目前阶段,有房产投资价值的中国城市也就10个左右,北,上,深最优,但就算在北,上,深,如果买房时机不对,房子地段不太好,也会套好多年.
房地产遍地黄金的年代已经过去了,现在房产投资绝对是个技术活,大家要多学习,多了解,谋定而后动.
有机会会结合一些实例讲一些房产投资方面的基本知识.
买个名牌包包,买块名牌手表,哪怕买个名车,都不会使人陷入绝境,但错误的投资会使人走向绝境,切记!切记!切记!!!
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.
经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.
房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;
长期走势由人口决定.
一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的.
选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重.
一个大型城市的经济核心一般集中在CBD区域,在CBD办公的主要是大企业总部,金融企业,保险企业,咨询企业,传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高.
一般情况下,CBD企业的高管喜欢在企业附近居住,中高层一般买在5站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在15站地铁以内通达的地方.
房产投资可以根据自己的资金情况,按照上述规律选房买房,一般都能保值增值.如果小区边上有个不错的学校,就更好了.
好的高新区边上也是不错的选择.
中国房产市场的第一个坑是2011年的大中城市限购，导致各路不明真相的资金被迫到中小城市投资买房，很多房子不但没有涨价，还跌价，最可悲的是有价无市，认错的机会都不给；最最可悲的是大城市经过2013，2015，2016年的大涨，房价又翻了几倍。
苍天啊，大地啊，能给条活路吗
现在房地产市场又在挖第二个坑，那就是到大都市圈附近不限购的小城市投资买房，这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉，卖不掉，住不了的窘境，多少人又得血本无归呀
@aa80 2016-05-26 23:55:12
认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？
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投资房产有些基本的原则:
1.你的房子在主流社会成员的购买范围中,CBD企业员工,政府工作人员,好的高新区工作人员是主流社会成员的代表,大部分社会财富集中在他们手上.
2.你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段.
买房区域的选择有个简单的办法,那里限购就想办法到那里买,同时注意一下时机
区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方法:看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩.
@aa80 2016-05-26 23:55:12
认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？
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@rosigi 2016-05-28 00:47:22
兄台，你要告诉大家老房子房龄，和近郊是近到什么程度才能做参考的
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白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子
白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.
@aa80 2016-05-26 23:55:12
认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？
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@rosigi 2016-05-28 00:47:22
兄台，你要告诉大家老房子房龄，和近郊是近到什么程度才能做参考的
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@海男的故事 2016-05-28 18:54:37
白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子
白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.
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近郊的房子一定要选择有学校配套的
大城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响.
本人既不是砖家,也不是叫兽,是和大家一样的普通人,机缘巧合,见得多一点,经历的多一点,平时也勤于思考,对房产的本质有一些了解,写出来和大家一起分享,如果能让大家少走弯路,就很满足了.大家如果在购房的过程中遇到一些疑问,可以随时说出来交流.
如果大家明白了这次房价大涨的原因,接下来的投资就会进退有据,不会掉到坑里.
这次大涨的原因需要追溯到2011年,那年国家颁布了举世闻名的大城市限购限贷,导致大城市需求萎缩,相应的开发商也减慢了在大城市的买地建房,跑到三四线城市去买地建房了,这样的结果是大城市2011-2014的房屋供应是萎缩的,三四线城市的供应是增加的
2014年9月,2015年3月,国家出台宽松政策,放松了大城市限贷限购,大城市积压的自住需求一下子爆发出来,由于供应没跟上,导致供不应求,价格开始上涨,产生赚钱效应,更多的投资投机资金开始进入房地产,特别是2015年6月股市开始暴跌,大量资金由股市转战房市,价格进一步被推高,这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房,随着时间的推移,大城市房子开始供求平衡 ,直至最后供大于求,然后开始下一个周期.但一二三线还是会有一些差别.
一线:北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停流入,房价接着会继续往上.
二线:随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入.
三线:不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投资机会.
@wandcs 2016-05-28 22:09:12
什么时候投资南京，杭州好呢？
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南京和杭州是有差别的,南京现在暂时不能进.杭州2010房价能和上海媲美,导致大批开发商入杭买地建房,严重供大于求,最近几年价格都萎靡不振,但随着这几年的库存消化,今年估计慢慢有机会了
房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;
长期走势由人口决定.
一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的.
