徐sir：武汉购房荟《徐sir侃房》栏目主持人，20多年地产媒体从业经验，资深房产实战专家，教你玩转资产配置，手把手教你从0到A8！
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Q&A | 壹
2024年买房密码：淘二手笋盘
提问：徐sir，我是您的忠实粉丝，最近在看房，有些问题想咨询一下您：
我目前预算300w以内，想在武昌核心区看一套130-140㎡改善居住，目前看了两套感觉比较好，一套是水岸国际的二手房，高区，可以瞰湖，就是房子有点老，然后就是武昌古城城投禧园115㎡11层小高层，可以做四房。
请问水岸的位置更核心，还可以瞰湖，但是城投的房子更新，感觉产品更好，您觉得选哪个比较好？或者您还有300w左右总价更好的推荐吗？
回答：首先，我很赞同现在买房同时看看新房和二手房。
2024年的买房密码，就是找性价比高的二手笋盘。
目前很多二手房，都是极致性价比。同区域，现在很多5年内次新二手房比新房普遍便宜20%。
这个价格相当划算了，你可以回想一下2016年、2017年时，一二收房还有倒挂，二手房普遍比新房贵，现在基本上打8折，而且还不乏品质高，品相高、品牌物业的优质二手房，再加上很多二手房地段、配套都比较成熟，物业也可以眼见为实的考察，次新一点的产品也不算差。
更重要的是，目前新房价格也不贵，价格更趋于合理，在新房性价比已经很高的情况下，一些次新的二手房还可以打8折，这性价比一下就上来了。
目前5-10年的二手房，同区域可能便宜30-40%；
10年以上的二手房，新房可能2w-2.5w元/㎡，二手房单价可能1w出头，比如光谷中心城，翡丽天玺、洺悦天玺、元庐等都是2w5元/㎡甚至更高，10年以上的朗诗里程可能只能卖1w出头，5年以内的可能可以卖1.7w-1.8w元/㎡，可能打个7、8折，如果是交房2、3年，满二的情况下，价格可能还是2w出头一点点。
你要记住，武汉没有不跌的区域，唯二不跌的就是二七滨江、武昌滨江，其他的基本上，或多或少的都在跌。
因此，选择二手房还是比较符合目前市场规律。
但是二手房也不能乱买，市场迷茫期大家都在找买房的方向，其实我们买房的方向一直在变化：
第一轮，普涨时代，哪里都可以买
第二轮，追城市配套，专门找地铁、商业等配套开工的区域买，板块轮动
第三轮，追新区，一张白纸好做图，以城市规划宏伟蓝图
第四轮，追学区
第五轮，追核心资产
如今，武汉楼市马上进入第六个阶段，低密舒适的阶段，市场慢慢进入改善时代，从高容到低容的产品转变0公摊，大露台的第四代住宅产品应运而生，这才是大势所趋。
水岸国际有点早，房龄可能接近15年，地段确实无可挑剔，但是随着时间的变化，产品、物业的老化，也并非品牌物业，再加上武昌滨江中心的转移，目前在武汉长江中心，未来武昌新中心可能在武汉长江天地，这也导致了水岸国际的地段比较尴尬，两边不靠，要么靠武汉长江中心，万象城，天街那边，要么靠华中阿里总部，劲酒集团那边，所以，它不是正C位，未来空间有限。
如果你只是觉得便宜，性价比高，价格比新房便宜一半，如果你对居住品质有一点要求，还是可以看看其他产品，在我心里水岸国际确实不是300w比较好的标的。
坦白说，买房不像买车，没有那么高频，很多人终极一生也就一、两次买房，如果买的不合心意，关系到未来很长时间，如果预算比较充足，尽量还是买品质改善产品。
其实很多人买房也不是纯粹为了涨价，更多时候是为了提升居住舒适度，买房也不是非要为了赚钱，如果一套房自住，你也不会拿出来卖，涨跌的影响也不会很大。
徐sir一直强调，现在买房跟买车一样，并不是为了赚钱，是为了享受，享受更好的居住品质、环境，享受家庭生活改善之后的其乐融融，享受房子给你带来的情绪价值的提升……
因此，如果你觉得水岸国际还不错，比较符合你居住的预期，还是可以入的，但凡有一点不满意，就可以看看其他的。
至于城投禧园，确实目前还挺火，在武昌古城核心区，配套成熟，周边烟火气也很浓厚，如果是老武昌情结，想留在、搬到老武昌核心区，还是不错的选择。城投禧园好就好在，新房、国企、11F小高层。
要知道，11层小高层，在十几年前、二环内已经几乎绝迹了，尤其是武昌核心、汉口核心几乎都是超高层。
