回复第102楼，@小城新故事
楼主是个杂家，建议抓住一点深挖，或许能挖出宝来。挖不出来也别赖我。
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这个帖子我的论点就是一个 如何用经济学方法合理的预测房价
要预测肯定得有方法吧 但是经济数学方法有缺陷 所以要说明缺陷是什么 如何避免 我也觉得我分析缺陷分析的太多了 但现在已经进入到实质性阶段了
谢谢你的建议 我的行文顺序应该是先写结论 然后再展开论述 但这里我是一步一步的推出结论的 对没有耐心的朋友可能读不下去
回复第93楼，@slft521
其他方面说的都非常好，但是楼主对中医理论的简单评价似乎过于草率了，要知道虽然有部分修道的古人对外丹理论非常推崇，甚至食丹而毙，但只是极少的个案，无法仅凭此就对博大精深的中医学妄加菲薄。
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这个问题不太适合在这里讨论哈 也仅仅是我的一家之言
我觉得中医和玄学的很多东西无法证伪 就像有的人天天喊未来某天房价暴跌 这一天到来之前你没法说他错了 这种无法证伪的东西可信度不高
而科学的东西是可以证伪的 而且也不怕被证伪 比如经济学就敢说它的基本假定是理性人假说 自己承认自己的局限性 中医和心理学就不敢这样
回复第85楼，@superyl2007
如果要用时间序列分析法做房价预测 最简单的办法就是建立时间对房价的线性方程 即房价=a*时间+b 用统计软件计算出a和b的值 然后用这个方程做出对未来的判断 上图
可以看到 用这个线性方程对房价走势的拟合度很差 预测区间也很大 但是这个可以改进 就是用其他更复杂的函数关系进行拟合 总用某个函数会出现极高的拟合度
我发现这个房价走势用3次方程进行拟合 它的精度就非常高 函数关系是 房价=a*时间立方+b*时间平方+c*时间+d 很复杂很唬人了是不是？其实很多披着科学外衣的伪科学就是这么做的 很有迷惑性 上图
如果从统计学角度分析 用这个3次方程拟合对房价的解释度高达98.3% 可以看到这个方程和房价曲线几乎就是重合的 但是它对未来房价的预测有实际的指导意义吗 我的回答是
没有
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从这里接着说 拟合度这么高的方程 为什么说它对预测房价还是无效的呢 原因是我前面说的那两点 一是它要求用房价走势的历史数据必须能预测未来 二是它没有抓住事物的主要矛盾 仅仅流于追求方法论上的完美 这也是学术研究的最大缺陷 优美的东西不一定是有用的东西 美女好看但不一定好用 不一定会做家务 床上也不一定能让你爽 还是贤惠的女人适合结婚
那么从经济数学的角度如何研究房价？首先要接受一个观念 在经济领域 历史虽然不能预测未来 但历史能告诉我们一些有用的信息 可以通过数学的手段把这些有用的信息提取出来 对我们未来的决策提供帮助 手段就是把不确定性问题转化为相关性问题进行研究
这些有用的信息必须是理性的 符合逻辑的 而且要成立必须有一定的条件 我们看看哈 影响房价的主要因素都有什么？我觉得有3个 第一 商品住宅的供需情况 第二 货币供应量 第三 住宅用地拍卖楼面价 当然这三个因素都是经济因素 不是其他因素
下面我们一个一个的分析 看看能提取出什么信息
我们先看第一个影响房价的因素 货币供应量 这也是阴谋论者最喜欢拿来扯淡的领域 这个大家很容易理解 货币发行量和房价有正相关的关系 和物价也是一样 但是这种关系可否定量描述呢 如果可以定量 那么我们就可以通过观察货币政策的变化来判断未来房价的走势了 这次先上两张图 后面说结论 上图
我来解释上面两张图的含义
第一张 把2010年6月至2013年11月的一线城市房价和相应时间段的货币供应量M2(现金 个人和企业的活期与定期存款之和)的变化趋势放到了一张图上 对比它们的趋势
第二张 我们都知道 房价和货币供应量正相关 所以我以货币供应量为横轴 一线房价为纵轴 画出了两个量的散点图 注意这里没有时间这个指标了 变成了衡量货币量和房价之间相关关系的图 两者之间确实是明显的正相关关系 这是符合认识逻辑的
但分析到了这一步还没完 我们要定量的分析房价和货币之间的关系 所以我要测算货币供应量的变化对房价有怎样的影响 经济学中称之为房价对货币供应量的弹性 就是说货币供给每变化多少 会带动房价变化多少 这个对专业投资机构的意义在于 可以提前知道货币政策的变化之后 判断房价的反应程度
