房地产一直以来都是中国经济中最火爆的板块之一,也是许多人实现财富积累和价值增值的重要途径。但是,随着政策环境和市场环境的变化,中国房地产市场正经历前所未有的变局。我们有必要重新审视房地产在国民经济中所扮演的角色,理性看待房地产投资,避免其对个人家庭和社会经济造成过度的负担。
如今的房地产交易,往往需要双方掏空积蓄,甚至把未来30年的收入都抵押出去,才能完成一笔交易。这把收割钱财的镰刀之锋利,令许多普通家庭难以承受。更有甚者,购买期房的风险更大,存在资金链断裂、房企暴雷的可能,买方可能既输了钱,又得不到房子,还背上数百万的债务。
房地产交易对普通家庭的打击巨大,已经严重压缩了他们的消费能力。当前房价虽有回落,但与普通家庭的承受能力相比,依然过高。如此收割之后,家庭的消费支出必然大幅萎缩,进一步打压经济增长。
面对房地产市场的疲软,政府接连出台刺激政策,包括降低首付比例、降息、推出“认房不认贷”等举措,并解除部分限购政策,希望刺激市场交易。但是,这些举措的效果并不明显,房地产市场依然不温不火,成交量持续下滑。
这说明,刺激政策推出后,真正承担房贷的家庭并没有因此而购房热情高涨。在经济下行压力持续的环境下,普通家庭的收入增长乏力,生活压力在增加,哪里还有余力去承担新的房贷?政策并不能改变市场基本面,提振家庭购房的能力。从这个角度看,房地产市场在短期内难以迎来明显复苏。
房地产供给过剩,空置房达14亿套
多位专家指出,我国房地产存在严重的供给过剩问题。根据国家统计局原副局长的说法,空置的房屋可能高达14亿套,这意味着即使中国的14亿人口全部购房,也可能住不满这些房子。
造成这样严重过剩的原因,一是房企及地方政府过去十几年来鲁莽开发,大量建设商品房。二是人口增速放缓,许多三四线城市人口外流,导致大量房屋空置。如果房地产市场继续加速开发,这种供需矛盾只会更加尖锐。
未来一段时间内,这种严重的供应过剩状态都将持续。所以,政府必须果断地采取措施,严格控制土地供应和房屋开发节奏,逐步消化库存,否则空置的鬼城将会越来越多,对于经济社会都将造成极为恶劣的影响。
人口负增长将持续打压房地产市场
人口是支撑房地产市场的最重要因素。近年来,我国人口增速已经明显放缓,去年新生儿数量只有957万,较前一年减少了超过100万。
今年以来,在疫情反复和经济下行的背景下,出生人口数量可能会出现断崖式下跌。同时,随着老龄化进程的推进,每年都有大量人口退出该市场。这意味着,我国房地产市场的新增需求量正在以极快的速度萎缩。
随着这一趋势的持续,未来房地产市场的供需关系必将发生翻天覆地的变化。开发商和政府都应正视人口结构变化对房地产的重大影响,避免出现更严重的产能过剩。同时,也要进一步完善养老体系,照顾好老年人的生活需要。
综合以上因素分析,中国的房地产市场可能正在步入一个重大调整期。当前的供求关系已经发生深刻变化,以投资为导向的高房价,以及高杠杆的购房方式,都将面临巨大挑战。
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