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5月份的房地产“滞销”仍旧。
01
前两天，5月份的经济数据公布了（详见5月国民经济运行情况），整体已走出至暗时刻，但仍面临不少问题！
可以看到，三驾马车中，唯独消费还在跌跌不休。
5月份，社会消费品零售总额同比下降6.7%，而疫情冲击最直接的餐饮收入，下降21.1%。
不过随着疫情的稳定，6月份相信餐饮零售消费类很快会看到改善。
比较惨的，当然还是房地产。
1-5月，全国房地产开发投资同比下滑4.0%，降幅比1-4月扩大1.3个百分点。全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；商品房销售额48337亿元，下降31.5%。
从开发投资额到销售额，数据都不容乐视。具体到市场表现看：
个人购房意愿不强烈。根据国家统计局公布的数据看，今年前5个月，全国个人按揭贷款同比下降27%。
房地产月度销售还在萎缩。今年5月份全国新建住宅销售额1.05万亿元，比全年同期少32%，比4月份好一点，但也基本接近腰斩。
可见，相比其他消费数据，房地产真是一路下行。
开发商拿地的信心没有恢复，购房者的热情没有增长。5月份的楼市，依然低迷！
02
具体到各城市，房价变化情况怎样？
国家统计局日前公布了全国商品房销售及70个大中城市的住宅指数变化情况。
2022年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网
数据分析显示，5月份，全国新建住宅平均销售价格9878元/平方米，较2021年1月和2月的11228元的顶峰相比，每平方米下降了1350元，降幅12%。
这意味着，全国新房降价12％！77个月以来，新房价格首次同比下跌。
数据还显示，在新房二手房市场、不同能级城市中均出现了差异化的发展走向。
5月，70城新房价格环比上涨城市增至25城，下跌城市则降至43个；二手房价格环比上涨城市持平，下跌城市连增两月至53个。
具体概括为：一线城市涨幅略扩大，二线城市跌幅未扩大，三线城市跌幅有收窄。
上涨的城市中，成都、无锡、太原、南充、厦门环比涨幅都超过0.5%。
此外，还有徐州、赣州、桂林、广州、石家庄、深圳等城市，也在环比上涨。
下跌的城市中，跌幅超过1%的城市开始增多，吉林、长春、牡丹江、湛江、唐山、兰州、北海、岳阳、金华9个城市环比跌幅都超过1%。
2022年5月70个大中城市二手住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网
有人会很奇怪了，普遍下降，为什么还会有在上涨的？这实际与城市的人口结构和市场行情息息相关。
就拿最近热搜榜上的唐山为例，唐山各区县的房价也不容乐观。
尽管影响房价的主要是资金、人口等因素，但当热搜事件发生，表明一个城市的营商环境足够糟糕，长远来说也会造成负面影响。
比如北上广的房价，就依然坚挺。
北京同比上涨5.3%、海口上涨5.1%、成都上涨3.8%、上海3%，排在前列。一线城市中甚至只有深圳下跌了2.6%。
而相反垫底的黑龙江牡丹江，二手房价同比下跌达到了10.5%，也是全国唯一一个跌幅为两位数的城市。
总体，一二线确实有在复苏，三四线没有反弹，房价是实实在在的降了，数据却无情的打脸，至少目前来看，楼市还在低谷。
03
为什么毫无起色？是政策是不给力吗？
今年以来，政策一波又一波的松绑，甚至于整出了很多奇招。
比如杭州，夫妻双方缴存公积金贷款额度提高到120万元；
比如郑州，全面落实首套房贷款利率4.25%下限标准；
比如济南，新建商品房办不动产证实行线上申请办理；
比如温州，针对10年以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息；
比如南京，非南京户籍只需要提供6个月社保证明，就能获得买房资格。
从购房资格到贷款额度、到贷款利率，到证件办理，都力度空前。
这放在三年前，哪一项不是有着超级吸引力的？
是面不够广吗？也不是！目前不但一些二线城市，新一线城市，省会城市，甚至连北上广深这样的核心城市，都迎来了一波又一波的松绑。
基本上就是，出一轮救市政策，效果不好，加大力度再来一轮；效果还不好，再来一轮……
但问题是，从年初到现在不断的松绑，大家买房的热情，突然没了！
为什么会这样呢？是大家手上都有房子了吗？
从长远本质原因来讲，中国城镇化红利正在消退。
我们知道任何市场都是讲究供需关系的。
过去15年房地产市场的高速发展，表面上看好像是投资者们推动的，但实际上是因为我们的市场需求强烈，中国城镇化的需求强烈。
而到了2021年，中国城镇化率64%，基本到达瓶颈。
同时，人口红利也开始逐渐消失，虽然在前几年二胎政策放开了，多个城市三胎也放开了，可最近几年我们的新生人口不升反降。
从全国主要城市人口增量上看，除了武汉、成都、杭州、西安、南昌、长沙等少数城市外，大多数城市的人口增量都降速了。
在鸟哥看来，本轮的楼市降温，就是一种冲刺之后的理性回落，还会是常态。
从短期影响因素看，疫情的冲击还没有结束，也不知道什么时候结束。
受这两年多以来的疫情反复影响，不管是打工人，还是生意人，目前的收入都不稳定，生存都面临问题，谁还有心思去买房？
在现在这种情况下，活下去才是最重要的。
况且，买一套房子，就要把手上的所有积蓄都用上，还背负未来的二三十年还贷压力，显然并不是一个好的选择。
起码目前来看，楼市，真的救不动了。
但对于打工刚需来说，房价回归理性，终归是好事。
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