济南房价环比上涨0.1% 房子卖不动房价还涨?
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摘 要：中国指数研究院2月1日发布的百城房价指数显示，今年1月济南住宅均价为9258元/平方米，环比去年12月上涨了0.10%。而成交量却比去年同期下降了八成，再创历史新低。
中国指数研究院2月1日发布的百城房价指数显示，今年1月济南住宅均价为9258元/平方米，环比去年12月上涨了0.10%。而成交量却比去年同期下降了八成，再创历史新低。
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基本兑现去年年初预测，济南房价由2011年1月均价8870元左右，历经一年调控，涨至9260元左右，全年升幅390元，全年涨幅4.4%，基本等于名义CPI涨幅。二手房，相比去年，核心地段涨幅不小于10%，较差地段和房型结构不佳盘，基本持平。偏远地域，小幅下挫，偏远且定位偏高楼盘，开始去泡沫化，降幅大约10-15%（长清，章丘盘为主，说实话：这些房子不能定义为济南房地产）。
一手房成交量大幅萎缩至去年同期的20%，开始向地方政府施加成本转移，期望压力时间延续至少6个月，最好9个月，将导致地方债务失去抵押担保，将房地产风险转移至地方政府债支撑的GDP项目和金融体系。而且房地产行业有个最明显的特征，就是风险转移的滞后性，滞后期将在6个月开始传导至实体经济，在1年时，开始影响所有紧密联系的行业链条，并相应在GDP和税收中以明显的数字变化（主要是经济断裂性的大幅波动）。根据当前我国施行的小步快跑的快速小幅调节机制，从今年5-6月开始，我国降息和放松货币政策将启动，提示重大的投资机遇期：在4-5月股市将开始牛市，不排除现在的底部走势将有所回调，但创新低的可能性接近为0.这波牛市的走势将影响未来房价走势。
1.慢牛，参见去年年初的预测，以1996年启动牛市方式展开，如此：大家请把选股定位于新兴高增值服务业+转型高增值小品种，可长期持有，并逐步兑现利润，转入房地产固化，这将大大降低房地产下一步涨升的力度，总结为：股市慢牛，房价软着陆，在高位区运行的房价，很难产生攻击走势，投入地产固化，应考虑稳健的长期投资，以租售比的安全边界为准绳。
2.快牛，参见3个月完成30%涨幅，那么大家请注意，明年股市才会到底，底部将在1500点以下，房价会在今年下半年开始有一个大幅诱空启动，不宜追高，宜坚持部分租售比不佳的剩余房产。
3.偶不能预测的走势，那么房价偶同样不予预测，宜继续持有进入安全边界的房地产收租。
今年的房价将由股市产生的盈利决定其走势，这是必然的，总之，房地产投资依然无忧，股票收益谋定而动。：）
作者：如来123ABC 回复日期：2012-02-06 15:52:13
我认为，楼主有一定的分析能力，很多地方对经济的判断也算是真知灼见。但是，得出的结论确让人有点无法接受。在我们国家，经济的发展很大程度上是政府意志的体现，没错，我们不是真正的市场经济，也不是计划经济，也确实牺牲了一部分人的利益来获得经济的长足发展。但是，在近十年的经济发展积累下来的经验和智慧，使政府更加透明，民众也更加聪明了，这种靠投机炒作来发财的，已经很难得成了，特别是房地产行业，再抱什么幻想，只会死得更惨。
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如果财富来源是从实体经济中产生，那么本贴作废。自从2006年后，社会主要财富并非从实体经济中产生，而是由央行的印钞机所产生，那么实体经济能有这样的财富创造能力吗？堪比贩毒的利润，世界也只有一家公司可以做到，苹果，况且，乔布斯本身就是一个吸毒者。
如果明白这个基础概念，那么我们中国，甚至世界的财富增量在近几年来也不是从实体经济中产生，如果不能来源于实体经济，那么有一个很好的解释，为什么我们管理层要促进服务业，这也是一个比较明显的价值趋向，来源于服务业虽然蕴藏大量的就业，其本质也是一种虚拟的高增值价值创造模式，它的好处是虽然财富没有被创造出来，但是可以通过人工附加，管理，文化创意，路径再造，给虚拟的物资定价，从而实现价值创造。炒作本身也是一种价值发现，你的认知如果无法认识到这种价值，那么就会由掌握资本的人（通常是被实体经济溢出所产生的）创造出来，它只需给它赋值的理由。如果足够符合逻辑，那么必然被认同。
所以，石油从10美元涨到100美元，10倍。你认可吗？不管你认可或者不认可，它就是被美元的持有者挖掘到这个价格，同样黄金从300美元被挖掘到1900美元。只要财富不是被实体经济所创造，那么，所谓的金融行业就会利用掌握的实体溢出资本去挖掘各种价值。包括房产。
