作者：子非鱼
01
郑州打响新年救市第一枪
今天是公历2023年1月1日，首先祝大家新年快乐。所有烦恼留在2022年，所有的希望和梦想，在2023年能够实现。
进入本文正题。根据河南当地媒体大河网披露，12月31日郑州市发布了托底楼市大招，包括适度调整限购区域、执行“认贷不认房”政策等12条措施，打响了新年救市第一枪。
内容共有12条，其中核心几条如下：
第一，适度调整限购区域。适度调整我市限购区域，更好地满足居民合理住房需求，进一步促进我市房地产业良性循环和健康发展。
这里并未说明如何放松限购，到底是全部放开，还是只保留核心区域。从“适度”二字来看，可能只是进一步放松，而不是全盘放开。
目前，郑州的限购区域包括内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，新郑市、荥阳市、中牟县。
第二，支持团购在售商品住房。支持新兴产业单位、科研机构、产业园区、大专院校、企事业等单位，集中团购商品住房解决职工住房问题。
这一招是2022年很多三四线城市采用的措施，目的是以优惠为诱饵，鼓励单位团体团购房产，帮助去库存。
第三，确保新市民、都市圈居民购房同等待遇。对来郑就业大学生、新市民，以及“1+8”郑州都市圈其它城市居民在郑购房，在购房资格审核、信贷政策、契税补贴、房价优惠等方面，享受与原居民同等待遇。
这一条，我认为是这份文件的重点。简单一句话就是，大郑州都市圈，购房同权。可以这么理解，在郑州大都市圈内的户籍居民可以在郑州购房，在大都市圈内的外地居民，只要是在大都市圈内缴纳了两年社保，也可以在郑州购房。
郑州“1+8”都市圈成员包括核心郑州以及开封、新乡、焦作、许昌、洛阳、平顶山、漯河、济源。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
都市圈购房同权的发明者不是郑州，而是南昌。
2021年3月份，南昌为了提振低迷的楼市，提出了大南昌都市圈购房同权。由于力度过大，而且2021上半年楼市躁动不安，第二天南昌就被约谈，并叫停了该政策。
现在，郑州接棒南昌，完成了南昌未遂之心愿。
02
救市落空的郑州楼市
其实，郑州完全没有必要搞这么复杂，直接放开限购并不是不可以，毕竟最近佛山、东莞两个特大城市已经完全放开了，南京也基本相当于放开了。早在2022年3月份福州就放开了限购，之后沈阳、廊坊也放开了。
以郑州目前的楼市现状来看，完全放开应该能够得到支持，何必再七拐八绕地搞什么大都市圈购房同权呢。
在前几天写郑州的文章中，本号说过，郑州贯穿了2022年城市话题C位。从3月份率先发布系统性托底楼市的方案，再到6月份的楼市风波旋涡，以及赋黄码等事件，郑州始终话题十足。
整个2022年，郑州也发布过多次托底楼市措施：
3月1日率全功之先发布了系统性托底楼市文件，放松限购，取消“认房又认贷”。3月8日重启棚改货币化安置、6月出台拆迁房票安置政策、9月实行“1+8郑州都市圈”公积金互认业务，以及房贷利率降至近年最低、取消二手房交易20%差额税、设立百亿元地产纾困基金等。
然而，最终只救了个寂寞。
销量方面：
郑州360房产网数据显示，今年1至11月份，郑州全市商品房销售84066套，较去年同期下降44%，创近年新低；二手房共成交54196套，较去年同期下降10%。
房价方面：
根据国家统计局披露的数据显示，11月份，郑州新房环比下跌0.4%，同比下跌3.6%，较2020年下跌1.6%；二手房环比下跌0.8%，同比下跌5.5%，较2020年下跌5.6%。
二手房价格较2020年跌幅，位居70个大中城市跌幅榜第19位。
制图：城市财经；数据：国家统计局
深入走进郑州市场会发现，统计局披露的跌幅，只能看看而已，真实的跌幅大到瞠目。
根据河南当地媒体大河财立方披露：
郑州多个区域都存在降价抛售行为。如郑州滨河新区，之前整体片区价格在16000元~20000元/平方米，记者调查时降到14000元~16000元/平方米。还有前几年很火的郑州白沙片区、绿博片区等近郊和远郊区域，因远离主城，周边配套不成熟，价格下降得也十分厉害。
另外根据郑州当地自媒体“郑州楼市”披露：
前两年还1.8万打底杨金片区的碧桂园天玺湾，精装小高层降到了1.4万。碧桂园凤凰城二期，精装1.1万，毛坯8000，而一期是1.6万，二期开盘是1.5万，堪称跳水价。
中海云著湖居，去年4.29万/平方米，今年降到了3.2万。诸如此类降价盘，一大片。
卖地方面：
郑州2022年前三轮集中土拍共成交49宗地，成交总金额约324亿元。而去年郑州的卖地收入是857亿元，同比下跌了62%。
对于郑州这样一个极度依赖卖地收入的城市来说，这可不是一般的难受。
03
郑州楼市三大难题
在之前分析北方几个主要城市的时候，我说过天津、青岛、石家庄、济南因为持续下调了五年左右的时间，目前市场基本企稳，尽管库存量仍比较大，比如青岛，但目前的价格基本跌无可跌。
但对郑州的判断不同，阴跌仍会继续。
因为郑州不同，郑州面临三大难题，并不是放松限购，大都市圈购房同权能解决的：
第一，去化周期超长。
克而瑞披露的数据显示，11月份郑州的商品房消化周期长达57.1个月，也即即便不再增加库存，也需要卖近5年才能卖完。
第二，保交付难题。
保交付难题不彻底解决，在郑州买新房就像是开盲盒，能否得房完全得看运气。这种背景下，郑州即便完全放开，也很难提振新房市场的购房积极性。
第三，管理水平有待提高。
2022年郑州诸多热搜话题暴露了这座城市在管理上还有待进一步提高。一个城市的管理水平直接决定了这座城市对外来人口的吸引力。
尽管郑州过去一些年人口增量不错，但大多都是虹吸了郑州周边河南境内的其他城市人口。
制图：城市财经；数据：河南省统计局
河南省去年常住人口减少了58万人，是内地31个省市自治区中常住人口减少最多的地区。所辖的城市中，除了郑州增量还算不错外，大多数城市的人口都在减少或者微增。
经历了2022年的诸多事件，郑州2022年的人口增量可能会有很大转变，这一点只能坐等郑州统计局官宣数据来佐证。
郑州那么多的库存，需要不断吸引外人人口前来消化。所以，提升郑州的管理水平和形象，也是和保交楼同等重要的事情。
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