始于18年的楼市下行期已经持续了六年，但我不认为还会持续很久。复盘此轮下行期，我相信很多人都能分析出一大堆原因，我认为关键其实就俩字：资金。如果把楼市比作一个池子，资金就是里面的水。水多鱼肥；水少鱼死。
2008年救市成功源于“4万亿”，2015年救市成功源于货币化棚户区改造。无一例外，都是资金。2020年，三道红线政策斩断了楼市资金来源，导致无数房企“爆雷”。与此同时，美国开始了史上最激进的一轮加息。超5%的存款利率，几乎将所有资金全部吸干，楼市“内外交困”。这还没完，加息导致的汇兑效应成为压垮国内开发商的最后一根稻草。什么是汇兑效应？比如，开发商在海外借了1亿美金，当时汇率为6.3，如今汇率升为7.3，那么开发商什么不干就已亏损1亿人民币。开发商肯定不愿意当这个冤大头，于是纷纷公开“躺平”，爱咋咋地。以上分析，简单来说就两个原因：一个是国内，一个是国外。如今，事情正在起变化。首先看国内，向房地产注资已成为当下房地产工作的重中之重。数据显示，货币供应M2在2021年底为238.3万亿，到2023年底为 292.3万亿，24个月发钞在54万亿左右。然而，2023年的CPI竟然是-0.3%，这天量的资金到底去哪儿了？显然大部分资金仍旧躺在银行睡大觉。既然资金无法主动流入楼市，那只能引导。于是鼓励银行向开发商放款的政策频出，很多省份公布了第一批“房地产白名单”，目前已有3218个项目入围，就算每个按3亿算，也达到万亿规模了。一旦这54万亿能正确引导进楼市，那么“水”的问题就彻底解决。再看国外，美联储于2024年开启降息已经板上钉钉，届时开发商不仅多了融资渠道，而且由此引发的汇兑效应，将让开发商如释重负。以融创为例，境外债涉资约99.23亿美元，假如汇率从7.3降至6.3，债务瞬间少了近100亿人民币。那么一旦美联储开启降息，国内哪些城市最先收益？第一个肯定是香港，香港对外资没有限制，资金来去自由。第二个将是深圳，深圳离香港最近，最容易承接香港外溢资金。因此，楼市能否浴火重生，紧盯深圳即可。我预测时间大概在6月份之后，因为美国仍在遭受高通胀，上半年降息的概率很小。回顾过往楼市周期，深圳都是旗手，然后传递到一线、二线城市，等传递到全国，大约需要一年。我的分析基于资金，如今大量资金，无论是短期的，还是长期的，最终都要有个去处。试想，除了楼市，还有哪个池子能接得住这泼天的资金？