扩大服务领域就业，说着简单，做起来难，你现在看到的现实是什么情况，中小企业停产，服务行业正在缩减，高昂的成本，不仅仅来自于工业领域的原材料在上涨，人力成本正在以更高的速度的上升，这本身就制约服务行业就业率的提升。
我一直在关注廉租房公租房的建设位置，目前来看，建设位置都比较偏远，不具备威胁投资标的，户型同样局限于小户型，意图很明显，保障归保障，不会以保障的名义进行财富再分配，未来的发展趋势是双轨制，商品房在限制一段时期后，只能放开，目前的房产税试点，征收额度和土地转让额度不在一个级别，如果保障占据主导地位，请想想上世纪的95年前是什么情况，房地产将不再是一种商品，而只是一种福利。作为福利，体系外的人想获得住房，那是绝对难以想象的。未来的双轨制可能更加细分化，奢侈房，高档房，中档房，限价房，公租房，廉租房并存，各阶层有自己的适用领域。
关于个人房产可能向金融领域传导的风险，我认为是过虑了，很少有透支自己经济能力的人闯入这个市场，所以房价即使下滑，也对金融系统无特别大的压力，金融系统的压力主要来自失去房地产带来的盈利压力及地方政府以土地收益为抵押带来的地方债压力。以土地转让的抵押是带有金融属性的抵押品，它的价值是按照市盈率*20甚至*30作为估值的（未转让的土地同样可以抵押），物业税能有多少，大家随便配置一下资产，就会让物业税的税基小到可笑的地步。这样的税基，可以有多少抵押？不要总是站在自己的位置上思考问题，要学会换位思考。
对于房地产庞大的容量，交易量的功能最多为库存提供一个参照价格，告诉大家货币的贬值。前面说了，房价一涨，一群人出来摇旗呐喊，有几个卖掉的，这和西方的动态财富观截然相反，西方的涨价可以触发一群人出来卖掉，而不是仅仅摇摇旗子。房价一跌（通常是由于银行利息提高），一群人该干什么干什么去了，还是没有卖出的，通常西方是什么情况，银行收房子，中国什么现象，会提前还掉按揭，至少2008年，我把按揭还掉了一大半。因为银行的利息额已经超过了我的投资收益。
通胀期当然是贷款合算，前提是你要提前贷款。在通胀进入中后期，贷款的成本提升会让你陷入困境的。滞胀期，呵呵，你根本就贷不到款。
@66端午88 2011-05-16 17:57:15
你说的有道理，但我仍然认为就业问题制约了中国的转型，现在出口导向经济绑架的就是中国的就业，一旦就业无法解决，政局就不会稳定。偶现在正在琢磨这事，如何才能在不影响就业的前提下，解决提高效率问题。
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@maleii 2011-05-17 09:37:32
宏观看人类早就能够自给自足，产业革命后已经是总生产大于总需求，所以才有了过剩和经济危机，而技术的进步导致生产能力不断增强进一步强化了危机。解决之道只能是降低平均个体的劳动效率满足总需求的缓慢增长，考虑技术进步，唯一的解决方案是将更多的劳动者转出生产领域，但是这样做必须满足两个条件：一是政府（或者执政党）主导，二是国民可以理解。可惜的是在国内目前两条都不具备，但是欧美发达经济体正是这样做的。
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这是对的。
郎咸平：美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院博士；现任香港中文大学讲座教授；曾任沃顿商学院，密西根州立大学、俄亥俄州立大学、纽约大学和芝加哥大学教授。郎咸平是世界级的公司治理和金融专家，主要致力于公司监管，项目融资，直接投资，企业重组、兼并与收购、破产等方面的研究
目前，中国是低工资、高物价，而美国是高工资、低物价，将这些因素组合在一起，就使中美两国实际收入之间的差距，远高于货币收入之间的差距。这种现象反映在现实生活中便是，美国工人仅靠一人之力便能养活全家，而在中国的工薪阶层，即便夫妻二人都有稳定的工作，他们共同负担一个子女仍心有余而力不足，有时还需要父母的接济。为什么中美两国工人货币工资之间的差距看似在缩小，但中国工人供养家庭的能力却在下降，甚至下降到了夫妻二人共同工作养活一个孩子都困难，这种状况在世界工业发展史上也是绝无仅有。
此外，值得一提的是，最近几年，我国的GDP大幅攀升，但居民储蓄的上升却非常缓慢。如果储蓄可以用来衡量财富的指标，那么我们这几年的GDP尽管每年以10%的速度增长，却和老百姓的关系不是很大，因为老百姓的财富并没有相应的增加。也就是说，老百姓财富的增长速度和国家GDP的增长速度差距逐渐拉大。国民的收入跑不过GDP的增长，更严重的是，我们国民的收入竟然也跑不过CPI。所以，这次两会通过的“十二五”规划提出，“十二五”期间国民收入水平要与GDP同步增长。
