另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
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容积率是开发商赚钱的最大手段，就是2.5容积率拿的地，盖成3.0的。但是需要和规划和验收部门协调关系，这要花钱的。这种方式都是开发前就规划好的，和利益最大化无关，一个小区内，高层比小高层占地少，小高层比多层占地少，多层比联排叠拼占地少，用地最多的是独栋别墅。但是总容积率是固定的，如果高层和别墅放在一起卖，别墅要比高层贵2.5-4倍，你从这里就能看出土地成本。
@66端午88 2012-02-01 23:40:07
作者：六月飘雪00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37
麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
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@文理才 2012-02-02 10:06:53
任何一个国家建房都有你说的成本，问题是中国的房价已经上万了，普通人都买不起的房价还能叫房价吗，你应该问高房价让谁暴发了，这样的房价难道还不够高吗，难道达到十万才能让你们满意。
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任何一个国家的货币流动性都无法和中国相比，中国以美国三分之一的GDP支撑超过美国的流动性，说明中国企业的毛利率仅仅只有美国的三分之一，甚至更低，这么低的毛利率，根本不支持大规模投资实体经济。流动性的确又存在，只有溢出。
@66端午88 2012-02-02 10:17:22
@66端午88 2012-02-01 23:40:07
作者：六月飘雪00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37
麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
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@文理才 2012-02-02 10:39:16
中国企业利润确实很薄因为中国的企业以低端加工的多，但是中国的房地产利润是世界最高的，据说高达百分之三十到五十甚至更高，可是外国的房地产利润只有百分之二三
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成熟市场和发展市场的阶段不同，市场间属性不同，记着等到印度发展到全民改善住房条件时，你会发现他们的价格更惊人。
@66端午88 2012-02-02 10:56:18
@66端午88 2012-02-02 10:17:22
@66端午88 2012-02-01 23:40:07
作者：六月飘雪00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37
麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建...........
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@文理才 2012-02-02 11:17:11
别扯淡，问题出现了关键要去消灭而不是让它继续存在，如果让它继续存在那就是政府的问题了，所以房价应该大降价，要不然百分之五十的利润让少数人富裕了让大多人遭殃那问题就严重了。
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城市户籍居民，据统计86%有产权房，如果按户统计，每户不低于1.6套。没房子的人是什么人？99%都是新移民，他们在原籍有祖宅，现在又去城里占一份。他们的多套房产都是合法的，而城市人则无法合法拥有农村宅基地。你们占了大便宜，得便宜卖乖，极度鄙视，同时加倍鄙视凤凰男。
炒高房产，是对政府大跃进式推进城市化的对冲手段，不为城市做出贡献，去城市占用资源，这本身就是不合理的，在1911-1996年间缓慢演进的中国城市化进程，进入城市的人口，无不为城市的发展付出了惨痛的代价，1997年后的新移民，你们付出的太少了。先付出贡献的城市人口理应获得足够的回报，对冲过去80余年的付出。
@66端午88 2012-02-02 11:43:11
炒高房产，是对政府大跃进式推进城市化的对冲手段，不为城市做出贡献，去城市占用资源，这本身就是不合理的，在1911-1996年间缓慢演进的中国城市化进程，进入城市的人口，无不为城市的发展付出了惨痛的代价，1997年后的新移民，你们付出的太少了。先付出贡献的城市人口理应获得足够的回报，对冲过去80余年的付出。
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@文理才 2012-02-02 13:15:04
你就是个小心眼的城里人，容不得农村人进城市，容不得城市人口移民，容不得农村人享受城市人的待遇，可惜国家经济的发展不以你的意志为转移。
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中国人移民欧美，早期当地居民是欢迎的，2006年后的移民，为什么当地居民就反感了哪？因为后期的移民，带着不是在本地积累的资金，为当地做出的贡献等于零，反而占用了当地的资源和福利，把当地房价炒高。引起当地原居民的强烈反弹。这和目前国内的情况基本类似，国内的房价是怎么起来的，不是大量新移民挤占原有城市资源，房价能涨的这么快？笑话吧。何况，现在来城里买房的人是什么人？煤老板，温州游资，腐败官员不在少数，而且不是一套的买。限制新移民购买过多房产才是打在游资的七寸上，不提供城市就业就占用城市资源，以后这种事情要严令杜绝。搞国际接轨，这就是接轨。：）
@66端午88 2012-02-02 11:43:11
炒高房产，是对政府大跃进式推进城市化的对冲手段，不为城市做出贡献，去城市占用资源，这本身就是不合理的，在1911-1996年间缓慢演进的中国城市化进程，进入城市的人口，无不为城市的发展付出了惨痛的代价，1997年后的新移民，你们付出的太少了。先付出贡献的城市人口理应获得足够的回报，对冲过去80余年的付出。
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@文理才 2012-02-02 13:15:04
你就是个小心眼的城里人，容不得农村人进城市，容不得城市人口移民，容不得农村人享受城市人的待遇，可惜国家经济的发展不以你的意志为转移。
