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#专栏一：启示录系列
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#专栏四：通胀&通缩
#专栏五：货币政策：加息vs降息
#专栏六：新全球化
#专栏七：宏观政策与经济刺激计划
来源：达菲说楼市、刘晓博说楼市、光宇说楼市
导 读 ：
在系列文章十二《启示录十二：M2突破300万亿持续负通胀，刺激迎来史诗级尴尬…》中提到，中国的广义货币供应量(M2)突破第一个100万亿用了57年。突破第二个100万亿，用了不到7年。预计突破第三个100万亿耗时只有4年。货币越来越多，但是CPI一直低于1%，还有多个月出现了负数。现在中国的货币政策迎来了“史诗级尴尬”。
在《加息强弩之末六：破土巨兽日元加息，美日接力“逆向货币战争”》中提到，日本央行行长植田和男接受采访时表示，如果经济和物价出现持续上涨，日本央行会考虑退出负利率。预计日本央行将在明年1月结束负利率政策。美日接力“逆向货币战争”，对全球流动性造成不容忽视的影响。原本外资就不断地从大国等非货币联盟国家流向欧美和欧美产业专业国家，日元加息将使得欧美资本也流向日本，其他非货币联盟国家包括大国，资本流向日本更加迅速。日元加息将导致欧美更加通胀，大国等通锁deflation和经济复苏风险加大。
在《阿根廷会休克吗？同为历史受益者为何深恐“休克疗法”？》中提到，阿根廷实施“休克疗法”的定义和原理是通过一系列放松管制的经济改革，来摆脱政策过度扭曲市场导致的经济危机，是对凯恩斯主义全球多年以及计划经济的全面纠偏。中国历来对“休克疗法”就不陌生，历史上每一次盛世，都是前朝休养生息“类休克疗法”的结果。我们相信并期待阿根廷在米莱领导下，也有权利赢得新的胜利。
在《01年被华截胡现重登世界工厂，命运的齿轮对墨西哥做了什么？》中提到，美国成功帮助墨西哥解除债务危机，被树立为市场经济改革的典范。再加上1992年美国、加拿大和墨西哥三方签署了《北美自由贸易协定》，意味着墨西哥已经预定“世界工厂”入场券。但是最后中国硬生生将“世界工厂”的入场券从墨西哥手里夺了过来。如今，墨西哥成为美国实施“近岸生产”和“友岸生产”的最大受益者，将成为下一个“世界工厂”。
在《“休克疗法”启示录：乱世国运的齿轮与高质量发展》中提到，阿根廷总统米莱被逼采用“休克疗法”，全拜大名鼎鼎的”庇隆主义”所赐。而“庇隆主义”的精神导师，正是苏联计划经济的缔造者斯大林。“休克疗法”在历史上已有多次成功案例，唯一彻底失败的案例，有且只有俄罗斯。
亚洲金融风险智库在2022年12月20日发表的《启示录四：还阳术后再发功，不再创造货币地产“蓄水池”变“天坑”？》中提到，
楼市作为民众最重要的财富根基和再被高层重申的国民经济支柱，一旦财富的货币传导效应被人为斩断，老百姓财富湮灭、信仰坍塌，必将陷入“塔西佗陷阱”：无信用、无信仰、低欲望的中式Deflation社会。
近期，一份来自高盛的预测报告引起了广泛关注，报告中指出中国房价可能将在2027年第三季度达到谷底。
高盛的依据是美国2006-2012年间的下降曲线，参考当年美国的经验，中国房价自21年Q3见顶后，将经历24个季度的下跌趋势，然后才能拐头向上。
高盛表示，2020年底和2021年初开始的住房去杠杆化运动彻底改变了中国楼市行业。尽管政府正在改善楼市的政策环境，但“房住不炒”的长期立场没有改变。人口增长下降和人口老龄化等结构性因素可能会在长期内限制中国楼市的发展。
当年日本房价在1991年Q1见顶，一直跌到2009年才见底，前后历经72个季度，共18年才见底，但中国跟日本不同，跟美国更类似。因为中美经济规模更接近，中美货币政策和财政政策干预也比日本强势。
关于高盛预测中国房价见底那件事，其实就是在说中国接下来的房价见底速度会更像美国而非日本。
中国同美国确实有一些相似之处，除了作为目前世界唯二经济总量在一个体量级别的国家外，二者也同时都拥有世界级的市场及尖端产业生产力。
