近年来，中国房地产市场经历了一系列的变革，但仍然存在一些问题。其中最突出的两个问题就是预售制和公摊面积计价。预售制让购房者承担了过多的风险，而公摊面积计价则让购房者支付了不实际的费用。为了解决这些问题，楼市真正需要两大利好：取消预售实行现房销售，按套内面积计价，本文将探讨这两个问题的现状和解决方案，并提出楼市真正需要的两大利好。
预售制取消的必要性
预售制是指开发商在建设工程完工前，将房屋预售给购房者。虽然这种制度可以加速资金回笼，但也带来了许多问题。
开发商资金不足或经营不善，导致工程烂尾或房屋质量问题。这种情况在近年来屡见不鲜，给购房者带来了巨大的经济损失和心理压力。
预售制使得购房者承担了过多的风险。在房屋尚未完工之前，购房者就要支付全部房款，这无疑加大了购房者的风险。
预售制还容易导致房价上涨。由于开发商在预售时已经获得了大部分房款，他们可能会将这部分资金用于其他投资，从而推高房价。
因此，取消预售制是必要的。这样可以降低购房者的风险，增强市场信心，有利于市场的稳定发展。同时，也可以防止开发商滥用预售制度推高房价。
按套内面积计价的优越性
公摊面积是指业主共同使用的部分所占用的面积，如电梯井、楼梯间、公共走廊等。在目前的计价方式中，这些公摊面积的费用是由业主承担的。然而，这种计价方式存在很多问题。
公摊面积制度使得购房者需要为不实际的公共空间支付费用。在实际使用中，有些公摊面积根本没有任何价值，但却需要业主承担费用，这无疑是不合理的。
公摊面积制度容易被开发商滥用。有些开发商可能会故意扩大公摊面积，以获取更多的利润。这种情况在近年来也时有发生，给业主带来了不必要的损失。
公摊面积制度不利于物业管理的规范。由于公摊面积的费用是由业主承担的，因此物业管理公司可能会倾向于提高公摊面积的费用，而降低物业管理的质量。
因此，按套内面积计价是更合理的计价方式。这样可以更真实地反映房屋的实际价值，更符合市场的需求。同时，也可以防止开发商滥用公摊面积制度获取不正当的利润。
取消预售销售与按套内面积计价的影响
从消费者的角度来看，这两大改革可以减少他们的购房风险，提高他们的购房体验，消费者购房后，能够直接验收房屋质量，避免了后期因房屋质量问题导致的维权成本和精力消耗，但是也会产生以下影响。
市场供求关系的变化：取消预售实行现房销售可能会影响市场的供求关系。在预售制下，开发商可以在房屋完工前获得大部分房款，从而加快资金回笼速度。然而，取消预售制后，开发商的资金压力可能会增大，导致房屋供应量减少，从而推高房价。
对开发商的影响：取消预售和按套内面积计价可能会对开发商的财务状况产生影响。在预售制下，开发商可以通过预售获得大部分房款，从而减轻财务压力。然而取消预售制后开发商需要自行承担房屋建造成本，这可能会对开发商的财务状况造成一定的影响，
按套内面积计价也会影响市场的供求关系，由于业主不需要为不实际的公摊面积支付费用，因此可能会导致一些炒房者趁虚而入，大量购买，从而导致房屋需求激增，进而影响房价暴涨，但是对于刚需来说取消公摊是很有必要的。
楼市的健康发展离不开制度的不断完善。取消预售实行现房销售，按套内面积计价，不仅是对消费者权益的保护，也是对房地产市场规范化管理的重要推进，政府相关部门应考虑逐步推行这两项改革，制定相关政策，这两大改革如果实施将给楼市带来一股清新之风，这不仅能够提升消费者的购房满意度，还能为房地产市场的长期稳定打下坚实基础，我们希望见证一个更加公平、透明和高效的房地产市场的诞生。