我再重复一下前面的结论，如果我们的管理层还有些许不多的良心，股市早就超越了6000点，因为大量的资产可以以PE的倍数快速供应出来，来稀释P民手里的货币，大家可以算一算：股市给了大家多少真实的回报，而又抽走了多少集资款，多少交易费用，多少税。所以，二级市场所谓的投资者，事实上就是赌博，而且回报率肯定不如定期存款，甚至还不如持有现金。而房地产不是你想造就马上可以搞定的，你想压下房价，必须有大量的房产集中在管理层手里，而只有房价高溢价，才会形成溢价部分被中央政府所掌握，既然房价不再飞涨，那么管理层手里就不可能有大量的库存来压制房价，所以房地产行业即使极度低迷，而成品房产也会缓慢升值。当然升值涨价的品种要有逻辑支持，没有居住功能的房产不能叫房产，只能叫“窝棚”。
记着几年前，风靡全国的哪个电视剧吧，那个可怜巴巴做了二奶的“李念”和任志强为了房子质量打官司，任志强说：没这事，那个房子的业主姓：林，台湾人。李念无奈承认嫁给软银亚洲合伙人。：）
这件事教育了大家，最能获得同情心的人，也许它的动机并不纯粹，做演员这事，和自己的生活绝无关系。：）
最近热播的谍片，悬崖：那个贪官“张嘉译”大转型，去做革命地下工作烈士了。做演员这事，实在是和自己的生活无关。那么，本贴中吆喝房价太贵的人，你们反问自己一句，房价跌了，你们买吗？如果买了，你们该如何决定屁股和脑袋的关系哪？所以，吆喝房价贵的人，偶一直认为你们终将成为购房大军的后备队，倒是那些对房价麻木，懒得去议论的人，那些人才是真正的空方。：）
作者：xiej13 回复日期：2012-02-06 22:11:06
@猫咪胖乎乎 2012-02-06 20:56:41
@66端午88 2011-02-19 11:27:13
日本和中国的本质不同，就是日本国赚了钱，把钱交给了百姓，百姓用这钱在国外买了大量的资源性资产，中国赚了钱，政府拿着，然后作为政治筹码买了美债，欧债。所以，在经济下滑后，日本百姓可以依靠国外的资产收取类似房租的收益，中国在经济下滑后，全体老百姓只好眼巴巴的盯着政府，希望那个大碗漏给自己点东西，这碗水实在是太难端平了，总是向自己亲儿子那边.....
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确实要顶！！说的是实话！！楼主，鲁能领秀城现在的均价？
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里面有好几种价，你问哪种？有板楼--------9400均价，塔楼------8500均价（起价7460，底层西北向），联排别墅，13000均价。
福盛片区的廉租房（不是公租哦），自带66%比例地下车位，大家明白目有。
为毛资本家把销售不出的牛奶倒掉，也不会便宜出售哪？
作者：陈家二公子 回复日期：2012-02-06 23:13:44
@66端午88 2012-02-06 22:30:46
为毛资本家把销售不出的牛奶倒掉，也不会便宜出售哪？
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有没有kfs会把楼炸了
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他们会把烂尾楼抵押给银行，私募，高利贷，信托，等一切债主。：）
这和扔了差不多，心肠坏的会一房多卖，然后拿着钱跑路。：）
总之，他们不是最末一环，想捡便宜，也要防止打眼。：）
作者：延安农夫 回复日期：2012-02-06 22:39:22
楼主：元宵节快乐！
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同乐----------
中国经济的左脚已经彻底踏上左行道，金融垄断系统基本占据经济发展成果的一半，各个垄断企业占据剩余5成利润的60%，其它权益阶层和体系内外围占据利润的空隙部分，体系外经济已成鸡肋。数据再好，也和P民不再有关联了。
@顽皮的小兔 2012-02-07 14:32:53
最近好多新闻总说养老金收不抵支 是否给入市制造舆论呢？三年兄入市主要后果有哪些呢？事业单位养老改革应该在今年出政策甩包袱 看来公务员的日子也好不到哪去了
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公务员日子好的“狠”，不解释。：）
作者：文理才 回复日期：2012-02-07 18:34:32
@benlii 2012-02-07 18:14:56
回复第15362楼，@文理才
@66端午88 2012-02-0618:42:02
作者：如来123ABC回复日期：2012-02-06 15:52:13
我认为，楼主有一定的分析能力，很多地方对经济的判断也算是真知灼见。但是，得出的结论确让人有点无法接受。在我们国家，经济的发展很大程度上是政府意志的体现，没错，我们不是真正的市场经济，也不是计划经济，也确实牺牲了一部分人的利益来获...........
