这是饭爷的江湖发出的第282篇文章
这两天看到个新闻，说鹤岗因为财力情况发生重大变化，决定取消公开招聘基层政府工作人员的计划，后面这个消息好像又被删了。
这条被删的消息，结合前两天看到的那个《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》征求意见稿
看完以后我有个感觉：
未来的地方政府，要慢慢从过去那种大拆大建造新城的快钱模式，变成城市运营的慢钱模式了。
因为不管是从人口老龄化和出生率的角度，还是从财政可持续的角度，都不支持以前的高周转建新城模式了。
这个问题我们在《未来大多数城市，都很难靠房产保值了》里面也曾经讲过。
后续意见稿如果正式实施的话，意味着拆迁户时代结束了，一些人再也没办法靠拆迁致富了。
因为按照这个通知的精神，未来的城市更新，主要是保留利用提升为主。
要在加强修缮改造的基础上，主动提升功能，增强城市活力，同时严管大拆大建。
比如通知的第一条告诉我们的就是，要坚持划定底线，防止城市更新变形走样。
为满足第一条要求，首先要严格控制大规模拆除。大规模拆迁减少了，拆迁户自然就少了。
从数字上，通知里面也对大规模拆除的比例，做了一些具体的限制。
比如除了违章建筑和危房以外，不搞大规模，成片集中拆除现状建筑，改造面积不超过更新单元的20%。
这意味着如果一个城中村有100万平方米的话，要被拆除的面积不会超过20万平方米。
多数人拆迁才能拿到赔偿啊，拆除面积下降以后，大家可能会争着进入这个拆迁的20%，导致拆迁赔偿的比例下降。
除了限制大规模拆除的比例，对大规模增建，也做了相应的一些限制。
比如说不大规模新增建设规模，不突破老城区原有的密度强度。原则上更新单元或者项目内拆建比，不宜大于2。
所谓的拆建比，说的是新建建筑面积除以拆除的原有建筑面积，得到的数值。
拆建比的数值越低，意味着参与拆迁改造的收益率就会越低，
允许增建的面积，主要是用于建设保障性租赁住房，和住房成套化改造，以及完善公用或者基础设施。
降低拆建比的同时，还要求严格控制大规模搬迁。尽量就近回迁，原址回迁。
更新片区或者项目的居民就地回迁，就近安置率，不宜低于50%，这也大大提高了拆迁成本。
可以说这几项措施，都大大降低了房地产商参与拆迁项目的收益和积极性。
过去拆迁改造的模式，是地方上直接成片拆迁改造。地方收储土地以后，拆迁再卖给地产商。
现在要求不沿用过度房地产化的开发建设方式，这意味着地产商实质意义上退出了城市拆迁。
从这个角度看的话，未来的趋势是以改造为主，拆迁在建设的成本太大了。
过去住在老破小没办法拆迁的那些人，有很大概率可能永远也赶不上了。
为啥会有这个征求意见稿呢？我们之前的REITS结合到一起看，就明白了。
可能不少小伙伴还不知道啊REITS是个啥，我们之前写过篇《最近很火的REITs到底是个啥》，不明白的可以看看。
之前第一批REITS发行的时候，发改委发布了一份新文件来支持REITS。
就是这份《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点工作的通知》。
在这份文件里，我们第一次把保障性租赁住房，纳入到REITS的试点行业里面去了。
这意味着地方政府如果开发一片土地，也可以选择不用卖给开发商盖房子。
而是可以直接以“市场化”的方式，卖给当地的人才安居集团或者城投平台这样的企业。
这些企业拿这些地，可以直接去搞保障性租赁住房，等租金稳定以后，就可以发行REITS收回前期投资。
这些保障性租赁住房，也根本不用拿到市场上卖，因为回收成本的方式变了，改成REITS模式了。
等这些保障租赁住房租金稳定以后，就到市场上发行REITS，收回前期投资成本。
收回成本以后，当地的人才安居集团或者城投平台，继续拿这些钱盖保障租赁住房，新的闭环就开始了。
从某种意义上说，未来很可能是要逐步脱离之前那种土地财政的模式了。
因为人口红利结束，社会逐渐步入老龄化以后，之前的模式走不通了。
既然想让人投资相关的REITS，项目就必须实现一定的收益，就要求降低成本。
但是在新的闭环之下，保障租赁住房的房租又不能涨太多，所以开发的成本必须降。
成本里面最大的一块，就是拆迁安置补偿。只要把这块压下来，收益就能保证了。
可以说为了让REITS有合理收益，降低拆迁成本已经是必然趋势，拆迁致富的时代正式过去了。
不给那么高的拆迁补偿，每年再稍微提高一点租金，比如2%左右，收益就出来了。
这个模式如果推行成功，即使在一线强二线城市，多数普通住房的涨幅按照欧美经验，也会回归到3-5%的涨幅。
个别产业和高薪人群集中的优势片区，可能会更强一点，但是从整体上看就是这个趋势。
想要出现暴涨，就必须像疫情之后美联储那样，放特别大的水，不然就是这个增速了。
要知道原来地方政府有很大动力保地价，涨地价，是因为卖地是地方收入的主要来源。
这两年开始限制地价以后，不少地方的这块的收入来源出现了减少，要寻找新路了。
2020年开始的REITS开始试点，等于重构了地方政府的财政结构。
有能力的地方政府，可以用这个新方法，来想办法扩大财政收入了。
以前地方政府卖地的链条非常短，收地以后就是开发和卖地，基本是三步走。
现在收地以后，需要自己开发建设，之后还要运营，最后是通过REITS回收成本
商业模式转变以后，整个土地经营的链条，变得比卖地更长。
链条越长，意味着投资的回收期限就会越长，这非常考验运营能力。
从某种意义上说，这会倒逼地方政府提高城市运营能力，而不是像过去，只是一卖了之。
当然了，不是什么城市都能按照这个模式走，必须是人口大规模流入的那些城市。
人口流出的三线及以下城市。在老龄化和生育率下滑的背景下，未来很可能会鹤岗化。
这个事情全面推行以后，影响是非常大的，很典型的就是以前的拆迁致富没有了。
通过拆迁，一次赔你几套甚至几十套房的窗口，后面就慢慢关闭了。
住在那些老旧小区或者城区，像过去一样不置换等拆迁的，大概率也就没戏了。
未来不光居住环境会越来越差，房子的价值走下坡路，也是一定的。
就像我们之前，在《讲个常识问题》里面，讲过的道理一样。
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