@文理才 2012-01-29 14:13:51
中央要求降价到低价是为了降低房价促进消费、内需、轻工业发展实行经济转型，地方政府和开发商官商勾结利用高房价谋取高利益钱财，这是一种博弈，地方官吏的势力不小，开发商需要地方政府的银行支持资金，开发商再不降价房子卖不掉最后民工工资发不出再将责任推给政府给政府压力，当前就是要让开发商大降价就得让开发商破产才行，只有卖掉了房子才能给民工发工资才能促进房地产正常，它们不降价不仅害自己还害别人，毕竟之前开......
-----------------------------
3年后，货币的残值还剩多少？
@dreamreality 2012-01-29 14:48:03
作者：文理才 回复日期：2012-01-29 14:13:51
回复
中央要求降价到低价是为了降低房价促进消费、内需、轻工业发展实行经济转型，地方政府和开发商官商勾结利用高房价谋取高利益钱财，这是一种博弈，地方官吏的势力不小，开发商需要地方政府的银行支持资金，开发商再不降价房子卖不掉最后民工工资发不出再将责任推给政府给政府压力，当前就是要让开发商大降价就得让开发商破产才行，只有卖掉了...........
-----------------------------
@文理才 2012-01-29 16:47:57
高房价的钱都藏到炒房人、开发商和官僚的手中啦，这些人占人口比例的万分之一不到，普通老百姓只会受害，贫富差距拉大就是这么造就的，因为老百姓创造的财富都投入了高房价中，而高房价的得利者只是占人口比例特少的开发商、炒房者和部分官僚而已，所以中国消费低迷、内需差、服务业发展差、经济转型难、贫富差距大、老百姓生活压力大，老百姓用房子是用来住的不是用来炒作的，利用房价藏富是假的，财富不用来消费内需而是用在房价......
-----------------------------
中国人只偏好房子和土地，不开放这个市场，货币会被动固化于长期存款，结果是体系内以更低成本拿到资金使用权，会导致：利率低下，央企和国债项目持续不断增加，这种经济结构在1996年前一直主宰中国经济走向，直到房地产行业放开后，成为并列于房地产行业的体系内投资主体。返回这个时代，你们就知道欲哭无泪了，那会只有双轨制的赢利模式，其它行业就算是市场，也不会有需求。
@66端午88 2012-01-29 17:05:44
@dreamreality 2012-01-29 14:48:03
作者：文理才 回复日期：2012-01-29 14:13:51
回复
中央要求降价到低价是为了降低房价促进消费、内需、轻工业发展实行经济转型，地方政府和开发商官商勾结利用高房价谋取高利益钱财，这是一种博弈，地方官吏的势力不小，开发商需要地方政府的银行支持资金，开发商再不降价房子卖不掉最后民工工资发不出再将责任推给...........
-----------------------------
@文理才 2012-01-30 11:14:26
不是中国人偏好土地和房子，而是中国人住房得不到保障所以才渴望土地和住房，外国人不用为住房犯愁所以人家根本没必要偏好房子，物以稀为贵的道理，如果房子如同白菜价自然人们就没必要关注了。
-----------------------------
新加坡，台湾，香港，日本，韩国，甚至越南这些东亚国家，受到中国文化影响深刻的地区，都存在这个现象，并非中国独有的经济现象。即使得到住房保障，这些地区的消费都是比较保守的，倾向于储蓄，当货币不能稳定时，必然导致货币储值转向其它资产，加上经济发展主要依靠外销，即使强调了内需，也无法把重心完全依赖内需，导致货币受到美元的影响，而美元的长期贬值倾向是非常明显的。导致储值转向稀缺的土地和土地密切相关资产。这是逻辑推导的必然选择，也是事实证明的结论。同时，由于实体经济需要较低成本的资金支持，证券市场回报率低下，此为外销经济的特点，以提供质优价廉产品为最主要的盈利方式。而且，东亚外贸，启动时代较晚，世界贸易体系基本配置结束了，只能依靠质优价廉迅速打开市场，同时，这些地区的核心竞争力来源于人工成本低廉，并非技术领先和资本密集，多重因素叠加所致。
@66端午88 2012-01-30 11:28:07
@66端午88 2012-01-29 17:05:44
@dreamreality 2012-01-29 14:48:03
作者：文理才 回复日期：2012-01-29 14:13:51
回复
中央要求降价到低价是为了降低房价促进消费、内需、轻工业发展实行经济转型，地方政府和开发商官商勾结利用高房价谋取高利益钱财，这是一种博弈，地方官吏的势力不小，开发商需要地方政府的银行支持...........
