房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实

　　商铺不是用来倒腾的，是用来出租的，没有生意，就租不出来好价。天桥区历来都不是商业中心，也没有适应未来商业模式的潜力，比如北园大街，这地方只能卖家具，五金这种东西，个头不大不成，45平，你要是开饭店都不够大，还是省省吧。你卖小商品，不远就是中恒，谁去你那里买。这个地方缺乏商业模式。租金不会高，否则古玩城能搬到药王楼吗？

　　单边铺，单边价，盛凯财富广场怎么淡的，就是那一道栏杆。高架桥下为啥不能买，单边的，单边就得半价。济南生意好的铺子，有单边的吗？

　　不要小看了诚基中心和万豪国际，位置决定了它将来就是小企业的大本营。可惜现在价格太高了，2009年只卖到1万左右（2层），你说便宜吗？不要总听别人说。房产的位置是第一要素，也是唯一要素。

　　楼主，我不看好诚基中心，太多了，太滥了，价格也太高了，而且面积也太小了，将来就是个大而杂的小商品市场。位置是好，但让高价格做死了
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　　我说的是公寓，我一个朋友在里面买了三个，打算开个牙科诊所。

　　诚基中心里面停车太乱了，而且一层都变成小饭店、面馆什么的.
　　　　
　　　　不知道万豪是不是也会变成这样。
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　　 所以这个地方不适合居住，只适合办公，这就是偶看好它的地方，如果只能居住，这个地方就毫无价值了。偶只看好商业地产，对住宅毫无兴趣。

　　现在房子问题根本就不是ZF可以左右的，或者说已经完全左右不了。看人家的脸色行事啊，早知今日何必当初啊！
　　　　现在中央ZF着急啊，想把房子打压下来50%以上，这样还不至于死的太难看；如果失败，就直接辛苦60年 一觉回到解放前，甚至还不如解放前；那个时候起码资源还比较丰富，负担还不太重。。。。。
　　　　俱往矣！。。。一切都太迟了啊
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　　收回滥发的流动性，把老百姓该得的财富还给可怜的他们，房价自己就下来了。房产从来就不是什么问题，房产的坚强在于它透射了货币的虚伪，无耻和软弱，货币的背后是一部分的权利，非公权。

　　偶的朋友月初买下两套华强广场公寓，用于公司的办公用房，此前房租支出为每年8万（山大路写字间），此次拿下的两个公寓总面积115平，采用50%首付110万，按揭110万，每年按揭支出大约9万，其中4.5万为本金支付，4.5万为利息支出，相当于在不提高提供运营成本前提下，为自己配置了一部分固定资产。他是这样给偶说的，110万首付，每年利息收益大约减少3.3万，房租支出减少3.5万，每年货币贬值5%（感觉他算少了），合并计算利息少赔1.9万，房租支出减少3.5万，合计资产增值5.4%，这还是在房价不涨的前提下。唉，IT行业真是没落了，开始算这点成本了。

　　
　　作者：ashisking　回复日期：2011-05-21　18:29:12　
　　
　　　　惊见三年，犹如天人，三年兄，请教一下，我所处是一三级省会城市，房屋均在在4000-5000之间，现眼皮下有一套位于建材市场中写字公寓房一套，60平，均8000.我看好的是这个建材市场绝对是整个省的成熟地方，我犹豫的是我不知你所说的实体冲击会不会波及到装饰业。很矛盾，请三年兄指教一二！
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　　 装饰行业是极少数产生了天然免疫的非地域性差价行业（主流把持于装饰公司），虽然在低端有些产品会受到虚拟销售影响，主流属于准“集成”化行业，在15年内问题不算大，以后随着个人审美能力提高，低端建材虚拟销售会向高端迁移，暂时无忧。所以你要计算中短期的出租回报率，需要7.5%以上的回报，如果在花上几年成熟期，则后期面临一定问题。在我居住的城市，建材市场一般位置较偏僻，只适合投资此类型的专业市场商铺（目前价格居高不下，很难下手）。

　　我想现在大家已经看到了，越来越多的非市场化因素注入了经济领域，这让你无法摆脱它们对你的影响，中小微企业的生存问题始终都是困扰他们发展的首要着力点，这和大企业完全不同，活着才能思考发展的问题，而不是相反，这丝毫无关于所谓理念和理想。通胀对经济的影响已经从上下两端总成本产生了广泛深刻的牵制，连管理层都已经洞悉了这次通胀的持久性和不可逆性，我们看看自2008年初以来，货币供应量从42万亿不到，短短的三年间，已经膨胀至近76万亿。不大幅回收流动性，一切所谓的理性经济行为都是建立在战略性愚蠢前提下的小手段。