从资产的角度，2021年之前武昌核心区单价不低于3w元/㎡，在2018、2019年，高峰期可能会到3w5元/㎡，更何况现在城投禧园的价格才2w出头，这种城心稀缺小高层，300w以内就可以拿下，相当于房价回到8年前，真的很香！
徐sir始终认为，武汉最近超跌了，对于那些炒房、房产多的人可能是血泪的教训，但是对于那些真正有自住需求的人，完全可以抄底。
如果你想多看看，总价300w左右，武昌核心区，还可以百瑞景5年以内次新房，南湖水域天际也是顶级的学区房，120㎡、130㎡的300w左右也能拿下；或者看看龙湖御湖境，120㎡可以买到低区；武昌滨江的武汉印也可以看看，目前有小户型，公摊比较小，价格也是2字头；联发悦榕华，离武汉印不远，性价比高，也有22F的产品。
我认为的大致排序：
武昌内环、滨江新房＞武昌内环新房低密产品＞10年内口碑好带学区二手房＞武昌核心区10年左右口碑好二手房
Q&A | 贰
高改买房首选第一梯队
提问：徐sir，您好，我目前有一儿一女，都刚刚大学毕业，想给他们买一套房，一人一套，每人首付200万吧，总价大概在6、700w左右，区域不限，武昌、汉口都行
就想问一下，目前有没有优中选优的项目推荐？两个孩子可以买在一起，也可以不在一个小区，最好带学区，想问徐sir有什么好推荐的？
回答：你还是很幸福，一儿一女都大学毕业了，还是蛮羡慕的。
总价600、700w一套，买两套总价达到1300-1400w，在武汉肯定是塔尖人士了，但把1300、1400w分成两套，买的肯定不是武汉顶级的产品。
武汉目前房产等级比较清晰：500-800w是高改，800w-1500w基本上属于豪宅，1500w以上那就是财富自由了……
600、700w基本上可以够到入门级豪宅，可以选到很多不错的楼盘。
事实上，武汉豪宅的发展，也并非一帆风顺的，开发商也在同步探索与摸索，对品质的要求也越来越高：
早几年第一代豪宅，只有地段，景观资源，品质一般，像是东湖天下，万达公馆、东湖林语、蓝湾俊园等，都是刚开始涨势很好，后面开始增长乏力；
第二代豪宅，地段不错，品质有提升，产品力不行，像是金沙泊岸，水岸星城，怡景花园，西北湖凤凰城等；
第三代豪宅，地段好，产品力有很大的提升，经过2016年精装修高速发展期，很多豪宅没有对标到国际一线城市，精装修显然相对来说没达到豪宅的程度；
第四代豪宅，地段好，品质好，产品好，精装修也是国际一线大品牌，但容积率高，多为超高层，像是二七滨江代表豪宅，宸嘉100、绿城黄浦湾、D10、武汉瑞府等；
伴随着这几年城市的限容，武汉豪宅也慢慢进入了低容时代，马上第四代住宅出现以后，你会发现有全新的改变。
至于具体买哪里，我给你一些建议：
二七滨江：保利天珺、中信泰富滨江金融城、能建长江华府洋房、中建汉芯公馆以及之前二七滨江南区的二手房，像是华发外滩首府，伟鹏万科御玺滨江基本上都可以买到；
武昌核心：武汉印大户型190㎡，国铁城投国樾滨江170㎡瞰湖小高层，招商武昌序（第四代住宅）建发朗玥（快清盘）、融创壹号院二手房，武汉沙湖中心二手房（马上交房），武汉长江天地、龙湖御湖境等都还不错，价格也比较香；
汉口核心：电建地产汉口公馆、武汉润府，武汉城建中央云城、绿城湖畔云庐，武汉城建天樾等，可以说你的选择高达20+！
主要是你没有给我太多要素分析，优中选优，带一点学区，没有更多的参考，我这里只能简单给你板块排个序：
首选二七滨江、武昌滨江：靠谱、抗跌，带学区概率更高；
再选中北路-沙湖、汉口武广-青年路-西北湖
第三选除了上述板块武昌、汉口核心区，主要看你对板块、品牌、产品的喜好度
建议你先按照这个顺序看一下我推荐的楼盘，具体沟通两个孩子的个性需求，我再来给你具体的意见。
Q&A | 叁
站得越高 摔得越狠
提问：徐sir，我是在杭州做生意的湖北人，2021年光谷东最火的时候，我们好多朋友都去建仓，一共买了几十套，我也觉得光谷东势头很好，有点像杭州未来科技城（这边二手60000多）所以我2.4w元/㎡全款吃了一套朗诗里程，想着再过几年，涨到30000，投资赚点钱。结果2022年、2023年市场急转直下，也犹豫过要不要赶紧割肉，甩货，但又想着先抗两年，后面肯定有转机。