-----------------------------
@文理才 2012-01-30 13:30:55
新加坡，台湾，香港，日本，韩国不像中国依赖外贸和加工这么强烈，你去新加波、台湾、香港、日本、韩国看那边的服务业还是比较发达的，工业占的比例也非常小，中国之所以依赖外贸和加工这么强烈就是因为中国人赚钱不是为了消费享受生活而是为了赚钱买房所以中国才会将财富都集中到了房地产上所以中国的内需消费无法发展自然依赖外贸和加工业比较强了，再加上政府成本高税负高导致依赖性更强。
-----------------------------
额的天，这些国家哪个对外贸的依赖都不次于中国。只是近些年，他们的成本抬升太高，生产低附加值的出口产品已经无法支撑了，转而生产高一点附加值的产品。台湾的笔记本，日本的电器汽车，韩国的汽车家电，哪种的出口比例都比中国高10倍，只不过他们现在把组装放在中国而已，对于这些国家的重要核心企业，还是依靠出口来生存的。而且，他们本国的服务业增量，均需要旅游会展等外来需求。所以，中国只要开放对这些国家的旅游签证，他们受益非常大。
他们国家的房地产需求之所以不如中国国内需求，就是他们已经过了城市化这关，中国则是正在过，而且延续时间比他们更长，因为中国的经济规模所致。
刚刚看到新闻：管理层开始大力整饬高利贷市场，这意味着体系外去产能的加速，同时，公布消息还有深化IPO改革，减少行政审批干预，这意味着发行加速，向一部分体系外企业敞开大门，有向注册制改革的趋势，同时，作为一个轻回报重融资的市场，本身就是一个前端链条掠夺后端链条的生态链，注册制在短期内将非常严重的打压目前市场活力，长期看，中国的证券市场在若干时间调整后，有望进化至投资市场。短期市场要大出血了，谨慎。
成交量降至前5年的均量的2成，才会对经济产生实质性影响，这话去年这时候就说了，现在刚刚进入低迷期，时间太短了，起码延续6个月以上。管理层就知道房地产是神马了。：）
@ashisking 2012-01-31 08:49:35
另：三年兄，最近我市美凯龙开张，在同一商圈的居然之家开始出售店铺。我不知道什么时候才是最佳入手时机，望不吝赐教。
-----------------------------
商业（不含写字间和商住两用）地产风险呈现，除非在繁华地段，停止买入。去年就说了。
@66端午88 2012-01-30 17:22:26
刚刚看到新闻：管理层开始大力整饬高利贷市场，这意味着体系外去产能的加速，同时，公布消息还有深化IPO改革，减少行政审批干预，这意味着发行加速，向一部分体系外企业敞开大门，有向注册制改革的趋势，同时，作为一个轻回报重融资的市场，本身就是一个前端链条掠夺后端链条的生态链，注册制在短期内将非常严重的打压目前市场活力，长期看，中国的证券市场在若干时间调整后，有望进化至投资市场。短期市场要大出血了，谨慎......