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加拿大、澳大利亚人愁住房了吗
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你肿么总盯着房子哪？ 加拿大、澳大利亚人一样愁房子。中国人则啥都愁，岂止房子，我们的经济体系是和政治体系联着的，人家也是联着的，不解释。
作者：lucy1970117 回复日期：2012-02-07 19:16:15
楼主过年好！一直看楼主的帖子，受益很多。想请教楼主一个问题，单位自个的部分股份（改制企业，近5年一直30%分红）现在鼓励员工购买，纠结是多买一些股票呢，还是再攒些钱买个小房子！上次听楼主建议，买了一个小单室，出租情况很好啊。。。
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如果我选，会全部购买股票，30%年回报，哪里有这么好的事，而且自己还门清的行业，我还会卖掉能卖掉的所有房产去买，不过，偶的确感觉楼主有点虚了，这种好事，听说过，但是购买数额是有限量的，相当于单位福利。要是能大批量购买，而且没有问题，只能说NB。
油价又涨了，呵呵。去年四月布伦特指数126.6美元/桶，汽油价格7.6块RMB/升。现在布伦特指数114美元/桶，经过这次涨价，汽油价格7.8块/升。说明：零售价格和原油只是同向关系，且涨升更猛。：）
作者：陈家二公子 回复日期：2012-02-07 21:46:52
作者：陈家二公子 回复日期：2012-02-06 23:13:44
@66端午88 2012-02-06 22:30:46
为毛资本家把销售不出的牛奶倒掉，也不会便宜出售哪？
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@66端午88 2012-02-06 23:16:52
有没有kfs会把楼炸了
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他们会把烂尾楼抵押给银行，私募，高利贷，信托，等一切债主。：）
这和扔了差不多，心肠坏的会一房多卖，然后拿着钱跑路。：）
总之，他们不是最末一环，想捡便宜，也要防止打眼。：）
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抵给银行和把牛奶倒掉有可比性吗
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抵押给银行等金融机构，它的融资综合成本不会高于15%。亏损部分不会超过20%。降价卖？需要亏多少？
@mememevvv 2012-02-04 21:17:55
利用限购+房地产税，把房产财富收回再分配就是了......
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@enjoys123 2012-02-08 11:06:35
如果推房产税的主要目的，是将其作为地方财税的主要来源，那么土地财政是可以退休了。但是我很担心为了保证足够的财税收入，防止接下来的房屋抛售潮导致税收不继，地方政府会更乐于给多房者足够的利润空间。或者让房价长期维持在一个相对高位，或者会有一个房源减少、房价下降、但是房屋租赁价格大幅上涨的情况出现。
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@mememevvv 2012-02-08 11:11:09
抛售也得有人接
贷款先还上
还有基数可以不按实际价格
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我接触到的信托和私募，都是按照房产原价估值抵押的，收益率为：100万起，每增加100万，提高1%收益，最高15%，最低10%--11%。
@66端午88 2012-02-06 18:42:02
如果明白这个基础概念，那么我们中国，甚至世界的财富增量在近几年来也不是从实体经济中产生，如果不能来源于实体经济，那么有一个很好的解释，为什么我们管理层要促进服务业，这也是一个比较明显的价值趋向，来源于服务业虽然蕴藏大量的就业，其本质也是一种虚拟的高增值价值创造模式，它的好处是虽然财富没有被创造出来，但是可以通过人工附加，管理，文化创意，路径再造，给虚拟的物资定价，从而实现价值创造...........