而很多扯淡房价崩盘的阴谋论患者都喜欢拿货币因素说事 因为大众不懂金融嘛 牛刀最近不是就在扯淡美国量化宽松政策退出会导致中国房价暴跌吗 这个SB太敢胡说了 原来胡编乱造6800万套空置房 现在又在国际金融领域扯淡
未完待续
我大概说一下这个弹性的测算结果吧 一线房价对M2的弹性为0.41 也就是说M2每增加10% 会带动一线房价增长4.1%
当然哈 我前面也强调了 计量结果的成立是需要条件的 这个弹性测算成立的前提就是其他影响房价的主要因素没有出现重大变化 什么是重大变化 比如说供给突然大幅度增加了 需求突然大幅度没有了 政府突然出了一个影响很大的调控政策了 中国又回去搞计划经济了 再或者是中国突然发生大规模战争和瘟疫了 等等等等 大家自己发挥想象力吧
为什么说这个结论是合理的呢 第一 这个结果是理性的吧 大家不会觉得这个计量结果不靠谱吧 第二 它是符合逻辑的吧 就算不做计量 我们也都知道房价和货币供应量正相关 就是不知道更精确的关系而已 第三 它的成立是有前提条件的 我上面说了
回复第117楼，@抹杀的使徒
回复第106楼，@superyl2007
回复第93楼，@slft521
其他方面说的都非常好，但是楼主对中医理论的简单评价似乎过于草率了，要知道虽然有部分修道的古人对外丹理论非常推崇，甚至食丹而毙，但只是极少的个案，无法仅凭此就对博大精深的中医学妄加菲薄。
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这个问题不太适合在这里讨论哈 也仅仅是我的一家之言
我觉得中医和玄学的很多东西无法证伪 就像有的人天天喊未来某天房价暴跌 这一天到来之前你没法说他错了 这种无法证伪的东西可信度不高
而科学的东西是可以证伪的 而且也不怕被证伪 比如经济学就敢说它的基本假定是理性人假说 自己承认自己的局限性 中医和心理学就不敢这样
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把中医和心理学相提并论只能说明你对心理学的...
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我确实没有系统看过心理学方面的书 也有点排斥 因为我看过消费心理学 金融心理学等经济学和心理学交叉学科的资料 个人觉得可以用来解释一些现象 但实践用途有限 还有就是我原来读书的时候有段时间总是焦虑 还找过一个心理医生聊过 但她基本就是个知心大姐姐的程度 完全没用
不能证伪的东西不是说它很正确 而是它根本没有可以证伪的手段 但科学的东西一开始就给你提供了可以证伪的手段 并且也说了它的局限性
比如玄学 它说四象生八卦 卦象可以占卜 你怎么证伪它 比如宗教 他说有上帝 你怎么证伪它 但科学就可以证伪 它说F=ma 如果实践不是这个结果就证伪了 经济学说需求量和价格反相关 但它也说了前提是理性人假设 概率论频率学派也说它的假设是历史会重演 不仅能证伪也说了自己的局限 大家自己想想那种体系才是更合理的呢
消费心理学中的很多概念 比如效用 偏好 这些东西逻辑上说的通 但实践上就是没有办法证伪的 所以实践作用就有限 整个心理学是否都存在类似的问题呢
玄学中医也是一样的 不仅无法证伪 它们的根基也是很模糊的 我也认为很多中药有用 也会去吃 但我们搞不清楚它的机理是什么 所以它不成体系 最多算一系列经验的总结吧
回复第118楼，@房奴二十年
回复第56楼， @房奴二十年
我老婆就是搞数量经济学的博士 在我家投资来看 她完败于我 每次都是拿出各种公式变量来证明我的投资不合理 认为我过于激进或鲁莽 其实我的思路很简单 商铺两处 每次都是研究完某行开设网点布局的规划 然后去找处合适的商铺交首付后贷款买下 然后签订长期租赁合同并明确约定 即便就市提价 租赁金额也会少于周边5%-10%，某行没有理由会认为我占了公家便宜 对我来说 获得了稳定的还款来源 双赢
我没否定你的观点 只是觉得这种分析实在没太大意义 毕竟是在一个管制国家 只能顺势而为 保值增值或盈利 仅此而已
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@superyl2007 56楼 2014-01-03 12:05:28
女人是天生的感性动物 理性领域不适合大部分女人 再说她有长期的实务经验吗 好的经济学者都是男性 你不能拿你老婆来...