是什么原因造成了这样的现实呢？答案十分简单：中国财政。
无论是美国的低物价，还是中国的高物价，都是中国财政运行的结果。这也是美国政府如此关心中国改革开放的根本原因。
首先，美国低物价与中国的财政补贴有一定的关系。中国外贸的财政补贴政策，一是通过出口退税的方式按商品发放；二是通过亏损补贴的方式对企业发放。
其次，中国的高物价，则是中国实行高额税收和通货膨胀的结果。中国税收占消费品价格的比重最高竟达64%，而商品本身的比重只有36%，中国老百姓每购买100元商品中就包含有64元的税收，超过商品本身近1.8倍。如此惊人的高额税收加到商品价格里面，自然会造成物价扶摇直上。
但情况并不仅仅如此，问题还远没有结束，中国老百姓还要承担因出口商品造成的巨大通货膨胀的损失。因为中国每出口1美元商品，国内就要按照大约1:7的汇率增发7元人民币来加以平衡。以中国目前的外汇储备2.3万亿美元来算，国内由此增发的人民币要超过16万亿元，相当于2008年3.4万亿元市场货币流通量的近5倍。这些由外贸出口结汇投放的巨额货币，全部以通货膨胀的方式转嫁到了老百姓头上，造成老百姓手中货币的大幅度贬值，物价自然就会相应大幅上涨。
由此，我们也看到一个让老百姓欲哭无泪的现象：中国出口商品越多，赚取外汇越多，老百姓就越倒霉。
生产的商品出口到了国外，由此换取的美元也借给了国外，而把借此增发的人民币留在了国内市场上，变成了没有任何商品做基础的“废纸”。
这些增发的“废纸”与现有货币一起流通，必然会造成现有货币大幅贬值和物价大幅上涨。其结果就是中国老百姓不仅损失了出口商品那一大部分财富，连手里的货币财富也都遭受贬值损失。
而美国的情况恰恰与中国相反。美国市场上的货币流向了中国，而中国的商品流入了美国市场。这样货币减少而商品增加，钱少物多必然导致物价下降，美国老百姓手里的钱便能购买更多商品。
再加上流向中国的美元又通过购买美国国债的方式，回流到了美国财政部，美国财政部就可以用中国的这些钱来增加公共品的供给，能够进一步起到降低物价的作用，这又提高了美国老百姓的购买力。
总之，如果站在中美两国老百姓的立场上，而不是站在国家立场上看待这个问题，事实将更加清晰，中国老百姓生产的商品，被美国用美元买走了，而美元被中国政府拿走买了美国国债；美国老百姓得到了商品，中国政府得到了美元，而中国老百姓唯一得到的，就是手里现有货币的贬值。
结果是，美国给中国印发美元纸币，中国给老百姓印发人民币纸币；美国用这些纸币为美国老百姓换来了所需要的各种商品，中国则相反，由于纸币的大量增加而稀释了人民币的币值和群众的购买力。
形成这个中美财富魔方中最关键的环节，就是货币增发和商品增加之间的分离：即中国新增加的商品流向了美国等西方国家，而新增发的货币却留在了中国市场，不断稀释着老百姓手里货币的购买力。这是一种十分危险的趋势。
这就是为什么美国高工资低物价，而中国却反过来低工资高物价的奥秘。
体现在当下的经济形势就是国内的民营体系凋零民生凄凉，而美国政府的债务问题突出压力巨大，这就是内外的对冲。中国政府和美国民众都是幸福中人啊。
房价走势已经分化，承压能力差的（主要是公租房和廉租房位置较近的偏远位置房产）价格走弱（说实话也没降，就是报个高价给你高折扣），核心位置的，估值不到位的继续上涨，估值离谱的基本走平或者小幅优惠，目前就是这个形式。从数据上看，房价总体保持平稳，有涨有跌，从实际看，你真想要的房子，仍然没有调整的迹象。我觉得现在买房并不是好机会，这相当于支持政府把民生支出的绳子套在自己脖子上。本城市交易量并不如预测那样大幅下滑，仍然保持在60-80%的均量。土地成交依然热络，成交价格有所走低，但并不明显。
平衡一下该多好，把美国政府搬过来，把政府搬到美国去。
调控接近尾声了，再加息，民营就死绝了。流动性估计还要继续收的，没办法，出来混总是要还的，我感觉这次调控的方向不对，应该降息同时加存准率，我去年的预测是今年利率：3.5正负0.25，现在已经到了3.25，已经接近中值，时间才过了一半，剩下的一次估计是来抑制房地产的，不是针对经济。如果CPI下个月开始走低，同时企业开始去库存（这次库存事实上不如2008年多），应该在10月份左右结束调控。