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@enjoys123 2012-02-08 11:29:26
服务业发展一个最基本的前提是，必须要有一个庞大的相对富裕的社会群体来支撑，或者放开消费信贷？中国目前为什么奢侈品销售一枝独秀，就是因为没有这个群体。我们的大众服务行业还是以中低端为主的。
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不要去虚设一个环境，然后在虚拟的条件下做逻辑推演，要本着现有的条件去做最符合事实的推演，所以，中国的新经济必定是要嫁接在庞大过剩产能之上的，而不是新创造一个行业。到目前为止，感觉上：管理层自己都没看明白这个转型模式。
最明显的证据就是，温总理说：希望中国出现苹果那样的公司，出现乔布斯那种人。现实的中国，乔布斯不是在戒毒所强制戒毒，就是在为糊口问题而忙碌，根本进入不了资本（权力资本）的视野。而苹果那样的公司，正在忙着给体系内行贿，以避免关门，符合法律而不符合生存的罚款罚金无处不在（对于体系内的企业，这算不上什么，它的成本是可以转移的，对于民营企业来说，这都是你自己要扛的成本，只有自己消化）。这些有希望成为温期望的企业，日常最重要的问题是：货款无法回收，销售成本高昂，日常成本太高且无效率这类底层问题，他们被生存缠扰着，没有精力更没有足够的资金支撑专心研究一种新技术或者新概念产品。
@66端午88 2012-02-08 11:52:43
@66端午88 2012-02-06 18:42:02
如果明白这个基础概念，那么我们中国，甚至世界的财富增量在近几年来也不是从实体经济中产生，如果不能来源于实体经济，那么有一个很好的解释，为什么我们管理层要促进服务业，这也是一个比较明显的价值趋向，来源于服务业虽然蕴藏大量的就业，其本质也是一种虚拟的高增值价值创造模式，它的好处是虽然财富没有被创造出来，但是可以通过人工附加，管理，文化创意...........
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@enjoys123 2012-02-08 12:43:03
按你这么说，那什么样的新经济才能满足这一要求呢？
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我前面讲过很多这种例子，比如厨房刀具，中国的方向是通过新材料应用，替代附加值低的产品，而不是去搞一个新的自动刀具。德国的双立人，几百数千价格，中国的地摊货，10-20块（其实基础材料是相同的，不同的是品牌，材料，加工工艺，渠道），这是努力的方向，你可以通过使用德国类似的新材料，把售价提高到100块，这并不难。
@douglasqd 2012-02-08 15:14:07
端午哥，请教一下，不是都说银行贷款难，为什么和银行挂钩的按揭公司,总是打电话，发短信,问你需不需要贷款呢？
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这就是影子银行，他们的贷款利率每月1.5%以上，除了贷款利息，还有乱七八糟的其它费用。
@陈庆之1 2012-02-08 15:23:51
作者：66端午88 回复日期：2012-02-08 14:06:39 回复
满仓操作，章源钨业+昊华能源
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楼主挣大钱了
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哪里啊，到中午前还是半仓，1：30才开始加仓。而且买不进来啊，飙的太快，明天应该有个小回调，再加仓吧。不用着急了，中线行情确认了，85日线被放倒了，都回家看看85日线意味着什么吧。
选的这两个东东，都有共同的特点，拉高不积极，但板块其它品种到顶后，他们也会给你逃命的机会，由于现在形势不明，还是稳健第一吧，玩命的都去炒罗平锌电和恒源煤电了。
000970----向上空间不足，记着有色金属不要看它的市盈率。
600549----看好该股，当时二选一，觉着它稍微贵，跌幅不如章源钨业大。
600259----等俺想明白要买有色时，它已经快50了，胆子小，没敢动。
@66端午88 2012-02-08 15:21:46
@douglasqd 2012-02-08 15:14:07
端午哥，请教一下，不是都说银行贷款难，为什么和银行挂钩的按揭公司,总是打电话，发短信,问你需不需要贷款呢？
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这就是影子银行，他们的贷款利率每月1.5%以上，除了贷款利息，还有乱七八糟的其它费用。
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@douglasqd 2012-02-08 17:29:36
不是这种银行，是设在银行门口的那种按揭公司，我问了他年息多少，他说7-8个点.
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呵呵，美死你，这种利率还能轮到你，早就让开发商和缺钱的小企业抢光了。
之前在论述过重庆模式的不可复制性，现在则要怀疑重庆模式本身的问题了。