回复:
雨总:你好。一直关注你的帖子,但是一直都没回帖觉得很愧疚,因为我从你的经历中学到了不少东西,都没有表示一下我的谢意。能从天涯中偶遇你的帖子,我觉得很荣幸。
还有一个事情我想有求于你,很急的,如果有时间今天能回复我,我将不胜感激!~~
最近我看中了一个茶楼,有意接手经营,茶楼600多个平方,经营了2年多,装修比较陈旧,生意一般,一天有一千多收入,6个服务员月工资1000/人,地税1000/月,电费1500/月(民用电),房租3333/月(未涨40000/年)。
她转让原因:⑴马上要交房租,房东要涨他房租(一年交8万,两年交6万);⑵电要改成商业用电1.3元/度,以前用的民用电一度电要便宜6角多),电费的事我是从侧面了解到的,她还不知道我知道她电费要涨,还给我说她的电是民用电,还保证我接手过来也是民用电。茶楼的历史:现在的老板是一年前从别人手中转让过来的,转让费44万,在当时应该是遭了高价。在他附近有个茶楼刚刚转让,转让费是32万,400多个平方,但是装修比这家好。
谈判对象:80后女,老公在外包工,每天无心经营生意,在自己茶楼打牌。前天找到她,正在打牌,找人替着谈了一下,要价45万不松口,而且还说:我知道确实有点高,但是我就要这个价才会转。我只说她那茶房不值那个价,也没报价就走了。昨天下午去找她又在打牌,我说等你打完牌再来找你,晚上去找她还在打,说今天给我电话,我说要不约个时间,她也不约,只说今天给我电话。我估计她不会打电话给我,我要是在主动去约她又显得我很被动。目标价格:是35~40万。
回答:
这个茶楼是否跟你有缘,别太着急,即使丢了,也没啥了不起的,这点你要有个心理准备。为什么这么说?
这条街现在已经有两座茶楼在转让,为什么?是这条街人气不够旺,还是他们经营有问题?你需要多多斟酌。转让无非有几个原因:1、东家因管理等问题导致经营不善;2、东家想转行或有资金困难;3、东家虽然努力,但小环境内人气不旺;4、风水不佳,妨了东家;5、竞争过于激烈,导致利润很少;6、东家内讧,致使经营出现问题;7、劳资纠纷严重,东家心力憔悴。这些方面要全面考虑,否则即使接受也是拿了一个烫手山芋。还有,你做过茶楼吗?经验如何?有相关人才帮你吗?这些在接受钱,可要想清楚呀。
更为重要的一点是,为什么他们都是做一年就转手呢?这里面有什么你还不知道的故事?每家经营时间都太短啊,你没发现点其他故事吗?我感觉风险不小,里面一定有故事。
我建议你加强市调工作,经常去喝茶,统计流量和当日销售额,顺便再搞熟悉几个服务员,听听她们都是怎么说的。
还有,这个店子有没有硬伤?比如有停车场不?街道是单行道不?店门对面是做什么的?旁边又是干什么的?生意都做得怎么样了?经营时间都有多长?店门口有大树遮挡不?店子地势比街道高不?这条街道晚上客流如何?繁华不?有与茶楼生意匹配的其他买卖吗?比如餐馆、洗脚城等。门店转让了,会员原来的储值卡消费怎么算?需不需要原业主留下押金?
更关键的是,你盘下来茶楼后,茶楼正题定位有不?有差异化经营方案不?经营策略都想过不?除了经营A方案以外,万一出现问题,还有B方案救急吗?
地段如何?到这里消费的都是熟客还是路过的,有稳定客源吗?为什么你来做,就一定能生意火爆?你的判断依据都有哪些?有什么具体数据做你判断的支持?万一没有数据支持,我看就是有些盲动哦,呵呵,恕我直言。所以,一边谈判一边做好市调,拿数据跟东家谈判,你会占到上风的。
四川的茶楼、湖南的茶楼、广东的茶楼,北京的茶楼经营手法可不一样哦。
从项目回报和支出相比较,我觉得这个项目有些风险,每个月利润其实并不太高,但资金占用较大,当然也可能是原来东家经营有问题。你讲花费如下费用(还未明晰项目):
第一笔,你将花费40万买下茶楼经营权
第二笔,既然装修陈旧,按装修是否要重做?费用是否要支付?
第三笔,空调和家具是否要添置?
第四笔,进货需要一笔费用,虽然不多也是钱(烟酒糖茶、牌具、器皿等)
第五笔,流动资金(有没有保护费呢?)
第六笔,广告费、(包括宣传单页,节日店内装饰布置)、人员招聘费、培训费。这些钱可能不都要花,但在计算投资的时候,应该计算进去。
真算下来,估计要拿出60万——80万之间,你是否感到有资金压力?这些在投资前,需要盘算好哦。看来,哥们你身上压力好大,呵呵
这位东家如此表现,有点意思,要么真是沉迷于棋牌之中,要么就是在故意装蒜,等你报价或者着急,我宁愿相信她是后者的表现。不想转,她谈这个多无聊,这不打击那帮服务员士气吗?不打击客户消费信心吗?