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切，中国人就没有纯种的城市农村人之分，500年前，都是村里的。关键的问题是你别都短时间一窝蜂都往大城市跑，读书不是为了在大城市成家立业，回家把自嘎的县城搞成花园多好。谁说工厂都要建在城市里和大城市隔壁。沿着主要交通线建设就可以了。非得都挤到城市把原来的城市摊成大饼吗？现在大部分新建小区一过年，60%以上的窗户晚上都是黑的，回老家过年去了，你看看是谁在买房子。如果你诚实，就不能否认谁炒高了房价，既然都想挤进来，也就是说城市房产是大家都想得到的，怎么可能不涨价哪？
按照中国城市化的进程算，从辛亥革命至中国启动城市化进程，在长达70多年里，城市化仅仅从10%不到提高至27%，短短的20多年城市化，就从27%提高至54%，这在世界移民历史上，都是不曾发生过的。总人口高达4亿以上的人口进入了城市。你算算，从10-27%，他们都是什么人？为城市做出了什么贡献。解放前进入城市的人口，大部分是由农民身份进入城市做粗工，学徒，另外一部分是精英人才，少量地主变卖土地移居城市，总量不大，对社会冲击也小。在1949年朝代更迭，一部分军人进入了城市。但是同时也为社会带来了工业的大发展，这个断层基本对冲掉了。解放后，进入城市的渠道只有升学，其它渠道则非常少（依靠体系进入的只占少部分），这些人虽然称不上精英，但也算受到长期的教育，而且智力不算低。
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:16:38
“开发商运作的资金大约占总投入的4成左右”，哪有这样的傻逼开发商？
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从2010年开始的土地新政，土地拍卖款，拍中即刻付清5成，剩余5成6月内付清。6个月，各种手续就需要起码3个月，地基3个月挖不完。决定了开发商自有资金不少于4成，土地成本大约占商品房总成本的35-45%之间。2010年8月开始，盖不到30%施工量的房地产项目（相当于10层小高层盖到2层），不准预售。
@mememevvv 2012-02-02 20:17:15
@66端午88 2012-02-01 23:40:07
作者：六月飘雪00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37
麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
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你的意思是中国的周转率低，所以毛利率低？美国进口商品大部分使用海运（从加工产地到销售产地，时间长达1-3个月）
如果中国的生产销售周转率更快，溢出的资金只会更多，竞争会更严酷。
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:55:10
@66端午88 2012-02-02 20:41:37
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:16:38
“开发商运作的资金大约占总投入的4成左右”，哪有这样的傻逼开发商？
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从2010年开始的土地新政，土地拍卖款，拍中即刻付清5成，剩余5成6月内付清。6个月，各种手续就需要起码3个月，地基3个月挖不完。决定了开发商自有资金不.....
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现在垫资还是家常便饭，别说过去
另外就是付5成也是过去坑银行的钱
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垫资只存在于建筑商和开发商之间的建筑业务和建材原料。而且利润非常高，大约30%左右的建筑纯利润。在2010年后，土地抵押已经取消了，连这个都不知道，你就别谈房产了。
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:57:03
@mememevvv 2012-02-02 20:17:15
@66端午88 2012-02-01 23:40:07
作者：六月飘雪00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37
麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
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@66端午88 2012-02-02 20:50:14
你的意思是中国的周转率低，所以毛利率低？美国进口商品大部分使用海运（从加工产地到销售产地，时间长达1-3个月）
如果中国的生产销售周转率更快，溢出的资金只会更多，竞争会更严酷。
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周转快不怕毛利低
经营水平有限才怨大势不好
要是有点脑子，早该清空等抄底了，何至于大过年的半夜当房托
真不知道你第一桶金怎么得手的
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周转快的不扎货，嫩连这个都不知道？只有新进入市场的快销品才会给你一点仓底。现在的商业毛利率早就被淘宝挤的只剩一张纸薄，再快的周转率也玩不转了，只有强势品牌还能控制住渠道，充分竞争产品都在死磕。利润高就得进商城，超市。这两种销售模式，利润高，不是给你的，卖场也会把你挤得只剩一张纸薄。主流行业龙头可以在生产前端控制一下利润，还得加上地方保护，否则日子也不好过。知道海信为什么比海尔利润高吗？因为海信是山东省地方国资力保的企业，产品主要在山东省销售。海尔虽然规模大，但受到的保护就少的多，它的产品大部分是全国销售。
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 21:23:13
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:55:10
@66端午88 2012-02-02 20:41:37
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:16:38
“开发商运作的资金大约占总投入的4成左右”，哪有这样的傻逼开发商？
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从2010年开始的土地新政，土地拍卖款，拍中即刻付清5成，剩余5成6月内付清。6个月，各种手续就需要起码3个月，地基3个月挖不完。决定了开发商自有资金不.....