-----------------------------
@ashisking 2012-01-31 08:40:39
三年兄，解释解释什么是注册制吧，给我等普及一下知识，也好有点对策。
-----------------------------
简化上市门槛，降低门槛，宽进宽出。事实上：中国证券市场是以政策为基础的，不论怎么改，都是对体系外的掠夺，只会掠夺的更多，不会更少。改革后的结果将呈现：宽进严出。大形势决定了未来趋势：以直接融资替代间接融资。
济南刚刚公布了第12个五年计划：其中有一条非常醒目，未来5年，消灭市区城中村。目前济南城中村合计有建筑总量大约：400-500万平方，是商品房总量的大约（年供应量），2倍-3倍左右（市区内）。是拆迁重新建设，还是缴纳各类土地，税费后合法化，目前尚无定论。如果两种方式各解决一半，会导致刚性需求在未来5年需求保持旺盛。
济南市区范围界定：西至西外环，东至开发区，南至南外环南5公里，北至黄河沿线。400-500万平仅仅是老旧平房及私建房，不含小产权（济南的小产权建筑量在2007年左右就已经高达700万平左右，估计现在不少于1000万平。
济南市区内小产权大部分产生于1995年至2002年间，由于政策界定不明，在昂贵区域竟然也有很多小产权房，比如：山大路上的利农花园，神光花园，恒泰小区的部分房产，和平路上的和平花园，明湖花园的部分房产（建筑违章导致），旅游局宿舍（建筑违章导致）等等等等。以上权属清晰，可逐步规范解决。2003年后，国土部门发文后，基本杜绝了繁华地段的小产权房，大量减少了由于违章建设导致的违章房。小产权房产由多头建设主体转为城市化后遗症，非常多的城乡结合部，基层政府由村居改为街道办事处，在这个节点后，由于街道办事处缺乏办公经费，产生了一部分农村集体土地上建设的旧村居改造房，2003-2007年，这部分房产一般不涉及建筑违章问题，但是存在土地产权问题。2007年后，由于房地产价格暴涨，导致一部分街道办事处政府默许建设的盈利性非法建商品房，这种房产数量巨大，应予以打击。主要位置：段店周边（市中区+槐荫区），总量不少于30个小区。北园小清河，北苑路至胶济线周边，小清河北周边。总量不少于20个小区。（天桥区）。开发区延工业南北路周边。总量不少于20个小区。（历下区，开发区，历城区）。南外环西段，及南部。不少于10个小区，甚至有部分野别墅。（市中区）另外在广泛的市区外，长清区，历城区（仲宫，西营，柳埠，孙村，华山等）也存在大量的小产权房产。总量应不少于市区内小产权房。
@lurilee 2012-01-30 23:28:44
对于那些自己穷就希望别人破产的少部分人来说，经济崩溃是他们希望的，可是经济崩溃了，他们就能好吗？天天把良知挂在嘴上，就认为别人都米有良知，在论坛上发牢骚厉害，实际也不敢有什么行动——我公司的一个员工就是如此，一天期望2012来临，一天就认为别人都没有未来（其实他才是最懒的，试问辛劳一生的人都没有未来，一个什么都不想干的人反倒有了？如果不是觉得希望帮他，早就不会让他来了，天天到中午才来上班，就是......
-----------------------------
@文理才 2012-01-31 13:28:55
要想经济不奔溃就赶紧让房价降到最低让大多人买的房子促进房地产正常发展继而促进各种行业的繁荣，自然经济不会崩溃。
-----------------------------
只有居住价值的房产，就是10年前的小产权房的价值，济南大约在1500-2000之间。这种东西，只提供低端就业机会（而且就业工资极低），还有些建材的机会，也是成本效率极低。将沦落为没有门槛的通用行业，只有我们这些不准进入此行业的中小企业感兴趣。国企+权益阶层根本看不上这个行业。目前的这个行业的各类企业，对这玩意不感兴趣。：）
@66端午88 2012-01-27 00:17:36
作者：qinshiye2000 回复日期：2012-01-27 00:03:47
-----------------
现在最极端的库存房地产是10亿平方，按照全国均价计算5870块/平，合计5.8万亿。居民存款目前是39万亿，这是去年的数据，今年居民存款总量肯定越过43万亿，这还没算依靠金融系统支撑的按揭货币支持。
而且10亿平方，将有效吓阻后续供应量，今年的供应量将大幅萎缩至3-5亿平方以下，房.....