再强调一点：通胀不会很快走低的，煤电水汽乱起八糟的都在发改委排大队补涨哪。因为涉及民生，大部分没敢涨，等着通胀压力稍微缓解，这些公共用品就会打着防止国有资产流失的幌子进行提价，照例的走听证的路子，凡是听证，必涨，偶们这里正在听证涨机动车停车费哪。涨2倍，呵呵，涨是定局了。最近不准涨物业费，偶住的小区缺保安，新招的保安是女同学，以前打扫卫生的换成了农村大娘，每次按电梯都按错，搞的偶经常爬楼，这个郁闷啊。
作者：秋去秋来2011 回复日期：2011-05-18 11:21:32
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谢谢端午哥认真回帖，每天辛苦了。目前手中多余一套房子卖不动，一直郁闷着。不知道是降价卖，还是等年底。。。。
作者：么当 回复日期：2011-05-18 13:00:14
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请教楼主: 我属于刚需,在苏州下面的一个县级市的下面的一个镇工作。 现在看了一套房子:126.5平方 +88.5平方阁楼+ 一汽车库 要价73万。 请教楼主能否可买？房子是03年的房子。周围的环境：旁边是个湖，前面是个四星级酒店，有个广场。 该镇新开的楼盘价格大概在5500左右。 请教楼主该房子的是否可买。
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卖房永远要等到大伙都抢时卖。
小城镇房产，除了旅游度假用途的功能性地产外，不要介入。
犯愁啊，这么多政策也没压下来，最近济南的大规模拆迁项目大部分停止实施，可房价还是没跌，限购限贷，买房的人还是太多，开发商缩减入市总量，总是让买卖平衡，不降就没机会，偶是不是该忽悠忽悠开发商降价？可惜，人家智商不比俺低。
明年可咋办呢？偶还等米下锅哪。
@raymond0116 2011-05-18 16:42:05
端午，别的地方不知道。北京六月后必降了。有没有全国的连锁反应或者政府行为自己想想吧！给你提个醒
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我的统计时间已经缩短到每周两次，根本就没有降的迹象。我住的小区里面，以前投资的比例在30%左右，现在换手后，最多有5套房子在出售，出租的也很少。转手比例高的都是刚建成的新房，也没有明显下降的态势。随便叫个济南人进来问问，有----降-----价-----卖-----的-----没-------有？
@夜空漫漫 2011-05-18 16:29:30
楼主，您认为中西部，东北的房产有潜力吗？国家会不会加大中西部，东北发展的力度？
第二次请教了，请回复
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任何省会都有一定的投资价值，价值大小和经济实力+人口流出+资金流动性+商业环境+环境和地理位置，都有关系。西部我认为这几个城市还是不错的：长沙，成都，昆明，都是相当不错的投资标的。
@夜空漫漫 2011-05-18 16:29:30
楼主，您认为中西部，东北的房产有潜力吗？国家会不会加大中西部，东北发展的力度？
第二次请教了，请回复
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东北我只看好辽宁的沈阳，至少在全运会结束后3年，价格未被炒作的前提下，毫无风险。
农产品价格不大涨，农村就不能吸纳现有的人口，只能迁往城市，在城市中有低端的工作，也有高端的机会。如果得到机会，中国人就会继续买房，买了房还不算，还要把农村的父母接过去，还要把和自己有血缘关系的亲戚带过来，中国人必定不是西方人，中国是个以土地为财富标志的静态财富观，这不是几代人可以改变的。目睹周围可以接触到的人，越来越多不是本地土生土长的外地人，这个趋势是越来越强了，而不是限于停滞。
楼主由此知你在胡说八道
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一个人可以接触的人，决定了他的社会位置，如果整天和民工混在一块，当然大家都没有房子了。
刚在一个汽车论坛里看到如此的对话，你们揣测一下，到底是什么推动了中国房价。
目前只能边租边卖，尽管租金不如房价放在银行的利息高，但是也只能这样了。不知道是否正确。
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那只能说是你在兑现投机利润而已。
