房企卖房表现如何？数据揭露了今年前10个月，百强房企销售操盘金额高达4.56万亿元，但同比下滑了12.8%。这个数字无疑揭示了房地产行业的巨大压力。
销售业绩的焦虑
销售业绩的焦虑如影随形。境外评级机构惠誉对万科进行了降级处理，理由是万科中期杠杆率将保持在35%以上，近期销售业绩弱于预期，这可能会抑制其现金产生和去杠杆化努力。在销售榜五强中，万科销售额同比下滑8.5%，虽然这个降幅小于平均水平，但仍然凸显了市场的严峻性。
这一降级引发了美元债市场的剧烈波动，让万科和其他房企的融资环境更加困难。而在销售十强中，碧桂园、金地集团、龙湖集团、绿城中国的销售业绩均同比下滑，其中碧桂园的下滑幅度高达49.3%。同时，一些老牌房企如融创中国和仁恒置地的销售业绩下滑幅度超过50%，可谓断崖式下滑。百强房企的格局正在发生巨大变化，一些曾经辉煌的企业逐渐失去了市场强势地位。
图片来源：中指数据CREIS
二手市场持续降温
二手市场持续降温，中指研究院的最新数据显示，今年前10个月，全国百城新建商品住宅月均成交规模仍处在2016年以来的同期低位。部分热点城市新房价格上涨明显，但市场热度仍在持续分化。进入10月，百城二手住宅平均价格为15486元/平方米，环比下跌0.45%，跌幅较上月扩大0.01个百分点，已连续18个月环比下跌；同比跌幅扩大至2.88%。
从城市能级来看，一线城市二手住宅价格环比下跌0.27%，同比下跌0.51%；二线城市环比下跌0.48%，同比下跌3.25%；三四线代表城市环比下跌0.49%，同比下跌3.39%。这些数据背后揭示了中国楼市的复杂性和多变性。尽管整体上房价仍保持稳定，但各城市间房价走势差异较大。这其中既有供求关系、政策调控等内部因素影响，也有全球经济环境等外部因素影响。
2023年10月十大城市二手房住宅价格指数变化情况 来源：中指研究院
对于新房市场，一些热点城市如上海、深圳等因为需求旺盛而出现价格上涨。这主要受到当地经济发展、人口流入等多重因素推动。然而并非所有城市都呈现出这一趋势，部分二线及三四线城市新房价格仍保持稳定或小幅下跌，反映出在楼市整体稳定的大背景下各城市间的发展冷热不均。
前三季A股36家房企亏损
A股36家房企亏损，前三季度业绩分化持续扩大上市房企盈利持续下滑。根据Wind数据，截至10月31日，申万行业分类中A股房地产管理和开发行业的105家上市公司2023年三季报已披露完毕，其中，69家公司盈利，36家亏损。
从数据来看今年前三季度105家上市房企合计营收1.51万亿元同比下降0.5%；合计净利润383.17亿元同比下降14.07%；毛利率为17.28%同比下降1.11个百分点。其中51家房企营收同比下滑53家房企净利润正增长55家房企归母净利润负增长。当前房地产市场正处于调整期政策调控市场供需等因素，都可能对房企的盈利空间产生压力。例如一些政策措施如限购限贷等限制了购房者的需求从而影响了房企的销售和盈利。此外市场供需关系的变化，也可能导致部分城市房价下跌，进而影响房企的利润。
2023年前三季度A股上市房企归母净利润亏损TOP10 来源：Wind
在房地产市场的调整期中房企的盈利能力面临着多方面的挑战。然而，通过提升经营管理水平优化成本，控制加强风险管控等措施，以及随着市场环境的逐步稳定和政策效应的逐步显现，部分城市的房价可能会逐步企稳甚至反弹，这将有助于提升房企的盈利能力。
从导向看房地产逐步走出困境是必然的。