为什么说今年的楼市走势让人捉摸不透呢？原因也很简单，那就是一边是楼市正在逐步回暖，而另一方面是二手房抛售现象越来越严重，二手房的价格也在不断降低。按照过去的经验来看，一旦楼市回暖房价就会反弹上涨，二手房业主也会立刻涨价或者将房源下架等待房价上涨。但是这个经验已经不再适用当下楼市，似乎楼市的各种利好都无法阻挡人们买房步伐。
而目前楼市所谓的回暖，仅仅是销售额的提升，房价并没有反弹上涨。根据统计数据显示，2023年一季度TOP100房企销售总额为17589.5亿元，销售均额176亿元，同比增长8.2%，这是过去5季度以来首次正增长。而在一季度，百城二手住宅价格环比下跌0.18%，虽然跌幅和去年4季度有所收窄，但是依旧是下跌，这打破了所谓的房价上涨论。在过去几个月，楼市中一直有着“楼市回暖，房价反弹上涨”的声音，而这些声音其实都是开发商和房产中介在造势，就是借助目前楼市的扶持政策来鼓吹房价上涨。房产中介和开发商利用这种方法在过去无往不利，但是这次这招不灵了，这不仅说明目前楼市无法再支撑房价反弹上涨，同时也说明越来越多的人已经不再看好楼市的发展。
当然了，2月份各地商品房成交量大幅上涨也是正常现象，毕竟过去几年积压了太多刚需购房者和改善型购房者，而现在房贷利率降低到10年新低，首付比例也降到了最低，再加上开发商也在降价促销，这导致现在确实是非常好的购房时机。因此，在春节之后很多刚需购房者和改善型购房者开始买房子，这就是2月份商品房成交量大幅提升的根本原因。但是这些积累的刚需购房者和改善型购房者数量有限，所以2月份商品房成交量大幅上涨的势头并不能持续，后继无力，这也是3月份商品房成交量无法再持续上涨的原因。其实在3月中旬，这一轮刺激就已经结束，住房市场的回升动能也开始减弱。
正常情况下，商品房成交量大幅上涨会导致库存减少，但是这次楼市成交量大幅上涨之后，二手房的库存数量不仅没有下跌，反而是越来越高。为什么会出现这种反常的现象呢？原因就是过去几个月二手房挂牌量大幅激增，卖掉的二手房远不如新增的二手房，这导致二手房库存数量不降反增。根据统计数据显示，目前我国10个重点监测城市二手房挂牌总量为196万套，环比上涨1.6%，同比上涨高达81%，其中深圳挂牌量同比上涨200%，苏州、南京同比涨幅达到170%。根据计算可以得出，目前这10个重点城市的平均二手房挂牌量大约为20万套，而2022年这个数字是10万套，这意味着在过去3个月二手房挂牌量大幅上涨，这也说明现在卖房子的人越来越多。
和开发商不同，二手房业主基本上都是个人，每个城市近20万的二手房就意味着对应着十几万个普通人，这些人大部分都是因为不看好房价走势才卖房子的。更重要的是，这些人卖房子都是个人意愿，并不受楼市的政策限制，所以二手房市场的表现才是目前楼市的真实行情。一边是楼市行情逐渐回暖，政策环境也是越来越好，一方面是二手房挂牌量大幅上涨，这说明炒房客已经不再看好未来房价的走势，甚至开始看跌未来的房价，这也是他们为什么这么着急卖房子的原因。就比如笔者的一位朋友就表示，他就是想趁现在楼市政策环境好来卖房子的，他认为现在还有人买房子，一旦政策环境不好，那么房子就非常难卖了。
目前卖房子的人基本上都是炒房客，毕竟刚需购房者并不会因为房价的一点波动就卖房子的。对于刚需购房者来说，除非房价即将迎来大跌，否则他们根本不会卖掉自己居住的房子，所以目前着急卖房子人只能刷炒房客。而我国大量房产都集中在炒房客手中，目前二手车市场中的库存也只是冰山一角。对此，有业内人士表示，2023下半年楼市或迎来新一轮“抛售潮”，未来房价或超出想象，原因主要有3个方面：
第一是扶持政策的效果随着时间的推移会越来越差。最近几个月商品房成交量明显提升，主要原因就是楼市利好政策的刺激，这些利好政策能够吸引真正的刚需购房者和改善型购房者入场买房。但是刚需购房者和改善型购房者数量是有限的，所以随着时间的推移，这些人的数量会逐渐减少。和不断减少的购房者相比，目前各地二手房挂牌量不断激增，那么2023年下半年我国的二手房挂牌量肯定会达到一个新的高度，在这种情况下，购房者们根本不用担心房价下跌，也不用担心买不到房子，他们有充足的时间去挑选房子；
第二是我国的总体住房资源已经过剩，并且城市中的住宅空置率非常高，加上现在越来越多的人开始抛售房产，这意味着目前楼市已经进入了买方市场，房子已经越来越难卖。根据央行公布的数据显示，目前超过97%的城镇家庭都有了房子，并且户均超过1.5套，这意味着仅城镇居民拥有的房子就够城市中所有的人居住了。而在城市中的农业户口居民很多也都有房子，所以现在没有房子的人只是少数，面对庞大的房源，这些刚需购房者很难继续支持房价上涨。另外，人口问题也一直影响着房价的走势，而目前我国的人口红利正在消失，我国人口也进入负增长时代，这对于房价走势影响也很大。
第三是持有房产的成本越来越高，未来持有房产的收益会越来越低，亏损也将成为常态。在过去房价持续不断大涨时，人们可以忽略持有房产的成本，但是随着房价走势越来越平稳，人们才发现持有房产的成本也是不低的。物业费、税费、资金成本和折旧的费用其实并不低，特别是贷款买的房子，房贷利息非常高。也正是这个原因，过去5年买房子的人基本上都面临着亏损的情况，因此很多投资客不愿意再继续持有房产，转而开始抛售房产。另外，房产税已经确定出台，并且距离正式出台的时间也不远了，并且租赁税也有省份开始征收，这意味着之后炒房客持有房产的成本只会越来越高，这让很多炒房客望而却步。
通过以上3点可以看出，目前的楼市基本环境根本无法支持楼市回暖，更无法支持房价反弹上涨，而这次小阳春是利好政策和刚需购房者支持起来的。那么，这次刚需支持起来的小阳春能走多远呢？在笔者看来，这种行情很难持久，毕竟随着二手房挂牌量不断激增，二手房售价也会不断降低，到了那时，大部分刚需购房者都会优先选择二手房，而不是新房。新房市场才代表着目前的楼市，所以新房卖不掉，楼市行情就会变差。
在笔者看来，目前的楼市环境非常有利于刚需购房者，刚需购房者也应该转变一下对楼市的观念，目前的买房逻辑已经转变，房价正在逐步回归合理水平。因此在这种环境下，大家没有必要着急买房，如果经济条件允许，可以慢慢挑选适合自己的好房子，如果经济条件不允许，那么可以选择等等再买房，没有必要背负巨额负债去买房子。对此，你有什么看法呢？