首先你该多几个人分成几批和她谈,有的是真谈,有点是打掩护。比如,负责打掩护的那几个人只说茶楼价格太高,指出各种毛病,打消她嚣张气焰,而且是说完就走,不用出现二回。这是关键(请四到五个朋友)
其次,是真谈的两个朋友,主要负责摸清楚她的底牌,看清她的性格,摸摸她谈判技巧(回来一起商量一下),同时增加她的销售信心(看,好几波人都来争着买茶楼呢,其实都是假象,一定要把她捧高一些,可以先夸夸茶楼的好,捧得高才能摔得狠!叫她在后面吃点苦头,对你谈判有好处。)
你也要裹在其中和她谈(大家谈判时不要撞车哦),你不要首先报价!只说贵,希望降价,这时,你千万不要表现过于急躁,天天去找人家,上赶的不是买卖哦。
等你和她谈了一两次后。真谈的那两位朋友(你的好友),该找个机会和说法,明确告诉她:“对不起,茶楼太贵,生意谈判没诚意,坚决不要了!”这时就剩你一家了吧,她会不会慌不慌神呢?是否有心理暗示:“哦,也许这个价格大家都不认可,是不是真的贵了?”
你的好友,可以充分表演嘛,有表演成比较急躁的大款,钱无所谓,只要东西好,也有表现出是一个比较谨慎的经营方,总之,她在演戏,你可以演戏嘛。我觉得,通知她不要茶楼,终止谈判,应该在同一天,2个小时之内,这样给她打击才大!而且说话应该比较难听,继续给她打击。然后,然后,然后就等她消息啊。你也别上赶着去了。
我觉得40万能拿下。40万是双方一个心里价,如果谈判你能破40万,三十多万就拿下,算你本事。比如你开价在32万左右,靠,漫天要价,就地还钱嘛,呵呵。
谈判到了艰难时,可以给她一些小恩小惠,比如赠送特别打折卡(2折),或者给她一些特殊的面子(她喜欢大牌吧,有个场所大牌,她当然乐意了哦,帮你拉点人气也不错呀)。当然还可以想点其他方式的小恩小惠。
提醒一点:心理学分析,女人在黄昏前后,心理最脆弱,最容易被说服,呵呵,明白我意思了吗?
好,我提前祝贺你顺利拿下茶楼!咱本事不大,说得不好,还请原谅哦,再详细就要写商业计划书了哦。
对了,你的谈判对手不会看到这帖子吧?!哈
雨总:你好。一直关注你的帖子,但是一直都没回帖觉得很愧疚,因为我从你的经历中学到了不少东西,都没有表示一下我的谢意。能从天涯中偶遇你的帖子,我觉得很荣幸。
还有一个事情我想有求于你,很急的,如果有时间今天能回复我,我将不胜感激!~~
最近我看中了一个茶楼,有意接手经营,茶楼600多个平方,经营了2年多,装修比较陈旧,生意一般,一天有一千多收入,6个服务员月工资1000/人,地税1000/月,电费1500/月(民用电),房租3333/月(未涨40000/年)。
她转让原因:⑴马上要交房租,房东要涨他房租(一年交8万,两年交6万);⑵电要改成商业用电1.3元/度,以前用的民用电一度电要便宜6角多),电费的事我是从侧面了解到的,她还不知道我知道她电费要涨,还给我说她的电是民用电,还保证我接手过来也是民用电。茶楼的历史:现在的老板是一年前从别人手中转让过来的,转让费44万,在当时应该是遭了高价。在他附近有个茶楼刚刚转让,转让费是32万,400多个平方,但是装修比这家好。
谈判对象:80后女,老公在外包工,每天无心经营生意,在自己茶楼打牌。前天找到她,正在打牌,找人替着谈了一下,要价45万不松口,而且还说:我知道确实有点高,但是我就要这个价才会转。我只说她那茶房不值那个价,也没报价就走了。昨天下午去找她又在打牌,我说等你打完牌再来找你,晚上去找她还在打,说今天给我电话,我说要不约个时间,她也不约,只说今天给我电话。我估计她不会打电话给我,我要是在主动去约她又显得我很被动。目标价格:是35~40万。
回答:
这个茶楼是否跟你有缘,别太着急,即使丢了,也没啥了不起的,这点你要有个心理准备。为什么这么说?
