其实有一点很多人忽略了，房产投资的盈利并非源自房价的微涨、停滞或下跌，而是房价显著上涨时的结果。原因在于，持有房产涉及不容忽视的成本。过去，房价飙升让人们忽视了这些成本，但随着房价增长放缓，这些成本愈发明显。据计算，在首付为房价30%、房贷利率为5%的情况下，不考虑通货膨胀，每年房价涨幅需超过5%才能盈利，否则将面临亏损。回顾过去20余年，我国房价平均每年涨幅高达9%，因此，人们普遍认为房产是稳赚不赔的投资。
然而，现状已发生深刻变化。房价增长停滞，而持有房产的成本不断攀升。物业费逐年上涨，房屋折旧加速，且房产税政策也在紧锣密鼓地筹备中。随着时间的推移，房产成本将持续增加，而增值潜力逐渐减弱。这意味着，依赖房产投资获取收益将愈发困难。事实上，当前房价已开始下滑，近两年内购房的人群普遍面临亏损，且亏损幅度较大。特别是在三四线城市和一二线城市郊区，房产贬值幅度高达30%左右。
根据2023年央行发布的购房者信心报告数据，人们对楼市的看跌情绪逐渐增强，房价“永远涨”的预期正在发生转变。越来越多的人开始将购房视为非优先的货币保值手段。这一趋势表明，“房住不炒”的理念正深入人心，也证明了自2016年9月以来楼市调控政策已取得了显著成效。
2024年，做好房子“贬值”的准备？
在过去的两年里，众多城市和地区的房价普遍呈现下跌态势，这是一个不争的事实。即便2023年楼市政策如此利好，却未能扭转楼市的下行趋势，这不禁让人思考：2024年的房价是否还将继续下滑？众所周知，楼市的走向与政策导向紧密相连。2023年，为了助力楼市复苏，各地纷纷出台了多项救市措施。不仅房贷利率和首付比例降至历史新低，更有不少地区推出了购房补贴政策。然而，进入2024年，尽管救市力度进一步加大，房价却并未如预期般反弹上涨，反而继续下滑。这充分反映出当前市场对未来房价走势的悲观预期，以及购房需求的持续萎缩。
2024年，随着救市政策的效力逐渐减弱，人们将逐渐适应楼市的新常态。这是否预示着房价将迎来新一轮的贬值潮？对此，万科董事长郁亮给出了他的独到见解，主要有3个方面：
1、他首先反思了万科过去在开发投资上的冒进态度，并决定调整拿地与融资策略，坚守财务稳健的原则。早在2019年底，万科便提出了“活下去”的口号，这在当时业界看来或许显得过于悲观，因为万科一直是房企中财务最稳健的领军企业。然而，市场的迅速变化很快验证了万科的预见性。尽管如此，郁亮依然认为万科过去几年的拿地策略过于激进，购入了过多的土地。购入大量土地不仅意味着巨额的现金支出，还伴随着沉重的负债，这无疑增加了企业的财务风险。因此，可以预见，未来万科乃至整个房地产行业在土地投资上将变得更加审慎，这也预示着房地产行业的投资规模将逐步收缩。
2、楼市库存消化面临严峻挑战，房企想要降低负债，必须经历一段漫长而艰难的时期。目前，房企的首要任务是抛售房产以回笼资金，削减负债。然而，楼市疲软使得房产销售更加困难，房企希望通过销售缓解负债压力，但恐怕还需时日。据中国房地产报统计，上市房企TOP50的总负债高达19.7万亿，平均每家房企负债近4000亿，这一数字令人震惊。更有房企负债规模超过万亿，资金链断裂的风险已浮现，如恒、绿、融等房企便是其中的典型。
为解决房企高负债问题，住建部于2020年推出“三条红线”政策，限制房企融资规模和扩张速度，以降低负债率。然而，降低负债率并不容易，即便有最后期限，真正达标的房企仍不多。因此，在当前楼市环境下，房企去库存和降负债的过程将是漫长而充满挑战的。
3、尽管房地产行业面临困难，但其未来发展潜力不容忽视。业内领袖如郁亮等对房地产行业的信心便是例证。他们认为，未来10年将有2.6亿新市民涌入城市，新增0.7亿城市人口，将带来巨大住房需求。同时，城镇中仍有大量老旧住房亟待改善和更新。这表明，无论是刚需还是改善型购房者，未来住房需求依然旺盛，房地产行业仍有广阔发展空间。当然，楼市行情逆转需要时间，人们信心也需要逐步恢复。因此，虽然短期内房价可能不会大幅上涨，但随着时间推移，房地产行业将逐渐回归正常发展轨道。
郁亮的观点很可能正确。当前房地产市场形势严峻，加上公众普遍的“买涨不买跌”心态，给楼市带来了巨大压力。然而，我们必须认识到房价不会持续下跌。房地产行业仍具有巨大发展潜力，这是业内的共识。
当前，房企面临诸多困境，如销售困难、负债率高等。这些阻碍了行业的健康发展。但随着时间推移，库存消化和负债率降低，多数房企有望恢复活力，推动行业稳定发展。
房子不仅是商品，还随时代进步而更新迭代。考虑到我国庞大的人口和城镇化进程，房地产仍有广阔发展空间。
那么，在当前楼市环境下，是否购房困扰着许多家庭。对于刚需购房者在一二线城市，现在或许是购房好时机。但在房价仍高的三四线城市，或许可以再观望。
购房时，建议优先考虑二手房或新房现房。选择房源时，应优选大型开发商开发、物业管理和品质优良的房子。毕竟，房子是居住之所，只有舒适、品质好的房子才受青睐，价值也会提升。
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