亚洲金融风险智库在2023年8月13日发表的《启示录九：复盘全球史上五次房地产大崩盘，第六次中国进入倒计时？（上）》和《启示录九：复盘全球五大楼市崩盘史，第六次中国进入倒计时？（下）》中深刻剖析全球史上五次房地产崩盘（包括日本70年代、90年代两次房地产危机和美国08年次贷危机），并总结了对中国楼市的启示：
谨慎救市+主动刺破泡沫相关政策已经成为必然选择。
大家都知道美国的房价明显回调主要是在08年的次贷危机后，那么在高盛得出中国房价走势更像美国的结论后，我们能从美国次贷危机中得到哪些经验教训呢？
别急，这里有个官方版，让我们先来看看。
房地产市场一旦恶化，将需要很长时间才能触底。
次贷危机中美国房价 2006 年到顶，房价虚涨约40%。与之相比高盛认为今天中国房价要虚高更多。
美国房价 2006 年到顶， 2012 年触底。房屋空置率在 2008 年达到峰值，直到 10 年后才回到正常水平。相比之下，中国楼市2020 年底达到峰值，新开工面积和新房销售面积分别下降64%和 52%。高盛预计，因为巨大的库存，未来几年新开工面积和销售面积都将处在低位。
导致美国次贷的核心问题是宽松的抵押贷款标准和过多的抵押贷款债务，而中国的根子在土地财政，也就说美国房地产问题是金融问题，而中国房地产问题根本上是财政问题。
必须控制溢出效应，美国次贷危机通过债务抵押债券CDO的产品蔓延到更广泛的金融领域，放大了广泛的抵押贷款违约的影响。购房者无力偿还或只能选择再融资抵押贷款，导致房屋止赎率飙升，从而进一步打压房价。
这几条是高盛分析师在那份报告后附上的，今天也对这几条一一点评下。
房地产市场一旦恶化，需要很长时间才能见底。这点对于过去的经济环境来说是毫无疑问的，美国由于掌握世界上最有话语权的市场及技术，所以对于房价恶化的调控能力自然也是最强的。这也是为什么日本足足花了美国数倍的时间才得以消化当年的泡沫经济。
关于房价的虚高。这点说实话，很难去评判，因为我们不能用绝对的城市化、绝对的收入比去评判房价到底虚高多少。举个很简单的例子，你们认为上海、成都、长沙这三座城市的房价收入比里面，到底谁最虚高？说实话这真的很难评判，或许唯有交给时间。
巨大的库存量。新房库存量确实是一个问题，但还有一个巨大的库存量是许多人都没有看到的，就是八九十年代但又拆不了的老破。实话实说那些房子质量真的堪忧，再过几年这些拆不了的老破本身如何翻新，以及老破周围的水电气道路如何更新，这些都是需要大量钱的问题。
土地财政。这个问题谈过多次了，这里不再赘述，达菲相信高层是有决心有魄力去改变土地财政这条过时财路的，同时我相信地方财政细水长流的那条新财路不会太久远了。
溢出效应。这条或许是五点中最值得注意的，大家可以看看自己城市的法拍房数量，我相信目前已经是银行努力后的结果了，如果银行端严厉一些，目前的数字或许远不止如此。但是这点如何化解，或许还是要等整体经济环境的改善才行。
看完高盛对于中国房地产的分析报告，只能说美国确实方方面面都在盯着中国研究中国。原因很简单，因为中国是目前地球上唯一有希望能与美国抗衡的国家。
而中国房地产到底是否会如高盛预言般到2027年第三季度才见底，达菲认为主要得看两方面，一是世界经济的整体复苏情况，二是中国新兴先进生产力的发展情况。
唯有整体经济环境改善，加上我们自身能够甩掉房地产这个过时的生产力，中国房地产也才能充满自信的言底。
知名财经博主刘晓博认为，房价的实质是国家运行成本。中国楼市不会重演日本的走势，这是一定的，因为中日的基本制度不同，国家运行成本也不一样。中国是要在全球跟美国博弈的大国，国家运行成本显著高于日本。
他还认为，楼市需要尽快常态化。如果真是2027年3季度见底，那将很难受。
中国首席经济学家论坛研究院院长、央行调查统计司原司长盛松成认为，此轮房地产调整是趋势性的，而不是周期性的。房地产行业整个下行过程到现在已经两年半了，从2020年开始，到2021下半年呈现下行态势，整个调整过程将持续4-5年的时间。意味着预计到完全平稳可能需要等到2025年左右。
清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵在中国发展高层论坛上表示，北上广深这些一线城市，今年年内房价很可能就会触底，房价会稳定下来。但是三四线城市，还需要时间。
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