房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下:
政府:政府垄断了市场供应,原则上会控制市场,慢慢卖,其实不然,在现有的政治生态下,没有谁会把土地留给下任卖,任内大卖特卖,发展经济,搞政绩是不二选择;就算自己会连任,但土地市场的行情时有波动,行情好的时候赶紧卖,筹钱搞政绩是上策,没有谁会考虑10年20年的事情
开发商:开发商大部分都是民营企业,行情好时,大干快上,行情不好时会减慢节奏,毕竟是自己的钱.
购房者:买涨不买跌,行情好时,投资投机的都来了,行情不好时,投资投机不干了,刚许也开始观望.
综上所述:房地产和别的行业差别不大,行情好时,各路开发商蜂拥而入,大肆拿地建房,直到过剩卖不动为止.例如三四线不限购城市,但大城市房地产有一个不同的特点,就是限购限贷,限购限贷人为的制造供不应求,创造了很多投资机会.
限购限贷是房产投资的福音!!!
限购限贷是房产投资的福音!!!
限购限贷是房产投资的福音!!!
重要的话说三遍.
@江湖红尘TY 2016-05-29 11:19:32
楼主实操经验丰富，佩服！不知楼主如何评价现阶段的苏州楼市？
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主要取决于政府的行动:
如果限购限贷,楼市会冰冻,新的供应量会减小,房价会小幅调整,还会有很大的投资机会;如果不限购,房价还会小涨一段,等最近拍卖的土地大量上市时,就会有比较大调整,以后的楼市进入以市场为主导的正常楼市,如果苏州经济转型成功,人口大量流入,就还会有投资机会.
苏州有一个隐忧,他的城市行政级别太低,在出口为王的年代,这个不是问题,但在接下来的发展模式中,这是个很大的问题
@江湖红尘TY 2016-05-29 11:28:43
楼主是实操高手，佩服！不知楼主对现阶段苏州楼市如何评价？
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@任洛洛2016 2016-05-29 11:33:58
苏州现在房价涨幅也大，很多人都到周边区投资，比如上海投资公寓之内的，回报率都比较高，风险也比较小
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上海至少20年内都有投资价值,但最好买住房.
要投资房产,就一定要对房产这个产品本身的一些属性了然于胸
1.面积及对应人群
90平米以下(小户型) 首套刚需
90-140平米(中小户型) 首次改善需求
140-200平米(中大户型) 多次改善需求
200平米以上(大户型) 享受需求
投资房产涉及到买卖两个方面,现在是卖出90-140平米房子的好时间,同时买入140-200平米的房子,因为现在90-140是需求最大的房子,有些供不应求,140-200平米供求基本平衡,能买到性价比高的房子,随着经济和社会的发展,140-200平米需求会越来越大.作投资一定要有一些前瞻性
2.地段,地段,地段
房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的,房产投资的地段是以到CBD的便捷程度和时间为标准,再加上教育和商业作为辅助标准
@江湖红尘TY 2016-05-29 19:24:26
我有长期盯过三个不同类型城市的房市，发现楼主很多观点确实是真知灼见。我近期主要对苏州楼市观察得较多，提出点观察所得向楼主请教。首先从中介及房产交易中心的交易状况看，成交量在5月份后迅速转冷，观望氛围浓厚，少量低于市价的急卖房会很快成交，所以我的判断是苏州房市现在已进入盘整阶段，而且这个盘整时间会延续到2019年左右。其次，对于苏州的转型，鉴于苏州的工业积累及其在长三角城市群中的定位，她只适宜转型......
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苏州房产的走势主要看政府接下来的政策,前几天搞了一个不疼不痒的拍地熔断政策,基本和没出政策是一样,这也好理解,苦逼了好几年,好不容易高价卖点地,真出个限购政策,又得苦逼了,不出吧,中央又盯着,只好开始打太极,东拉西扯出些政策.
@wuyuanyory 2016-05-29 19:52:57
房产投资尽量满足以下两个条件：1）一线或强二线城市2）有产业支撑和人口流入的开发区域。
如果海啸来了，尽量站在山顶，可以比山下的人死的慢点，或许可以躲过洪水
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说的不错
@李大波2016 2016-05-30 00:24:05
请教楼主，对成都房价五年走势有什么见解，感谢分享。感觉成都是最难以判别的强二线。
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2015年没有逼空式上涨的城市都没有大的投资机会。
城都解除限购后，并没有发生房价大涨的情况，说明
1。没有被满足的需求并不多
2。没有赚钱效应的城市，不会有投资投机资金进入。
以后成都就是一个按市场规律运行的房市，自住不错，但不会有太大的投资机会了。
政府干预,是导致房市逼空式上涨的根本原因.
不管什么产品,只要有不错的利润,如果政府不干预,迟早供大于求.