位置房价在七千以上，次一点儿也要五六千。我也不是炒房客，就是多出一套小房子要卖的，以前也没关注过地产，卖的过程中忽然发现，大家都在观望，我越降价越没人买。。。失去了主张，上网一看，铺天盖地的房价崩溃论，下半年降五十论，。。。晕了，。。呵呵。何去何从。端午哥说的好，卖房就要等大家都急着找你买的时候吧。。。否则就是卖白菜价人家也不会要，国人永远是买涨不买跌啊。，。。
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房产有两种属性，居住功能属性和资产储值功能属性，你希望它是什么，它就是什么。房价低时，它有了价值，房价高时，它丧失了价值。房子就是房子，始终都在哪里，改变的只是人心中的贪婪欲望。
中建文化城ii期昨日内部认购，94折，均价1.2万（对外报价1.3左右），一抢而空，不知道跌价之谈何来？比偶的预测还高1000块。鑫苑名家高层均价8600，比预测价格高400（先开东南和西南的高层）.正南面的多层看来很难下1万了，河景房暂时不开，可能要等高价吧。这就是所谓的跌价吧。偶只看数据，里根龙的忽悠，偶一概不认。
地税接到通知，开始严查房产税，对于企业使用和租用进行大检查，对于民用租赁，采用公安户籍备案开展清查，中小企业又要挨刀了。呵呵，去产能再添砝码。
看来大批小型企业闭门关张潮，很快就来了，再次提示：不好熬的把产能关闭，就业还给政府。否则就会顿刀割肉，凌迟之刑。
2008年是断头铡刀，死也痛快，2012年将是凌迟以待，求生不能，求死不甘，悲哀---------
刚刚对严查房产税对小型企业成本影响进行了匡算：房租费用一般占据经营成本的15%----45%，中值为：30%。增加的税费成本为：17.5%--45%，中值为：31%，合并计算将提升企业经营成本10%，这是刚性的抬升，起码拉动CPI走高2-3%，估计是地方政府对冲土地转让收入减少的措施。起码减少P民的资产性收入10-15%。呵呵，坐看小企业关闭潮了。
@冷暖不均 2011-05-19 11:35:20
小企业关闭潮是真的了？
还有人说是故意制造的新闻，想让政府继续宽松。
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小企业关门基本只影响就业，其它涉及问题不大，中国的消费历来占据经济比例不大，只是减少市场经济的结构组成，由此判断中国的左倾是首先从经济领域开始的，大势难为啊。缩脖子少捱一刀，管理层会利用通胀再踢你一脚，你还得蹦高，蹦高再举刀，上下难受。把就业还给政府应该是最佳选择。
小企业应该发扬身轻如燕，进退灵活的优势，缩短自己的身高，它举刀偶们就趴下，它踢腿，偶们就蹦着闪，只是这样的跳跃动作，你的规模太大就不容易操作，所以要瘦身，要精干，要灵活，眼睛盯着头上脚下，绝不给丫的得逞机会。
@66端午88 2011-05-19 11:55:47
小企业应该发扬身轻如燕，进退灵活的优势，缩短自己的身高，它举刀偶们就趴下，它踢腿，偶们就蹦着闪，只是这样的跳跃动作，你的规模太大就不容易操作，所以要瘦身，要精干，要灵活，眼睛盯着头上脚下，绝不给丫的得逞机会。
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@陈家二公子 2011-05-19 12:05:41
说得简单
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嗯，不简单能怎样，小企业没绝活也是很难生存的，你以为钱是那么容易赚的？
遍地是金的日子已经一去不复返了。
你看看部队和武警的收入，钱往哪里花有效率，70,80失业又如何？胳膊拧不过大腿，谁看到枪口不发憷，现实就是如此，要屁股还是要脑袋，这是个问题啊。
楼主，你对奥体片区的房子怎么看？那边好多都是省直单位或者政府机关的团购房，你看好这边的发展不？我觉得未来可能不错，但是不知道需要多久时间配套能全部起来。
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价格会涨，但是出租没戏，这和阳光舜城差不多的性质。
另外不看好的一条就是那边规划了两个廉租公租房小区，我估计很难建城，因为政府人士不是傻子，他们的投资贬值，他们能乐意吗？还是看公租廉租房规划能不能落地吧，落地不看好，不落地，有投机价值，绝无投机价值。