-----------------------------
@cloudtian105 2012-01-31 13:54:45
横竖都是你说的有理，开采矿石成本多少？盖一套房子成本多少？你怎么不说海里的沙子呢？
-----------------------------
济南目前建设费用大约2000一平（毛坯房）。如果带玻璃幕墙的大约需要2400左右。三通一平配套，社会服务配套，市政配套，交通通讯配套等等算上，大约不低于3500.剩下的就是土地成本，济南二环内，大约2500-7500不等的土地价格（最高为11500）。
@66端午88 2012-01-30 17:22:26
刚刚看到新闻：管理层开始大力整饬高利贷市场，这意味着体系外去产能的加速，同时，公布消息还有深化IPO改革，减少行政审批干预，这意味着发行加速，向一部分体系外企业敞开大门，有向注册制改革的趋势，同时，作为一个轻回报重融资的市场，本身就是一个前端链条掠夺后端链条的生态链，注册制在短期内将非常严重的打压目前市场活力，长期看，中国的证券市场在若干时间调整后，有望进化至投资市场。短期市场要大出血了，谨慎......
-----------------------------
@ashisking 2012-01-31 08:40:39
三年兄，解释解释什么是注册制吧，给我等普及一下知识，也好有点对策。
-----------------------------
@66端午88 2012-01-31 12:17:13
简化上市门槛，降低门槛，宽进宽出。事实上：中国证券市场是以政策为基础的，不论怎么改，都是对体系外的掠夺，只会掠夺的更多，不会更少。改革后的结果将呈现：宽进严出。大形势决定了未来趋势：以直接融资替代间接融资。
-----------------------------
@延安农夫 2012-01-31 15:19:10
那么，股市将会越来越险恶？
-----------------------------
中国是政策市，一个政策下来，天地逆行。
作者：文理才 回复日期：2012-01-31 17:17:40
@66端午88 2012-01-31 16:24:54
@66端午88 2012-01-27 00:17:36
作者：qinshiye2000 回复日期：2012-01-27 00:03:47
-----------------
现在最极端的库存房地产是10亿平方，按照全国均价计算5870块/平，合计5.8万亿。居民存款目前是39万亿，这是去年的数据，今年居民存款总量肯定越过43万亿，这还没算依靠金融系统支撑的按揭货币支持。
而且1...........
-----------------------------
社会服务配套，市政配套，交通通讯配套等等算上有这么贵吗，五年前房子卖2000都能赚，现在就算成本涨了卖三千也能赚吧。
-----------------------------------------
所谓楼板地价，就是已经计算容积率后的价格。
各种配套，你算算垄断企业的成本，看看体系内的成本再说，他们的效益增加了多少，配套费用基本就提高了多少。现在济南3500以下，不含地价，赚不到米，这个问题我问了好几个建筑商了，注意：是建筑商，不是开发商。
https://tuoshuiba-image.oss-cn-hangzhou.aliyuncs.com/system/tybbs/news/detail_2012_01/31/12205809_0.shtml
-------------------------------------------
房地产背后的利益关系非常复杂，通常一种产品价格总是降不下来的时候，这里面的道道实在太多了，济南也是如此，大部分施工单位，就是建筑商，背后有黑色背景，你不把承建权交给他，你的麻烦少不了，交给他，你的麻烦更多，总之，定价权，不是你们想的这么简单。
作者：mememevvv 回复日期：2012-01-31 21:16:09
作者：文理才 回复日期：2012-01-31 17:17:40
@66端午88 2012-01-31 16:24:54
@66端午88 2012-01-27 00:17:36
作者：qinshiye2000 回复日期：2012-01-27 00:03:47
-----------------
现在最极端的库存房地产是10亿平方，按照全国均价计算5870块/平，合计5.8万亿。居民存款目前是39万亿，这是去年的数据，今年居民存款总量肯定越过43万亿，这还没算依靠金融系统支撑的按揭货币支持。
而且1...........