　　产权商铺除外
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　　这是不对的，产权商铺前途一定是更看好的，因为他们是实际的“股权”持有人，他们对管理方有着更明确的管理要求。前提是产权所有人放弃狭隘的最高收益，放弃对利润收益的过度奢望，要知道，今后的商业一定是比拼规模化和管理效能，所以在经历一段时间的亏损后，他们的思想要统一，自觉的把自己的产权交出去，或长期授权或产权买断，将管理权交予真正有实力的，有丰富管理经验的管理公司管理。这段亏损期是必须发生的，而且也必然发生，亏损时间和产权人的商业素质有关，最终的结果是他们必须置于管理公司的管辖之下。而产权的持有会给管理方有一定的盈利压力，最终双方达到利益的平衡，这比大型企业的股权结构更有竞争力。

　　这个铺子现在有个问题，商铺的2-6层据说是卖给了富士康（我还没有落实），富士康现在正在和市政府谈重组科技市场（原老市场+港华燃气+至山大南路北侧），一旦开始重组，富士康在赛博的业态会发生变化，很可能会出让。如果变成了银座超市，下面的一层会很尴尬（规模效应下降）。

　　短期看：经济下行趋势明显，由于通胀的基础非常扎实，很难期望紧缩会放松，从货币市场观测，货币供应量增幅斜率开始走缓，但是货币总规模依然处于超额供应范围，对于投资更倾向于平衡配置，操作手段转为趋势化更明显的短线操作，由此决定了不能过份将资金集中于单一品种。货币市场基金应该加大持有份额，激进型投资应当减少。

　　根本就没有紧缩啊，2010年11月至2011年4月，这期间外汇占款增加2. 4万亿，央行八次上调存款准备金率共计400个bp，冻结资金2.8万亿，但央行公开市场却释放净头寸1.2万亿，三项轧差下来，央行对经济的净投放头寸为7000-8000亿，这和市场分析师的感觉大相径庭。央行不是从市场抽水，而是还在放水。
　　　　只有真实利率的水平能表达货币环境的松与紧。中国经济的投资活动仍相当的旺盛。4月份房屋新开工面积同比增长了27%、房地产开发投资同比增长了35%。固定资产投资仍录得26%的增长。
　　　　企业、银行都喊困难，不是紧缩政策本身造成，你看全社会融资总量，规模并没有出现压缩，真正的原因是过去两年政府摊子铺得太大（过去两年新开工的计划投资规模高达经济总量的1.2倍），停不下来得优先保障它们，私人部门只能受到越来越严重的实质性的挤压。
　　　　今天中国的货币政策已经没有了更多的选择，除了尽快地实现一个积极真实利率，来抑制政府的投资冲动和财政需求，否则按照目前的路数走下去，不仅“胀”很难压住，而且会滑向“滞胀”的泥潭。
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　　 货币供应量M2增速已经下滑到不足16%，这个速度已经回到2007-2008年的中值。货币政策对经济的影响有滞后期，大约8-10个月左右。

　　揭露谬论一则：100万的房产，出租只有2.5万回报，年收益2.5%，银行利息3.25%，5年期存款回报5%。买股票说不定还能20%。所谓精明理性的投资人如是说。
　　 那是因为你还小，还不明白纵向的看待货币贬值现象，你回家问问你的父母，30年来货币贬值了多少，年纪在40以上的人一定比你知道的更多，年纪越大越清楚，100万的货币在30年来，本金贬值率高达95%以上。现在不是有许多给你高息的私募高利贷骗子吗？人家看中你的是本金，而不是短暂的利息。股票投资，不能说没有成功的，成功比例以20年历史统计一下，赚钱的10%，能跑过货币贬值的，10000个人里基本没有一个。IPO融资跑赢货币贬值的，遍地都是，这个一个套现的市场。