我是个土著济南人，我认识同辈的人，基本都不会少于2套，济南20年前才多少人，200万，现在市区有接近500万。大部分没房子的是新移民（2004年后进城的，此前购房真的没有鸭梨），像我这么大，甚至比我小个7，8岁的新移民一般也会有套房子了。再有一部分是底层市民，很少的一部分人，他们的孩子没房子，就是25-30岁左右的人，你能说他们没房子吗？他们父母都有房子，而且不止一套，20年后，一样会有两套以上的房子，只是他们自己没有房子。为此我做过调查，发现要找到没房子的人，还真是挺难的，所以，偶投资基本都是商用，起码也是住宅性质但用于商用。所以可选择的范围大大缩小，被局限在了核心地段。
股市，1994,2012
趋势基本相同
2009年后
作者：乡下丫头 回复日期：2011-05-20 10:12:26
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@66端午88 2011-05-19 23:53:41
我是个土著济南人，我认识同辈的人，基本都不会少于2套，济南20年前才多少人，200万，现在市区有接近500万。大部分没房子的是新移民（2004年后进城的，此前购房真的没有鸭梨），像我这么大，甚至比我小个7，8岁的新移民一般也会有套房子了。再有一部分是底层市民，很少的一部分人，他们的孩子没房子，就是25-30岁左右的人，你能说他们没房子吗？他们父母都有房子，而且不止一套，20年后，一样会有两套以......
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楼市有时间说说济南整体房市呗，无论是住宅还是商铺，给普及普及呗。好不容易遇到个济南的高人，多给我们这些不懂的讲讲吧。
作者：bksail 回复日期：2011-05-20 11:28:27
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请教楼主：万豪君悦府的房子如何？另外在旅游路牧牛山附近新建的小区，包括山水庭院、逸城山色和金邸山庄等，小区旁边据说在建一个济南市最好的九年制学校。
手头有一点现金，想买个房子顺便解决孩子上学问题。请帮忙分析一下。谢谢！
作者：布衣书生1995 回复日期：2011-05-20 11:30:58
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目前济南的大户型（130平米以上）二手房供应量小，价格坚挺。有统计显示，在限购令的影响下，有近40％的首次置业者选择一步到位，购买大户型。因为二套房不仅税费高（3％），而且首付与房贷利率都较高，假如按照由小而大的梯级原则，换房成本增加显著，特别是一些购买婚房的刚需族，结婚后五年到生孩子的时候了，小户型已经无法满足需要，这时养孩子与换房子撞车，愁苦不堪，与其到时换房，不如现在一步到位，即使晚生两年孩子也合适。
楼主看好济南北湖片区的湖景或河景房吗？另外楼主认为天桥区政府对面的南益名泉春晓55万平米大盘是否有升值潜力？
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观望，等待局势明朗，可先观望至9-10月份，看成交量怎样。
@宝贝兰亭 2011-05-20 19:11:13
另外，看了一个东工商河西岸碧水尚景的商铺，45平，90万，一层，社区商铺，公摊很小，你感觉如何？
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那个地方没人走。那条臭水沟给封上就好了。
你看那块都是什么啊，一个破落的摄影市场，生意极差，一个旧货市场，还有一个宠物市场，全都是济南最不入流的所谓市场。
@宝贝兰亭 2011-05-20 19:19:05
还有个古玩市场
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就是英雄山的新世界和古玩市场搬到那里去了。
@宝贝兰亭 2011-05-20 19:25:32
今天东环商业广场又给我打电话，说是比前几天有了4个变化：一是价格提高了300元，二是产权证承诺10年之内办出来，合同上体现，三是历城区政府准备发文件，要求加快历史遗留的问题解决土地问题。四是回报率提高到10年100%，前三年22%一次性返还顶房款，以后4年每年10%，最后3年每年11%。你怎么判断这些信息？
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着急脱手啊，商铺的价值就是地段。别的都可以不看，地段不可不看。地段好了，赔是暂时的，地段差了，窝心是永远的。