人的购买力更加支撑不住。
更何况,经历大疫三年,很多人的积蓄都被掏空了。尽管防疫放开,但无论经济、收入还是心情,都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开,钱就能从天上掉下来。
更何况,我们经济与收入复苏的路上,还有不少困难。比如全球经济衰退,比如纷繁复杂且已经撕裂的世界格局。
这些都构成了2023年及以后的不确定性。
总而言之,在房价依旧高企,泡沫依旧巨大,房价远超城市价值与潜力,购买力根本支撑不住,经济与收入复苏路上仍存在不确定性的诸多背景下,杭州楼市挤泡沫仍会是主流趋势。
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