结果现在彻底悲剧了，我看二手挂价都跌到1w出头了，真正要卖最多1w成交，完全是腰斩都不止，这是怎么回事？光谷东发生了什么？简直不敢相信，现在我迷茫了，不知道是该割肉，认栽，还是继续扛着？这个价格还能卖吗？徐sir能不能帮我想想办法？
回答：2021年确实还是有不少外地人，都来武汉建仓选房，包括一些全国买房的CFT，因为他们坚定的看多，直接导致这一轮的踏空。
不得不承认，出来混，迟早要还的，用运气赚的钱，都是要用实力亏出去的。
往往站的越高，摔的越狠。无数血和泪的经验告诉我们，一定不能追高。2021年，刚好是近8年的价格高点，很多人被一片火爆的市场蒙蔽了眼睛，无脑冲，肯定是把自己凌驾了危险之上。
股神“被人贪婪我恐惧”还是至理名言，当这个市场疯狂时，其实已经开始走下坡了，不得不说，越高位越疯狂的时候，越要冷静，钱也不是这么好挣的。
特别像这几年楼市，早已进入漫长的调整期，迄今为止，武汉楼市还在震荡中，根据我个人的判断，这一轮估计还要再跌一年，但是这一轮跌就是楼市大分化的开端，不是所有项目都会跌，只会跌非核心区，老破小、老破大等核心区淘汰的产品，这种某一方面硬伤的产品，其他方面不算太突出的，肯定未来还会持续下跌，那些各方面都比较优秀的产品，至少是止跌吧。
就好比一个高中的学生，你不偏科各方面都还比较优秀，未来上985、211的几率还是比较大的，因为各方面都比较稳，没有短板；但是如果你有一、两门学科不太好，你也能考，除非你剩下都特别优秀，不然就可能与985、211无缘了，就上个普通的一本，如果偏科3门，甚至3门以上，那可能就很难上比较好的本科学校了，大概率就是三本了。
再回来光谷中心城，之前价格上涨的比较快，还是有人特地掌握舆论，掩饰自己高位出货，而由于价格涨太快，又吸引来了一波TZK，如果一个板块TZK多，自住少，就证明区域价格不太稳，毕竟未来几年可能有大量的二手房竞争，如果行情比较好还行，行情比较差的时候，基本上就是骨折、腰斩，价格低到不敢想象。
另一方面，光谷中心城随着市场的下行，目前配套兑现的时间可能都要往后延，包括产业、商业、学校等都需要时间沉淀，发展节奏都要被打乱。
众所周知，鲁巷转盘是发展了150年才能有今天这个市场，关山也发展了10年以上，而且还是在地产高速发展期。
现在处于震荡期，经济形式没有原来那么好的情况下，发展时间轴会更长，光谷中心城是典型的城市红利板块，他的成功，取决于大家对光谷执行力、兑现力的相信，而在目前这种市场下，兑现的时间会相应延长，才会等到比较高爆发的增长。
朗诗里程，在光谷中心城的品质非常一般，之前是靠着地段优势，还是10年以上的老房子，产品可想而知。这种核心区的超过10年房龄的房产，即便是在北京、上海等一线城市，价格都会比同区域的次新低三分之一。你花2.4w元/㎡买朗诗里程，还不如当时直接2.5w元/㎡买光谷创新天地，或者买更好品质的二手房，中建光谷之星也可以，只能说，你当时被行情蒙蔽了双眼，用过去的眼光看待现在的市场，导致没有选好标的物。
这只能说是你自己的失误，虽然光谷中心城处于市场下行期，但是一些口碑、品质比较好的项目价格也还是比较坚挺，比如中粮光谷祥云、我上面提到的光谷创新天地、中建光谷之星等，可能也就跌3k左右，不会跌1w多这么惨。
至于你说的是不是非要现在抛，目前光谷中心城迎来了抛售潮，因为大家都在抛，都在想着变现、跑路，当大家都在抛的时候，市场大盘肯定是还在跌，短时间内新一轮行情不会那么快到。我个人判断，今年二手房市场还会再跌，但是基本已经到底了，再跌也就是5%-10%以内了，但是有硬伤的二手房可能还是要跌到30%以上，那基本上就属于垃圾资产。
光谷中心城目前整体配套兑现时间有些长，光谷东常住人口也没有想象的那么多，很多都是只在这里上班，下班后就直接回家了，风险还是有的，而商业、学校等配套也是需要大量优质人口养几年的，短时间很难有起色。
因此，我的建议如果你要抗，那得再抗个3、5年，那要看你自己的资金情况，主要是你是全款买的，没有加杠杆，又是做生意的，根据自身需求来。
不过抗3-5年也是有风险的，可能价格也没有涨多少，毕竟你没有买对，在板块品质内算是倒数第一的项目，房龄又老，未来分化加剧，区域的红利也不一定能到你头上，还不如现在就抛了，及时止损，免得心里紧惦记这套房子，卖了，心里的大石也算落地了。
Q&A | 肆
1000w低密产品怎么选？