　　那是不是在天朝融资越多越好，可以付息前提下
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　　（首先大家必须清醒的看到这个事实，中国经济的发展过程就是一个货币通胀的过程）
　　 融来的资，不是傻吃傻睡，闷吃等死。是要购置成经济要素，在市场中流动循环获利，能获利的资产才是抵御通胀的利刃，能获利的资产才会按照PE估值兑现，黄金是个静态衡量工具，特别是在中国，黄金是不能借出获利的，只有房地产可以借出获利，所以房地产是（土地）才是王道，既有静态的资产价值，更有动态的PE资产租赁价值。有比房地产更好的工具，但对P民是封闭的。对P民放开的资产，基本都是兑现工具（利用双轨制兑现PE价值），P民经过了20年间的反复掠夺，实在是看透了这种把戏，一往无前义无反顾的把房地产作为依靠，这是非常朴素的，简单的P民哲学，任你洪水滔天，我自巍然不动。管理层不高兴，后果很严重，房地产已经成为P民和权贵阶层争夺权力制高点的霸王山，房地产调控无果而终就会宣布：超越权力的经济权威从此诞生，如同西方的金融资本具有的超权力权威一样。这个控制和反控制的争夺正在激烈上演。当足够的资产锁定于房地产后，如权利阶层强行掀翻桌面，结局一目了然，中国经济与中国房地产共进退。

　　现在很多人嘴里喊着房地产价格过高，他们的目的也是指向攀附房地产的，只是房地产在被反复攀附后，门槛显得过于高大，只有足够低的门槛，才能让更多的人爬上来，可惜就这么大点的地方，价格下来，政府的鼻孔就跑到水面下，这么多等米下锅的人可怎么忍受，只好按一下就松手，能爬上来多少算多少。

　　负一层同为8块，我不是太看好IT行业的零售市场，这行火爆销售的好日子已经成了过眼云烟，占据优势的主流产品已经不在这种零售卖场里做主要销售品种了，吃喝玩乐是未来的主题，所以，我比较看好中低端的城市综合体（济南这种弱二三线城市），还有全国范围内的中端或者终端稍高一点的城市综合体（强一二线城市）。

　　有城市综合体雏形的项目，目前商业部分大部分都不再对外销售，开发商越来越有战略视野的将这部分核心资产把持在自己手里，以住宅为基础消费群，并自己开始管理运营该类商业资产，这让真正的投资者非常纠结，好的项目不是贵的离谱就是根本拿不到份额，目前就处于这个阶段。在济南这种高比例搭配商业资产的项目很少，不论是万达中心还是银座中心，还是泉城路东南地块很可能不会再有机会，剩余的只有：和平路中心沿线，阳光新路沿线，文化路沿线，这三片区中（还有一小片在花园路西南侧，但商业地产份额太少，定价会非常离谱），慢慢寻找低概率机会。

　　作者：偷心俏佳人　回复日期：2011-05-22　18:41:07　
　　
　　　　目前的困局只有保障性住房的建设才能解开
　　　　
　　　　一旦大规模的保障性住房建设成立，现有大部分房地产就将与宏观经济脱钩
　　　　
　　　　这是一个与时间赛跑，各方利益纠缠角力的复杂过程，谁胜谁负无法预见
　　　　
　　　　不过在这个时间点，加大房地产的投资份额，未必是明智的选择
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　　 目前房地产行业的困局已经不是房地产行业可以自己解决的了，也不是直接干预房价的政策可以最终解决的，不要头疼医头脚疼医脚，怎么越来越多的人在犯傻哪？货币滥发是造成经济乱象集中体现在房产行业上，房地产只是一个虚幻的影子，由于看得见摸得着，被货币滥发逼的走投无路的P民，集体爬上这条最后的大船，解决问题要消除洪水，而不是把船击沉。

　　现在政府建设廉租房和公租房的背后，大家看清楚了吗？是因为大船太高，很多人爬不上去。于是政府建了几艘木筏子（廉价房），橡皮艇（廉租房）和纸船（公租房），他们还是不想回收“泛滥的流动性”。

　　下一次商品牛市将在CPI缓慢回落至4.5-4.7%时再次来临，这需要大约2-3个月的震荡整理期，用多空的表达方式就是多方在巩固胜利成果，夯实通胀的基础，空方投鼠忌器，怕过快过强的打压威胁到GDP的增长。CPI的快速回落是否可以发生，我认为是绝难的，前面已经说过了，在各方经济力量还在按照2008年走势作为标示图进行博弈的阶段，采用的手段都是审慎快速的小步快跑方式进行，只有新生力量可以决定博弈趋势的方向，偶在等这股新势力的崛起。