-----------------------------
@66端午88 2012-01-31 17:36:56
社会服务配套，市政配套，交通通讯配套等等算上有这么贵吗，五年前房子卖2000都能赚，现在就算成本涨了卖三千也能赚吧。
-----------------------------------------
所谓楼板地价，就是已经计算容积率后的价格。
各种配套，你算算垄断企业的成本，看看体系内的成本再说，他们的效益增加了多少，配套费用基本就提高了多少。现在济南3500以下，不含地价，赚不到米，这个问题我.....
-----------------------------
"现在济南3500以下，不含地价，赚不到米，这个问题我问了好几个建筑商了，注意：是建筑商，不是开发商。"
什么样的房子建筑成本3500？？？？
哪怕不是豆腐渣
---------------------------------------
你没有申请过暖前，煤气吧，这两项单独申请：100平的房子，大约就得花4万左右。相当于每平方400元。其它你不知道的还有很多，比如配套教育费，虽然大部分新建小区都不缴纳，这部分大约每个小区就接近5000万，相当于每户2万元。商业配套，把商业配套地产卖掉的不算，因为它要向网点（城建的一个部门，按照每户0.5平方-1平方，缴纳成本基金）。水电还没算，还有下水道，环保，环评，成本会越来越高的。通信配套也得交钱，你交的那点相当于入户费。神马消防，公共安全，绿化，交通，没嘛不花钱的，这都是大项，小的还有几十项哪。
如果大家对房价高不满意，何不就此将房地产去商业化哪，以后谁有钱谁盖好了，当然不准你自己盖，如果你所在的单位有米有地有权，房子当然会非常便宜了。
暖气费和煤气费谁交的？
开发商？
干脆你把这些都算上，每平米大约多少保护费
别弄得云里雾里的
-------------------------------------------
煤气开户费，暖气开户费。你买新房子时，这些东西都是含在里面的。
二手房没暖气，没有煤气的，你开过户吗？开了户，你就知道什么叫批发价，什么叫零售价了。
@G888888888888880 2012-01-31 22:55:06
降价只是昙花一现，一看你就不懂经济发展规律，房地产崩溃对国家造成多大打击你知道吗？政府会救市，所以只有一个可能，那就是涨，油价，长了，物价，抑制不了，调整之后涨，只要油价不上上涨，万物降价才有可能，如果油价降低，那才是财政，银行，股市，，，，倒闭。这次会比08更猛烈，你们说信谁的？ 这就和彩票一样大奖不可能，只是小幅调整，如果继续限够，我个人认为降价几率太小， 不符合市场经济发展的规律，如果油.....
-----------------------------
@文理才 2012-02-01 09:26:51
难道中国的成本比美国贵不成，中国房价比美国贵难道还不是问题，难道中国房价不该比美国便宜十倍吗，因为我们的收入是人家的百分之一。
-----------------------------
这就是中国经济怪圈，广大的民营中小企业被屏蔽在主流经济之外，不论是创业还是稳定盈利的可能性越来越低，导致承载就业人口的支撑底气不足，体系外企业实体资金被大量溢出，在溢出的同时，由于体系内企业发展良好，需要大量资金支持，而金融体系刻意压低资金成本，以外贸逆差和大规模扩张贷款规模的方式为体系内提供大量流动性，从而稀释体系外资金的含金量，溢出资金无法通过正常金融渠道获得保值，只能进入房地产等准资产领域。由此导致房价高企。这个问题一而再再而三的反复提及并做了详尽的解释。房价高涨是结果，而非主因。
@douglasqd 2012-02-01 12:00:00
端午哥：无意间听到传闻，一银行支行去年的利润有三大块，一块是存款业务创利2000万，贷款业务创利300万，中间业务创利1000万.今年又订立了更高的创利目标.
不知道端午哥觉得这个可信吗？从贷款业务利润最少可以看到去年的信贷紧缩的确非常厉害.但我就不明白,为什么老百姓只要存款到银行这么个小小地方，它数数钞票，玩几台电脑就可以赚到这么多钱，这钱是怎么赚到的呢？一家工厂,几百号人,累死累活一年还要.....