提问：徐sir，我还有两年就退休了，就一个女儿也成家了，父母年纪也大了，准备接过来一起照顾，所以预算800-1000w想在核心区配套成熟的别墅，这一辈子都是住的高层，不喜欢高层，太压抑，所以想买低密产品，看了能建长江华府的250㎡顶复，绿城湖畔云庐的180㎡上叠，明镜台的217㎡上叠，都各有千秋，想问一下徐sir，究竟该怎么选？
回答：还是蛮羡慕你的眼光跟实力，目前武汉核心区的低密产品不多，你挑的基本上都是在售新房中最好的产品了，地段、配套、产品都是一流，自住都还不错的，至于如何优中选优，我来跟你一一分析一下产品。
首先来看一看，能建长江华府建面约253㎡、四室两厅四卫的洋房顶复：
可以看到是很标准的复式产品，1层四开间朝南，约12.4米的巨大面宽，再加上一个大套间+卧室+书房的配置，还是蛮合理的，客餐厨南北通透，约5.1米的横厅，尺度也够。
亮点是，南北双露台的设计，南向L型观景大露台+北向生活露台，采光、通风一下就拉满了。
2层主要是主卧大套间+大露台的设计，客厅上空的挑高也可以利用起来，再打造一个书房，完全可以做到上、下层不收打扰，已经是很多人梦寐以求的房子。
唯一美中不足的是，由于北向书房面积较小，没办法打造成三套间，本身就是四卫的配置，有点可惜，如果能优化做个三套间更好，按照你的需求，除了父母接过来，逢年过节孩子也会过来，三套间的设计会更方便。
值得一提的是，能建洋房顶复最低的一共7层，相比传统的叠拼多了一层，再加上下面都是平层产品，户数会比叠拼略多，居住体验感可能想比纯墅稍微差了一点，不过这是寸土寸金的二七滨江，还要啥自行车？
再来看绿城湖畔云庐的产品，建面约176-192㎡上叠产品，敲黑板，这是一共只有上、下叠的产品，更低密，居住体验感更好。
相比较而言，湖畔云庐的产品理更好，更突出了大露台，打造的是“空中花园”式的墅居生活。
项目将客餐厅搬到四楼，与环绕式空中大露台形成呼应，形成尺度更大室内+室外家庭聚会区，以及无界巨幕的家庭厅堂系统，超大的大横厅配置也相当亮眼，未来家里客人来的再多，也能轻松容纳下，动静分区也较为合理。
3楼就是完整的静区，双套间+卧室+独立卫生间的设计，也完全足够，南向的大阳台，更私密、安静。
但是仍然存在“三套间”的遗憾，四层的卧室如果能打造成套间更好，毕竟是三代人起居，即便女儿偶尔过来住，也最好能为她留一个大套间。
最后，来看看明镜台建面约217㎡的上叠：
它的布局与前两个产品略微有些不同，能建长江华府是放大主卧的居住体验，上面一层都是主卧跟大露台，绿城湖畔云庐更注重社交，让大露台与客餐厅一起，形成巨大的聚厅。
武汉城建明镜台的产品更像传统的别墅，首层是大客餐厨+大套间，约7米2的大横厅尺度感相当不错。
2层就是双套间+次卧的设计，公共区域几乎没有浪费面积，而它也是为数不多可以改造成三套间的产品，即便三代同堂也完全住得下，唯一美中不足的是露台在北面，可能冬季风有点大。
三个产品都还不错，也各有千秋：
能建长江华府虽然是洋房顶复，没有后面两个产品这么纯粹，但是位于二七滨江第一梯队的地段，未来空间肯定还是最大的；
绿城湖畔云庐可以够到上、下两叠的产品，舒适度更高，客餐厅+露台的面积更大，如果是大家族，逢年过节聚会趴体多，这个产品再好不过了，唯一缺点就是双套间；
武汉城建明镜台的产品更符合传统别墅产品的定义，三套间也完美符合三代同堂的需求，然而武汉的天气，北向的露台，可能冬季的寒风更大一点。
主要还是看你的需求，还是那句话，产品没有绝对的好坏，只有适不适合，你可以对照着把自己对房子的需求列个表，重要的排前面，不重要的排后面，再跟产品一一比对，大致就有心目中的答案，如果你还有疑问，我们可以再来沟通。
——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——
最后，徐sir也想再说一点：对于武汉楼市而言，今年的最大机会在于供需关系的变化带来的局部市场结构性的机会。比如部分核心板块面临库存不足的现状，一旦供需关系开始扭转，机会就会来临。
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
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