这是饭爷的江湖发出的第338篇文章
这两天有个新闻不知道大家注意到没有，如果你在银行有房贷需要提前还款的话，可能额外需要交笔费用了。
按照交通银行8月2日发布的通知，对于提前还款补偿金的收费标准要进行调整了。
调整以后，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押（消费）贷，都会收取提前还款补偿金。
这个提前还款补偿金比例，具体以贷款合同约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。
不过可能因为大家的意见比较大，今天我想去官网截个图的时候，页面已经被删除了。
这里我们先说一下，为啥人们会提前还款。
现在很多人的房贷，尤其是前几年限购限贷背景下借的，基本在5-6%的水平。
今年以来各地不是都放松了限购限贷么，市面上的房贷利率水平也随之开始回落。
首套房利率从一两年前的5-6%的水平，下降到目前最低大概在4.25%的水平。
比如去年首套房的LPR基准利率加点以后，曾经飙升到6%以上，这个利率和现在的4.25%比差了很多。
我们用贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例。如果是在6.37%的房贷利率之下，每个月月供是6235.43元。
而4.4%的房贷利率下，每个月月供是5007.61元，相差超过1200元。
同样是买房贷款，只因为时间上差了半年，单单基准利率就差了2%，差额几乎达到30%了。
一年的差异还不大，但你如果把这个利率算十年二十年的话，需要多还的贷款利息，怕是要几十万起步了。
以前房价上涨的阶段，老百姓手里有点钱总想着买房投资保值，贷款也是能多贷就多贷。
现在手上有点钱，因为对未来自己的收入预期和房价上涨没啥信心，买房投资反而愈发犹豫了。
再加上最近一两年，那些在三四五六线城市的人看看自己在2019年买的房子，可能发现已经贬值了不少。
不光房价买在了站岗的位置，那个阶段的房贷利率也高，可以说是遭受了双重暴击。
这个问题我们2019年的时候，其实也在《为啥三四线以下的房子未来是消费品》说过。
那时候我们表达的观点，想必最近半年时间大家都看到，各路媒体都在不断告诉你这个事情了。
除此之外，后续还有即将到来的老龄化和人口红利耗尽这两件事，不少人听了可能更慌了。
再加上近一段时间，各地又到处都是烂尾的消息，再去贷款买房心里就更没底了。
在这种情况下对很多人来说，手里有点现金的时候，可能用这笔钱降杠杆还房贷，反而成了相对比较好的投资了。
因为对很多人来说，我拿着这些钱做稳健投资，基本就是去买理财产品，这也跑不赢自己的房贷利率啊。
老百姓也会算账也不傻啊，就像我们在《房贷利率也下调了》里面说的一样，所以提前还款的越来越多了。
在这样的背景之下，我们才看到银行通过收取还款补偿金，提高一点大家提前还贷的成本。
另外我们最近看到很多人提前还贷还有个原因，是因为今年以来不断降低的小微企业贷款利率。
今年上半年小微企业贷款的增速非常的高，增量占了全部贷款增量的42%。
这个数字是有统计数据以来的第二高，最近几年仅次于2015年的时候了。
小微企业贷款增速这么高，一方面反应了我们国家目前扶植小微企业的好政策。
不过在目前的状况下，多数小微企业跑去贷款，应该都不是拿这个钱去扩大产能。
我们猜测，有一个可能的方向是做贷款置换，用现在的低利率贷款，置换之前的高息贷款。
比如现在如果小微企业，把房产抵押给银行能拿到的利率，比如企业经营贷的利率，远比前几年能获得的房贷利率要低。
在这种情况下做个置换以后，如果你之前房贷利率比较高，二者之间的利差至少有一个多点。
但是对银行来说，大家都这么搞提前还贷对经营肯定是不利的。因此提高点费率。做点小小的限制也算正常。
不过对于个人来说，要不要提前还贷，其实还是要根据自己的实际情况考虑的。
不光要看你自己拿到的房贷利率高低；还要看你自己手上，有没有比房贷利率收益更高的投向。
如果你前几年买房正好赶上了高房贷利率，当时拿到的利率明显比现在首套房的主流利率4.25%高很多。
那么当你手上攒了点钱，这些钱又没啥好的投向的时候，提前还贷当然是很好的选择。
如果你拿着这个钱有比较好的投向，投资的收益率又能比现在的房贷利率要高。
或者拿到的房贷利率没有很高，甚至大部分都是低利率的公积金贷款，当然是没必要提前还贷的。
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