这条街现在已经有两座茶楼在转让,为什么?是这条街人气不够旺,还是他们经营有问题?你需要多多斟酌。转让无非有几个原因:1、东家因管理等问题导致经营不善;2、东家想转行或有资金困难;3、东家虽然努力,但小环境内人气不旺;4、风水不佳,妨了东家;5、竞争过于激烈,导致利润很少;6、东家内讧,致使经营出现问题;7、劳资纠纷严重,东家心力憔悴。这些方面要全面考虑,否则即使接受也是拿了一个烫手山芋。还有,你做过茶楼吗?经验如何?有相关人才帮你吗?这些在接受钱,可要想清楚呀。
更为重要的一点是,为什么他们都是做一年就转手呢?这里面有什么你还不知道的故事?每家经营时间都太短啊,你没发现点其他故事吗?我感觉风险不小,里面一定有故事。
我建议你加强市调工作,经常去喝茶,统计流量和当日销售额,顺便再搞熟悉几个服务员,听听她们都是怎么说的。
还有,这个店子有没有硬伤?比如有停车场不?街道是单行道不?店门对面是做什么的?旁边又是干什么的?生意都做得怎么样了?经营时间都有多长?店门口有大树遮挡不?店子地势比街道高不?这条街道晚上客流如何?繁华不?有与茶楼生意匹配的其他买卖吗?比如餐馆、洗脚城等。门店转让了,会员原来的储值卡消费怎么算?需不需要原业主留下押金?
更关键的是,你盘下来茶楼后,茶楼正题定位有不?有差异化经营方案不?经营策略都想过不?除了经营A方案以外,万一出现问题,还有B方案救急吗?
地段如何?到这里消费的都是熟客还是路过的,有稳定客源吗?为什么你来做,就一定能生意火爆?你的判断依据都有哪些?有什么具体数据做你判断的支持?万一没有数据支持,我看就是有些盲动哦,呵呵,恕我直言。所以,一边谈判一边做好市调,拿数据跟东家谈判,你会占到上风的。
四川的茶楼、湖南的茶楼、广东的茶楼,北京的茶楼经营手法可不一样哦。
从项目回报和支出相比较,我觉得这个项目有些风险,每个月利润其实并不太高,但资金占用较大,当然也可能是原来东家经营有问题。你讲花费如下费用(还未明晰项目):
第一笔,你将花费40万买下茶楼经营权
第二笔,既然装修陈旧,按装修是否要重做?费用是否要支付?
第三笔,空调和家具是否要添置?
第四笔,进货需要一笔费用,虽然不多也是钱(烟酒糖茶、牌具、器皿等)
第五笔,流动资金(有没有保护费呢?)
第六笔,广告费、(包括宣传单页,节日店内装饰布置)、人员招聘费、培训费。这些钱可能不都要花,但在计算投资的时候,应该计算进去。
真算下来,估计要拿出60万——80万之间,你是否感到有资金压力?这些在投资前,需要盘算好哦。看来,哥们你身上压力好大,呵呵
这位东家如此表现,有点意思,要么真是沉迷于棋牌之中,要么就是在故意装蒜,等你报价或者着急,我宁愿相信她是后者的表现。不想转,她谈这个多无聊,这不打击那帮服务员士气吗?不打击客户消费信心吗?
首先你该多几个人分成几批和她谈,有的是真谈,有点是打掩护。比如,负责打掩护的那几个人只说茶楼价格太高,指出各种毛病,打消她嚣张气焰,而且是说完就走,不用出现二回。这是关键(请四到五个朋友)
其次,是真谈的两个朋友,主要负责摸清楚她的底牌,看清她的性格,摸摸她谈判技巧(回来一起商量一下),同时增加她的销售信心(看,好几波人都来争着买茶楼呢,其实都是假象,一定要把她捧高一些,可以先夸夸茶楼的好,捧得高才能摔得狠!叫她在后面吃点苦头,对你谈判有好处。)
你也要裹在其中和她谈(大家谈判时不要撞车哦),你不要首先报价!只说贵,希望降价,这时,你千万不要表现过于急躁,天天去找人家,上赶的不是买卖哦。
等你和她谈了一两次后。真谈的那两位朋友(你的好友),该找个机会和说法,明确告诉她:“对不起,茶楼太贵,生意谈判没诚意,坚决不要了!”这时就剩你一家了吧,她会不会慌不慌神呢?是否有心理暗示:“哦,也许这个价格大家都不认可,是不是真的贵了?”
你的好友,可以充分表演嘛,有表演成比较急躁的大款,钱无所谓,只要东西好,也有表现出是一个比较谨慎的经营方,总之,她在演戏,你可以演戏嘛。我觉得,通知她不要茶楼,终止谈判,应该在同一天,2个小时之内,这样给她打击才大!而且说话应该比较难听,继续给她打击。然后,然后,然后就等她消息啊。你也别上赶着去了。
我觉得40万能拿下。40万是双方一个心里价,如果谈判你能破40万,三十多万就拿下,算你本事。比如你开价在32万左右,靠,漫天要价,就地还钱嘛,呵呵。
谈判到了艰难时,可以给她一些小恩小惠,比如赠送特别打折卡(2折),或者给她一些特殊的面子(她喜欢大牌吧,有个场所大牌,她当然乐意了哦,帮你拉点人气也不错呀)。当然还可以想点其他方式的小恩小惠。
提醒一点:心理学分析,女人在黄昏前后,心理最脆弱,最容易被说服,呵呵,明白我意思了吗?
好,我提前祝贺你顺利拿下茶楼!咱本事不大,说得不好,还请原谅哦,再详细就要写商业计划书了哦。
对了,你的谈判对手不会看到这帖子吧?!哈