一个炒房人的终极预测！！！！－－-调控将撤底失败

　　最近大家讨论很多，我觉得有几个误区我想谈一谈。
　　
　　误区之一，，，国家调控后，成交量越小，房价有下降趋势了，炒作需求就减少了，国家媒体也是这样导向的。
　　
　　 其实，成交量小的时候，房价感觉上有下降趋势的时候，真实需求是增大了，特别是改善型需求和炒作需求。大家想想在房价跳价飞涨的时候很多稍微有点经验的买房人，和炒房人都会心里打鼓，不考虑近期买房。可是当国家一调控，房价有下降趋势，有选择余地的时候，很多原来都不关注的人都开始关注了，虽然他们不买，是在心里关注，很多人都开始筹措资金准备超底。然后是发挥比较优势，比较的基础就是前期的高点。
　　 打个比方，当2009年底通州短时间涨到价格20000的时候很多有点钱的人认为房价太高了，因为他们认为通州房子就值1万多，他们认为是炒高的，他们就已经不考虑买房了，可是到10年3月份涨到了30000后，政府开始大力调控了，本次调控通州房价又回到20000以后（如果国家政策照目前这个样子，我看这只能算假设）。原本在2009年对通州20000就觉得贵的人，现在肯定不会觉得贵。会毫不犹豫的出手得的。这样无形中通过调控，让大家最房产价值重新认定，多出了很多需求。
　　
　　 我打个比方就是假如本次国家不调控，通州房价涨没人管几个月内涨到50000，结果是必定崩盘，房价下跌，跌到20000时，你会买吗，肯定不会。大家觉得那是泡沫，我就是有钱也不会买。可是国家一调控，其结果就是让大多数人认为，国家花了这么大力度去调控，房价都没降多少，这显然不是泡沫，我要是有钱肯定要考虑抄底了，结果需求每经历一次调控就会呈几何级数的的放大。任何政策都无法控制这种需求的，中国人的智慧是可以面对任何法规的。空子很快就有了，现在中介公司就已经有了很多应对北京政策的办法。
　　 调控的结果就是，加大了炒房预期，只要手里有点钱的人就会想着买第二套、第三套。错过前两次调控的人，就寄希望于本次调控抄底了。本来政府如果不调控，这类人是不会买的，他们应该都是各行业的骨干精英，懂得大家都去炒作的时候就不能买的基本判断。

　　误区之二、、、拥有大量房源的炒房者每天都很忙着关注房价，看到房价下跌就会抛售。
　　 我认为几乎所有的有一定规模的炒房着他们生活都很清闲，只不过他们宁可天天打麻将也不愿意想我一样在这里给大家讲道理。他们大多数都过着很清闲的日志，除非手上有实业的。所以质疑我说我能有时间来这里发帖子的朋友，我也许是炒房者里最忙的人之一。他们根本不会在意短期房价下跌，有很多人甚至什么都不关注，就跟着团队走。这些人单靠租金收入就够他们每天挥霍了，资产价值对他们来说只是个数值没有实际意义。他们现在根本懒得去关心房价降了没有，我也是因为最近发帖子才关心关心具体有没有下降。指望国家一调控就会有大规模炒房者跳水，那是不可能的。其实就是房价跌50%他们都不一定抛售的，第一他们持有成本低于50%，第二他们信念坚定的很呢。不过可能刚跌20%国家开始宣传房价已经大跌了，调控效果多么显著。然后，什么股市也不行了，经济受到影响了，于是就为就为救市做舆论准备了。
　　 那么现在在有些地方抛售房产的是什么人呢。是没有资金实力的小炒房者，他们很多抛售也是为了留点资金在更低点买进。他们也是下一轮房价上涨的第一批推进者。
　　 所以永远都不要相信什么炒房者大规模的抛售房产的这种媒体消息。就像cctv采访的一个有三套房的炒房着的那个情节似的，都是非常可笑的。

　　误区之三、、房价走势的问题复杂化。论据复杂化。
　　
　　 其实我写了这么多贴子，我的核心的东西很简单。只不过很多朋友都没有看明白。
　　现在大家讨论影响房价走势因素已经太多了，什么民生、经济、国际形式、货币政策甚至还有什么社会动乱，什么经济崩溃。大家想想如果国家都完蛋而来，社会都动乱了，那还考虑什么房价。能出国的出国，能去农村隐居的隐居。
　　
　　 我觉得大家可以学习经济，研究国际形式，不过不要去通过那些推断房价。自己给自己找麻烦。其实中国现在需要的是思想家，哲学家、以及有思想的文学家。最不缺的就是经济学家，如果想在经济学有所建树的朋友建议还是绝了这个念头（我会在回答我第3个问题的时候说说）。
　　
　　 另外现在的论据复杂，一会恒大宣称降价了，结果就会有一大堆论据说什么房地产商都跟进了。结果呢，恒大把大家好好的玩了 一把。什么某地一个炒房客抛售了多少房，如何跳水价。如果真的想了解，很简单，找个恒大楼盘跑一趟，问问已经入住的什么价，现在什么价。折是怎么打的，去新楼盘看看，不过提醒大家二手中介也基本上没有真话，他们对买房的人说房价没降，对卖房的人说房价大降这种事常有。

　　误区之四、、不同地方的房价走势判断过度比对其它城市。算收入比的时候，却只算本地居民。
　　
　　 08年政府调控的时候深圳降了都快到50%了，可是我想问问那次武汉、长沙、西安、沈阳、太原。。。。。降了多少。不同的的城市有不同的情况，要根据自己城市的情况判段房价。
　　 城市发展规划、地域环境、城市内外的交通规划、国家的区域战略、、、、甚至你身边的人都可以帮助你判断自己所在城市的价格。
　　 还有在考虑租售比、房价收入比的时候要考虑全面。在城市来说，轨道建设会很快拉动郊区的租金上涨，北京就是个很明显的例子。我们国家很大，高铁会拉近城市距离，在考虑房价收入比的时候要考虑外地人购房比例和组成。同时还要考虑挤出效应，就拿燕郊来说吧，当年我都无法相信那个地方的价格可以到1万，是燕郊的河北人收入高吗？。可是现在随着将来城际高铁的开通，北京到燕郊的时间和去青岛、时间恐怕都差不多了。算青岛的收入比时算上北京的青岛人了吗？算上在青岛买房的北京人了吗。
　　
　　今天先到这里吧，其实大大小小的误区有很多很多，说是说不完的，一会要去陪几个朋友游泳了。下次再写吧。