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@66端午88 2012-02-02 21:04:34
现在垫资还是家常便饭，别说过去
另外就是付5成也是过去坑银行的钱
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垫资只存在于建筑商和开发商之间的建筑业务和建材原料。而且利润非常高，大约30%左右的建筑纯利润。在2010年后，土地抵押已经取消了，连这个都不知道，你就别谈房产了。
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你不是说济南建筑成本最少3500吗？
垫资以外，坑预付款跑路的还少
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3500是不含地价的商品房成本。房子里面你不知道的成本太多了，因为你不了解就推测价格，这是不严谨的。
以前积累的家底呢？光想空手套了
“现在的商业毛利率早就被淘宝挤的只剩一张纸薄”，关键是高房租和高房价挤压，taobao是好事！
再说不适合邮寄配送的有的是
海尔自己关联企业卖给自己，银行贷款少？
还是不及时付账拖垮的服务商少？
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我指的是商业销售企业的毛利率，中国有中国自己的国情，中国的服务行业大部分都集中于商业零售，服务业=开店，别管是路边店，还是店中店，还是柜台，都是如此。在没有广泛的社会服务业支撑下，贸然去零售行业的产能，将导致城市20%的中产失去“奶酪”，目前的小微企业困境，主要是淘宝等网销企业导致，淘宝的投资方代表国外投资，小微零售企业是自己的民企，好坏权衡，你自己分析吧。
楼上您就别谈房子了，作为房产投资者，什么消息是最好的消息？
---------所有的开发商都破产，不再盖房子就是第一大利好。
什么消息是最坏的消息？
---------当然是战争和政权更迭。
什么消息是第二坏的消息？
---------经济崩溃，万业凋零。
什么消息是第三坏的消息？
---------大量供应，底部放量，且库存充足。
所以，房产投资者天生是经济景气，和谐社会，政权稳定这些因素的盟友。而这些因素，是超越社会主义和资本主义政体共同追求的目标。当然，你不能排除拿着这些地产获得了不公正的超额奖励。但是，因为这些奖励产生在约法三章之前。你尽可以对以后再获得这些地产以高额成本。以前的资产，只能按照老办法，这叫追诉时效。
作者：文理才 回复日期：2012-02-04 18:49:37
@66端午88 2012-02-03 20:20:07
楼上您就别谈房子了，作为房产投资者，什么消息是最好的消息？
---------所有的开发商都破产，不再盖房子就是第一大利好。
什么消息是最坏的消息？
---------当然是战争和政权更迭。
什么消息是第二坏的消息？......
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你就吹吧，房地产只是经济组成的一个小部分并不是经济的决定因素，如果房地产成为国家经济决定因素那这个国家也太脆弱了，国企被官僚捞光了，难道房地产继续让官僚和投机者捞难道国家就能稳定了，难道官僚和投机者剥削老百姓反而成了你维护稳定的手段了。
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可惜中国房地产作为销售环节，它处于GDP体系的零售终端（体系内末端），你不会不知道有一句几乎成为商品经济定律的话：终端决胜。
而作为体系外，房地产处于几乎最前端。这个纽带一断，体系内销售不畅，体系外成为无源之水。那么GDP经济只好作罢。
如果短期内有能力再建立一个转换节点，中国经济才算得上无忧。你满眼望去有一个这种节点吗？比如股市算一个节点。可惜体系内已经把这个链条从上市开始就一起通吃到干干净净，进入二级市场后，再无潜力可挖。
新经济需要强大的创新能力支撑（教育和保障体系），有鼓励机制，有较低的准入门槛，有通畅的融资支持，有严格的知识产权保护，最重要的是国民道德纯净，有合作精神，可以分享成果，有非常严格的法律环境（补偿人类自律欠缺），这种环境，不是10年内可以培育出来的。所以，创新经济在中国很难培育成为一具新发动机。日本，台湾，新加坡走不通的路，放到中国就更难。