如果政府干预的少一点,大城市的房价断不会如此之高.下面以限贷限购给大家解释一下:
当房价上涨时,地方政府开始疯狂卖地,大量开发商开始买地建房,因为开发房屋有个时间周期,不能马上产生市场供应,房价继续上涨,民怨开始沸腾,中央开始出调控政策,例如限购限贷,导致市场被冰冻,这严重改变了开发商的预期,已经拿地的放慢开发节奏,没拿地的暂缓拿地,供应因此没有大量增加,但需求并没有消失,过段时间解除调控,积累的需求如火山喷发,由于供应没有实质的增加,房市继续供不应求,房价开始上涨,投资投机资金介入,
房价继续上涨,地方政府开始大量卖地,开发商踊跃购地,还没来得及大量开发,中央政府又开始调控,周而复始,坑爹无极限.
如果我们的政府出政策时 ,考虑一下开发商的感受,毕竟他们才是房子的供应主体,给他们完整的市场,大量开发赚钱是不二选择,供过于求只是迟早的事.
北上深继续限购限贷,有购买力的人继续流入,逼空式上涨还将继续存在.
好的二线城市可以去找有逼空式上涨的区域,但难度比较大,得有丰富的经验.
还有一种投资思维是投资大城市中租金收益率大于同期银行房贷利率的房子.
@aa80 2016-05-26 23:55:12
认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？
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@rosigi 2016-05-28 00:47:22
兄台，你要告诉大家老房子房龄，和近郊是近到什么程度才能做参考的
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@海男的故事 2016-05-28 18:54:37
白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子
白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.
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@海男的故事 2016-05-28 19:19:42
近郊的房子一定要选择有学校配套的
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@aa80 2016-05-30 22:09:40
已选择杭州拱墅祥符三墩片
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有地铁和学校吗
@你是饭团我是叉 2016-05-31 11:41:48
@aa80 2016-05-26 23:55:12
认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？
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@rosigi 2016-05-28 00:47:22
兄台，你要告诉大家老房子房龄，和近郊是近到什么程度才能做参考的
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@海男的故事 2016-05-28 18:54:37
白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房......
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三年涨30%应该算不错了,但赚不到钱,交易税费和利息太多了,现在已经没法投资,只能投机,大涨前买入,大涨后卖出.
京沪深房价何时到拐点
房子也是一种商品,供求关系永远是有效的,虽然各种干预扭曲了供求,但回归正常是迟早的事
限购限贷抑制开发商的积极性,减少了一手供应,高额的交易税费又抑制了二手的供应,供不应求导致房价飙升,但树不能长到天上去,当房价涨到一定程度,有效需求会急剧减少,不多的供应也会过剩,房价出现拐点,投资投机资金撤出,房价进入下跌通道.跌倒什么程度呢,合理的收入房价比和租售比就是房价的支撑点.以上海为例预测:
房价的最高点:人民广场附近均价18万左右,徐家汇13万左右,莘庄9万左右
房价支撑点:人民广场附近均价14万左右,徐家汇10万左右,莘庄6万左右
然后随着收入的上涨,房租的上涨,房价会慢慢上涨,但靠投资房产致富已经不太可能了.
上述预测纯属个人意见,大家就当故事看看吧.
@u_110465956 2016-05-31 11:08:56
楼主好，打算西安买房自住，想请教西安未来两年房价走势，谢谢！
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自住买得起就买吧,在中国,房子绑定太多的因素,包括感情,婚姻,教育,幸福指数等
2007年全球金融危机是楼市分水岭,
2007年全球金融危机之前出口经济快速发展,大家生活水平大幅提高,对房产需求很大,导致房子供不应求,价格上涨,但价格始终在合理范围内,因为2007年全球金融危机之前,没有太多的投资投机,原因如下:1.出口工业比房地产挣钱,很多钱优先进入制造业领域2.就业不错,政府没有必要通过放水进行基建,解决就业问题.
2007年全球金融危机之后,出口遇阻,高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条,导致社会出现大批失业人员,在稳定压倒一切的情况下,政府开始放水投资基建,同时鼓励房地产购买,毕竟房市还是供不应求,随着买气的加大,房价开始上涨,产生了赚钱效应,制造业由于不如以前好赚钱,纷纷进入房地产,基建放的水最终也流到了房地产,引起了房市一波一波的上涨.
很多人都有一个错误的思维,觉得自己买了一个房子,不管涨跌,都有个实物在那里,不吃亏.