-----------------------------
参见：加油工收入远超修车工，加油站利润远超汽修厂的贴。体系内的企业，盈利水平只和垄断程度有关。
你列出的中间业务利润就是：理财手续费+销售基金和保险手续费的利润。
保持融资低成本是保障体系内对体系外财富掠夺的重要手段。
逆向思维美元走势，美元贬值是必然的，美元对其它货币升值也是必然的，否则美国国内会产生强烈的通胀，为了保持国内低通胀，其它货币必将更快贬值。既然以这个大前提作为预判，不妨将国际形势做一个推演，美元的数量增加必然导致大宗商品提价以应对其与美元之间的平衡，石油，黄金价格将上涨，其它商品由于需求量小，生产量大，会处于频繁的高位震荡。为了保持其它货币相对美元更快速的贬值，需要以下世界经济形势和世界政治形势配合。
1.欧债危机必须继续深化发酵，欧元必须以货币宽松和财政宽松应对其危机压力，其实体的不振将导致财政处于尴尬，只能用货币贬值向财政进行补贴。
2.中东石油必须大幅减产，导致石油价格大幅上涨，向美元提出更多数量对冲，未来布伦特原油价格和纽约油价之差必然大于25%。中东石油大幅减产的原因：对伊朗的制裁必须收紧，不排除发生战争，而且这场战争将会演化为旷日持久的空袭和封锁模式。
3.中国外储必须被固化锁定，以维持美元的释放不由中国人掌握。固化锁定的方式：在中国大量美元投资的区域制造对华敌意。限制中国收购优良资产，导致中国的美元没有好的投资机会，且不能产生超出美国国债的投资收益，限制中国企业对外销售高利润产品，限制中国获得低价资源和能源。所以，大家会看到南海局势趋紧，以限制中国对东南亚投资，非洲乱象环生，以降低中国的投资效率。中印边界紧张，缅甸易帜，以限制中国向南亚扩展，无不出于美国的美元国际战略。未来美国会在西亚和东北亚制造事端，以达到其限制中国使用美元的环境。
联系到美国开始限制中国，德国的新能源，为本国产业留出发展空间，如果贸易限制达成，那么美国会积极推进碳税，并以美元作为主要计价货币。
作者：shaoxiao2005 回复日期：2012-02-01 18:29:57
楼主你分析的很有意思哦，那RMB贬值会比USD快的话，什么时候是我们开始换美元的时间点呢？
---------------------------------------
人民币不在对美元贬值货币之列，拥有大量美元储备的国家：中国，日本的货币都不存在短期对美元贬值的可能。但是，会限制你使用美元，对中国是限制你的投资出口，对日本是利用同盟关系限制。
作者：六月飘雪00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37
麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
------------------------------------------------
商品房房价由下面成本构成：1.土地价格（三通一平，其它不算）2.各种税费（不含灰色部分，大约100多项，有的钱并不多，但是需要时间和关系疏通） 3.建筑费用（建筑，电器水暖安装，外立面，不含绿化和小区内道路及配套）
未列入成本的隐含成本：灰色成本（拿地，贷款，各种手续，规划，各种检查），财务成本（一旦销售不畅，资金占压和开发建设的时间就能要了他们的命，开发商运作的资金大约占总投入的4成左右，按照利润率算，非常高，前提是房产迅速卖出，否则就有资金杠杆倍率压力，而且相当大），销售成本（前提也是迅速卖出，否则也是白扔，开发商不是百货商，它的产品退不掉，要么资金耗尽，要么赚大钱，工地摆在哪里就会有固定支出），只要销售速度降低到原来速度的2成，大部分开发商的结局是破产。偶灰常乐见开发商大量去产能化。这时的房子，都是带着巨额资金成本的房子，成本会越来越高。：）其它重大未列入成本的费用：暖气，煤气配套费，配电设施，供水设施，各种预留管线系统，消防安防设施费用，车位建设费用（成本高昂，所以他们想尽办法把不能销售的车位销售出去），商业网点配套，教育设施配套，政府的附加条款（比如按比例无偿建设的回迁房，廉租房）等。