　　我已经关注08年后的央行的通胀对策，它的主要目的是抑制通胀，而非消除通胀，中国经济的发展事实上是以通胀为前提的，首先是货币量的增大，反复提醒人们进行投资，加大投资，持续不断的扩大产能，否则以后的产能成本将更加昂贵，新增的产能，同期的收益通常都很低，都在等着后面有更大的投资所刺激出来的需求，这种需求是GDP增长所赐予，一旦后期需求扩大，前期含金量足货币转成的产能相当于降低了成本，取得了竞争的优势，在GDP不断走高的环境 下，经济成长首先看的是经济份额，而不是暂时的投资收益比，这在工商业中体现的犹其明显。
　　 在P民可供投资中，房产同样体现出这样的特点，今日相对的高价房产投资将被货币被GDP增长稀释后，高价房产则不被稀释，这与工业产能的性质是相同的。国家在仍然强调GDP增长的前提下，这个真理是不会改变的，只要GDP按照计划增长，货币释放就会同步增长，前期的固定投资就不会被货币稀释，如果你们看明白这个道理，就不会对投资固定资产有任何怀疑。

　　为什么强调超权力威信，因为中国的市场经济跟上是权力主导的，其特点就是通过政策（权力之手）干预经济走势，而且是反复的干预，其核心是权益阶层人为的，主观的干预，客观上是维护保持权益阶层的特权和利益，我强调经济体系的目的，并非说经济体系可以主导政治体系，他们的关系是：经济是任何政治体系的基础（不论资社都是如此），如果经济基础非政治体系可控制，那么政治体系就必须向经济体系进行妥协，就是两者可以谈，可以谈利益共存，利益交换，而非政治体系说拿走就可以拿的走，如果你强行拿走，OK，桌子一掀，都别玩了，我不活，你也活不了。目前你可以看看房地产总资产是多少，不少于100万亿的估值，其中掌握在P民手里不少于50万亿，这就是对抗的基础。它远远超过P民手中的现金和存款，并关系到P民的未来，这就是P民的核心利益，也是P民唯一可以对抗权力的武器，放弃了房产，P民还有什么可以让他们团结在一起，形成共同的价值观，产成共同的经济行为，放弃房产，P民就是一片散沙，毫无向心力和凝聚力，怎么可以对抗无处不在的权力干涉和权力寻租。

　　@66端午88 2011-05-20　15:06:50
　　股市，1994,2012
　　趋势基本相同
　　2009年后
　　
　　1994年后......
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　　越走越像了。

　　@北腿大爷 2011-05-23　10:52:01
　　楼主还是没有看明白我说的。唉！
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　　现在的环境和当年已经完全不同了，到了无路可退，一味躲闪只能坠入深渊。

　　中国历来的财富再分配都是发生于资产配置极端不公平环境下，目前P民的资产都配置在房地产之上，削弱房地产意味着1949年剥夺大多数人的吃饭权，1981年剥夺大多数人的工作权，元朝末年剥夺大多数人的生存权。所以，这在逻辑上不存在持续执行的可能。

　　对小城镇不感兴趣。

　　今日股市大跌，很容易理解，散户现在大大的狡猾，左蹦右跳，瞄不准咋办？给丫凝固一下，三个消息给丫读一下：外资看好，社保看好，基金持有下滑（反向指标），散户于是停止跳跃，而且是一致性的停止跳跃（从成交量大幅萎缩就可得出这个结果），正在选择跳跃方向，就在踯躅的一瞬间，一颗子弹准确的击中了它。

　　楼主的帖子我从头看到尾，上班时间看了整整一个多月....大的东西和理论知识我学习了很多。
　　　　我是一个刚刚有点存款的上班族，想请教一下，现在我的资产渠道就是股市和楼市。买过股票几年，没买过房，在深圳。现在我是买股票好呢，还是买楼好呢？深圳中心城区还有些二手楼是月租抵月供的，如果首付三成。股市现在也很低。
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　　图稳定，进楼市，玩心跳，进股市。目前看股市的机会更多，已经调整很长时间了，不过这个东西的赌性太强，赚了就得赶紧出来，买成房子固化利润。股市是投机市场，从91年来，一直是这样。房产则是坚实的基础，只要不发生天灾人祸，房产（土地）始终都是资产固化的最佳工具，5000年来都是这样。

　　股市目前的测定：如果把6124比成92年的第一个1500点，那么这波会跌到1700附近（小概率，也许跌不到这么低），如果跌到，反而没有牛市机会，但是会有爆发性非常强的反弹。如果把6124比成93年的第二个1500点，那么这波最多跌到2350附近（大概率，也许跌不到这么低），然后将是一波长长的慢牛行情，延续时间可能会长达4-5年，期待中ING。目前的2500点相当于当年的777点，1700就是当年的333点，现在的3000点就是当年的1000点，走势完全一样，经济背景完全一样（雷同），现在多出了强大的过剩产能，要消灭这些产能，必须人民币升值，你把各种因素综合一下，非常有意思的逻辑推论。房地产则置身度外，你说什么资产的防御性能最佳哪？