其实是大家没有经历过房市的逆周期,如果你有幸2007年在深圳某些地方高点买了房子,98年面对的是下跌超过首付款,你还得付息还按揭,如果你是投资房产,可怜的租金2%不到,远远低于利息;
苍天啊,大地啊,我这哪里拿的是房产,分明拿的是炸弹.
好在国家给力,很快开始放水,解放了大家,就算国家不放水,最后也会解套,因为那时房子还是供不应求的,只是恐慌导致需求极度萎缩,过一段时间需求还是会释放出来的.
时过境迁,今时不同往日,现在的情况是中小城市已经过剩,大城市如果不限贷限购,市场自由发展,1-2年也会过剩.如果投资不慎,买在高点,接下来很多人将会体会到什么是生不如死.
投资是残酷的,不管房产,还是其它的.
@小小玲珑童 2016-06-01 20:55:22
楼主的阅历实在让人羡慕，感谢分享。能分析－下厦门的房产吗？谢谢
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如果不调控,还会慢慢涨,一年左右会到最高点,后面的趋势就是往下了
@海男的故事 2016-05-31 17:15:31
京沪深房价何时到拐点
房子也是一种商品,供求关系永远是有效的,虽然各种干预扭曲了供求,但回归正常是迟早的事
限购限贷抑制开发商的积极性,减少了一手供应,高额的交易税费又抑制了二手的供应,供不应求导致房价飙升,但树不能长到天上去,当房价涨到一定程度,有效需求会急剧减少,不多的供应也会过剩,房价出现拐点,投资投机资金撤出,房价进入下跌通道.跌倒什么程度呢,合理的收入房价比和租售比就是房价的支撑点.以上海为......
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@chouchou_rourou 2016-06-02 11:36:54
LZ高人！您对北京房价的支撑点价格能能否也大胆预测下？多谢！
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大约还有50%的上涨,但多长时间涨到位暂时不确定,支撑位就是现在的价位附近.
@hawkll5780 2016-06-02 11:21:03
楼主，武汉汉口中央CBD泛海国际的90平，年前170w，年后205w。小区旁边是省重点小学初中。现在能下手吗，我2-3年后才需要房子，不是特别刚需！
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武汉现在的CBD是建设大道金融聚集地,
滨江CBD因该是下一个崛起的CBD.
王家墩泛海位置不错,但要成为武汉的顶级CBD,难度很大.
@小小玲珑童 2016-06-01 20:55:22
楼主的阅历实在让人羡慕，感谢分享。能分析－下厦门的房产吗？谢谢
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@海男的故事 2016-06-02 10:42:11
如果不调控,还会慢慢涨,一年左右会到最高点,后面的趋势就是往下了
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@小小玲珑童 2016-06-02 12:14:19
谢谢，为什么这么不看好厦门呢
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不是不看好厦门,现在除了北京,上海,深圳外,其它的大城市这两年都会到最高点,供求关系始终会起作用,除非国家又调控,打乱节奏.
@金蟾蜍88 2016-06-02 13:15:55
楼主真是高人，希望都分享！
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我分享一些内容,是希望大家能慢慢学会一些分析问题的能力,凡事不能想当然,多站在相关利益方考虑考虑.
随着财富的积累,大家都将面对财富的保值增值,投资之前多学习学习,多想想常识,错误的投资是真的会把人逼向绝境.
投资
地铁的修建
很多人以为修建地铁是为了方便居民出行,其实不然,修地铁主要是为了连通CBD,开发区,交通枢纽.
明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建.
房产和金融
房产和金融像一对孪生姐妹,如影随形,现在买房完全不贷款的已经很少了.
学好金融知识,不但买房能少走弯路,还能改变人的一些思维.
金融知识相对来说比较复杂,我会举一些以前帮朋友做过的例子方便大家理解.
目前个人能接触的贷款分三类:
信用贷款,按揭贷款,抵押消费贷款.
@nnff20102015 2016-06-02 21:48:03
请教楼主，对于东北沈阳的房产投资有什么建议？现在是否适再投资？已有4套房。
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想办法换成北京的房子吧
地王对供需双方的影响:
1.二手房卖方:地王影响预期,停止卖出或调高价格,导致供应量减小同时涨价.
2.开发商:开发商虽然拍了地,但由于价格比较高,近期不会开发,不产生实际供应量.
3.买方:买涨不买跌,继续买入,价格逐步走高,随着价格走高,有效需求减少,最后供大于求,价格调整.
综上所述,地王会加快赶顶的速度.
@北极雪2013 2016-06-03 16:18:10
楼主:您好!
