作为一名长期关注河北涿州楼市的观察者，我目睹了这座城市楼市的多轮波动。我亲身经历了涿州楼市的鼎盛时期，见证了房价飞速上涨直至泡沫破裂的全过程。
回顾2017年六七月，涿州的房价攀升至顶峰，部分楼盘价格高达25000元/平方米。但从那时起，涿州房价开始走下坡路。尽管期间有人鼓吹抄底的机会，但许多投资者仍如同在半山腰上迷失了方向。如今，涿州房价已稳定在7000元/平方米左右，与2015年之前的水平相当。
2019年，当涿州房价降至15000元/平方米时，昔日的同事与朋友曾建议我抄底。而到了2020年上半年，房价进一步下跌至12000元/平方米时，他们再次提及抄底的机会。然而，现如今涿州房价已跌至7000元/平方米，引发人们的质疑：涿州房价是否已经触底？
那些曾在房价高峰时购房、坚定看好涿州房价的同事们，也开始对楼市的未来感到困惑。他们心中的疑虑，很大程度上源于当前涿州楼市佣金比例的非常高。
近期，我的一位前同事透露了一个令人震惊的消息。他们公司正在代理销售的涿州公寓楼盘，每套公寓的售价在40万至50万之间，但开发商提供的佣金竟然高达10万/套。这意味着，他们的业务员每售出一套公寓，便能获得6万至7万的丰厚佣金。这种高额的佣金比例，占到了房价的近20%，引发了人们对公寓楼盘价格是否有至少20%的下跌空间的质疑。
在现有市场环境下，开发商无法仅靠降价吸引购房者，因此，他们选择了向房产中介提供高额佣金，期望在“重赏之下必有勇夫”的策略下，推动销售。事实上，这种策略也确实取得了一定的成效，公寓的销售业绩颇为可观。
然而，高额佣金背后反映出涿州楼市的深层次问题：房价仍有较大的下跌空间。高佣金的存在，无疑是房价下跌的一个明显信号。对于购房者来说，这是一个值得关注的消息；而对于涿州的楼市，这更是一个需要深思的问题。
在房产界，通常佣金对于价值百万甚至更高的房产来说，可能并不显得过高。但涿州某公寓楼盘的房价仅在四五十万区间，而佣金却高达10万元，这确实引起了广泛关注。这种高额佣金在房地产市场极为罕见，它悄然揭示了涿州房价可能被高估的事实。正如“羊毛出在羊身上”的道理，最终的负担仍将落在购房者身上。购房者在为高价房买单时，或许并未意识到高额佣金实际上在暗示房价存在下跌的空间。
随着涿州楼市前景的不确定性增加，房价下跌的趋势似乎愈发明显。那么，除了高额佣金，还有哪些信号预示着房价的下跌呢？这值得我们进一步探讨。
1、楼市寒冬已至，中介倒闭潮成为其明显征兆。回想2017年，同事所在的房产销售公司人声鼎沸，员工数量超三百。然而，时光匆匆，如今却已倒闭。尽管中介业务覆盖租房与售房，但新房与二手房的佣金始终是其主要经济支柱。楼市低迷，房源难以销售，许多中介仅靠底薪勉强维持生计，业绩压力使他们不得不选择离职。员工纷纷离去，中介公司收入无法覆盖支出，最终只能走向关门大吉。因此，当城市中中介公司大量倒闭，房产中介数量锐减时，这无疑是楼市即将持续下跌的明确信号。
2、城市经济命脉一旦衰弱，人口便如流水般外溢。房价涨跌，归根结底还是由人口增减来决定。经济萎靡的城市，无法为当地居民提供稳定的就业和优厚的薪酬，迫使人们为生计而选择离开。在大城市中，许多人打拼一段时间后选择购房定居。然而，对于这类城市，人口持续流出成为常态，而住房资源却日益增多。短期内房价或许能保持稳定，但随着时间的推移，人口的不断流失将导致房屋供过于求，房价也将逐渐下滑。
3、二手房市场需求荒显现，房价下跌成必然趋势。近年来，众多城市二手房市场出现抛售潮，房源供应大幅增加，远超市场需求。为尽快脱手，业主不得不降价销售。这一现象对新房市场也造成巨大冲击，因为许多炒房者手中的二手房具备诸多优势，如现房、交通便利、配套设施齐全等。为应对挑战，开发商也不得不调整价格策略以吸引购房者。
4、土地市场冷清预示房价下跌趋势。土地成本作为房地产开发的主要成本之一，直接决定房价高低。当土地拍卖溢价率降低或流拍量增加时，意味着开发商对未来房价持悲观预期。相反，房价上涨前的土地市场往往呈现高溢价率和地王频现的态势，反映开发商对房价上涨的信心。
综上所述，这些信号均为楼市即将下跌的前兆。以涿州为例，一套四五十万的公寓中介佣金高达10万元的情况确实罕见，进一步证实涿州房价仍有下跌空间。对于三四线城市而言，缺乏经济和产业支撑，人口数量有限，高达7000元/平方米的房价无疑是一个巨大的泡沫。在“房住不炒”的政策导向下，购房者在购房时应充分考虑自己的购房需求和风险承受能力。
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