请问临近深圳的东莞地区的房价有没有投资价值? 近年来实体经济不好, 明显感觉外来人口少了.
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我相信你投资临近深圳的东莞地区,不是为了卖给东莞工作的人.既然卖给深圳工作的人,那就要注意两点
1.深圳南山高新区,福田CBD等主流人群会过来这边买吗（交通便捷快速，有好的学校 ）
2.就算会来买，会买二手房吗
@wjswwxz 2016-06-03 18:36:34
楼主，请问南京江北新区的房子现在还能买吗？去年过江隧道还没免费的时候房价普遍1万6.7，年后现在好的楼盘已经涨到2万5.6了，现在还能入手吗？
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江北新区的房子不要碰.
大家都在问买房子的事,我统一回答一下:
大家有没有感觉到周围的人都在谈论买房子,这个场景何其熟悉,在去年6月份的股市也出现过,当普通人都在讨论一个事情了,悲剧可能要开始,20/80原则是有效的.不是说投资房子绝对赚不到钱,但难度已经很高了.
@冰雪飘翔 2016-06-04 10:45:56
那现在深圳福田南的房子还可以入手吗？首套房，但还可以等等。是现在入手还是可以等到下半年或明年。
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给大家分享一个具体买房子的干货.绝对绝对的干货
1.到选定区域的房产中介挂个号,如果这些中介频繁给你打电话,那肯定不是买的好时候,慢慢的中介给你打的电话越来越少,甚至不打了,就得赶紧买了,中介不给你打电话,一般情况是到店的客户太多,没有时间也没有必要搭理你了.
2.每周或每两周到交易中心看看,然后再结合第1条,一般都能买在比较低的位置.
凡事多动动脑,多动动腿,都有好的解决方案.
@LUANSHI枭雄 2016-06-04 18:10:10
三线城市，15年楼龄，单价4500，重点小学，初中在附近，是学位房，地段是老城区中心，附近人流挺多的，这样的房子值得买吗？
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小城市是没有太多学位房概念的,找找关系都能上的.大城市的学位房也是对外地人的,本地人能找关系上的.
@生活不是童话呀 2016-06-04 22:15:27
楼主，你好，请教一下，天津市，离外环三四公里的开发区，一万六左右，精装，现在可以入手吗，离地铁和商场10分钟路程，周围的二手房也差不多这个价位
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你可以问自己几个问题:
1.地铁到市中心CBD方便吗
2.小区边上有学校吗
3.附近供应量大吗,包括一手和二手
4.开发区是高新开发区吗.
@wanggaoming321 2016-06-05 15:35:48
谢谢楼主，我下手在成都天府大道上的地铁站华府大道附近买了一套房，感觉房价比年前涨了一些，125平，83.5万，不知如何
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现在投资房产要注意核算成本收入:
成本=首付资金成本+按揭贷款成本+买进卖出交易税费
收入=房租+买进卖出差价
收入是否能够大于成本?
或者说有没有别的更好的投资
@梦回梧桐下 2016-06-05 14:25:42
现在在合肥买房呢，能不能进了，涨的很厉害啊，还是选择在合肥下的肥西买呢
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自住就想办法在合肥买吧,不要在肥西买.
至于投资,可以调整的时候买,要赚得是差价.
@天天大罗马 2016-06-05 13:41:44
问一下楼主，麻烦给个意见，坐标苏州，三月下旬最疯狂的时候，卖掉了一套苏州市中心的老破小学区房，现在现金在手，还买房子吗;-)
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调控导致暴涨,暴涨才有投资价值,如果苏州不出调控政策,房市就会市场化为主,相对来说比较平稳,投资难度加大,买进卖出的时点要相当精准.
@诗兰2014 2016-06-04 01:18:01
手里有现金，每年都贬值。如何才能避免这些呢？
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现在每年的贬值在10%多一点,有量化的计算公式:
贬值=金融机构总资产增长率-GDP
对普通老百姓来说，暴富的机会已经很少了。以后要实现财富自由，更多的是好好上班，早早的开始理财。
接下来资本市场是最大的机会，一定要多学习，学会布局。
我们很多人平时不学习，不留心，不布局，市场高热的时候匆忙进入，亏钱了说市场有问题，其实什么行业都基本遵循20/80原则 ，我们要做的是成为20那部分人。
@天天大罗马 2016-06-05 20:54:46
谢谢楼主，个人也是这样认为的，就是道理有点想不明白，现在你这样一说，明白了;-)
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给大家分享一点心得，如果能给大家一点参考，就很满足了