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你说的这个观点我赞同 战略的判断比战术的制定要重要一些 难度也更大一些 战术更多的涉及到技术层面 战略就是要跳出战术看战术 要通观全局 元帅应该是战略家 而将军都是战术家 但是作为领导者的战略家 现实中就太少了
今天本来是要继续论述房价与地价 房价与供需之间的相关性关系的 但今天外出 不方便用电脑进行数形说明 所以这些明天再写吧 今天和大家讨论一下货币金融因素与房价的关系 因为这个领域是房价阴谋论者最喜欢做文章的地方 而且说的东西都很吸引眼球 大家看了云里雾里不知不觉中就被误导了 我在这里帮助大家以正视听
通货膨胀可以认为就是一种货币现象 物价飞涨的根本原因就是货币发行出了问题 但货币对房价的影响是怎么样的 个人认为它很难影响房价的方向 主要影响房价涨跌的幅度 影响幅度的大小已经做过弹性量化分析
我前面说过好几次 一线和部分二线房价高的主要矛盾是供需失衡的矛盾 货币因素是几个次要矛盾之一 从这点出发 就可以横扫绝大部分房价暴跌阴谋论的牛鬼蛇神了
这部分我想主要说清楚两个问题
第一 09年四万亿对房价的影响究竟大不大
第二 美联储量化宽松政策（QE）退出对中国房价究竟有何影响
回复第123楼，@抹杀的使徒
@superyl2007 120楼 2014-01-05 08:46:59
消费心理学中的很多概念 比如效用 偏好 这些东西逻辑上说的通 但实践上就是没有办法证伪的 所以实践作用就有限 整个心理学是否都存在类似的问题呢
玄学中医也是一样的 不仅无法证伪 它们的根基也是很模糊的 我也认为很多中药有用 也会去吃 但我们搞不清楚它的机理是什么 所以它不成体系 最多算一系列经验的总结吧
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你错了。偏好、效用等概念并不是心理学角度提出的，而恰恰是经济学的概念。效用应是边沁功利主义哲学里的概念，后来在边际革命，期望值理论发展为期望效用理论时被经济学拿来作为关键概念。心理学上并没有“偏好”、“效用”等等，最接近的概念也就是一个“主观价值”。
你扔掉那些消费心理学一类边缘学科的书，去看看科学心理学的研究吧。早期...
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说得好 有时间一定去看看
经济学中用偏好 效用等一系列概念其实是从理性人假设出发的 是非常主观的概念 我还是认为主观的东西是没有办法精确研究的 如果非要这么做 那么就会陷入机械决定论的泥潭 前面你也提到了华生提出的那一套机械论的说法
还有就是 从神经科学角度出发研究心理学真的是正确的方向吗 心理或者说是思维真的有可以捕捉到的物理过程吗 我还是怀疑的 这种研究方式是不是仍有机械决定论的意味在里面
在这个方面 我更倾向于不可知论 要是进一步探讨下去就要讨论这个世界是唯物的还是唯心的了 虽然咱们接受的都是唯物教育 但我更倾向于认为世界是唯心的 近些年真的出现了意识改变了物质运行状态的物理实验
回复第124楼，@房奴二十年
回复第118楼， @房奴二十年
回复第56楼， @房奴二十年
我老婆就是搞数量经济学的博士 在我家投资来看 她完败于我 每次都是拿出各种公式变量来证明我的投资不合理 认为我过于激进或鲁莽 其实我的思路很简单 商铺两处 每次都是研究完某行开设网点布局的规划 然后去找处合适的商铺交首付后贷款买下 然后签订长期租赁合同并明确约定 即便就市提价 租赁金额也会少于周边5%-10%，某行没有理由会认为我占了公家便宜 对我来说 获得了稳定的还款来源 双赢
我没否定你的观点 只是觉得这种分析实在没太大意义 毕竟是在一个管制国家 只能顺势而为 保值增值或盈利 仅此而已
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@superyl2007 56楼 2014-01-03 12:05:28
女人是天生的感性动物 理性领域不适合大部分女人 再说她有长期的实务经验吗 ...
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说得好 受教啦
次优选择也是博弈论中的纳什均衡 很多商业或者政治谈判的最终结果一定是系统的次优选择 因为它是最稳定的一种形态 这个都被纳什用纯数学方法证明了
欢迎继续关注
第一个问题 09年四万亿对房价的影响到底有多大 我的回答是大 非常大 但是大家对它的影响机制有些误解 本人澄清一些东西
首先 央行印钞四万亿这个说法不准确 为了保证一个经济体的金融秩序 必须要有一个独立的货币发行机构 也就是中央银行 中国的人民银行 美国的美联储 欧盟的欧洲央行就是这样的角色 当然也有一些特例 比如香港的货币发行机构就不止一个
咱们国家原来就一个银行 中国人民银行 它既发行货币又搞存贷款等经营 我们搞市场经济之后马上就剥离出来了工农中建等专门的商业银行 大家想想哈 如果一个机构既发行钱又经营钱 经营亏了我再去印 那一个经济体的金融秩序不就垮了
人民银行代表的是国家信用 所以它不敢随便的发行货币 货币发行政策要根据宏观经济运行情况而定 但确实有一种货币发行叫做财政性发行 为的是弥补财政赤字或者为了达到某种政策效果
09年的四万亿中属于央行财政性货币发行的仅有一万亿左右 其他主要是通过政策性贷款 国债发行 地方政府债等手段实施的 当然 它们对M2的影响是基本一致的
说这些 就是让大家明白 从央行印钞机的角度扯淡任何房价走势的论调都是不合理的 还有很多人都喜欢说房地产是什么货币吸水机之类的观点 都是不了解金融秩序的表现
其次 有的朋友可能不是很清楚 为什么要搞四万亿 只知道它可以刺激经济增长 但更具体的原因就不一定了解了 为了回答这个问题 美国有个菲尔普斯老爷爷 获得了07年的诺贝尔经济学奖 他给出了系统的回答
短期之内 通货膨胀可以刺激经济增长 原因是通货膨胀产生了财富效应 财富效应扭曲了生产者和消费者的行为 但长期内 企图通过超发货币刺激经济增长的政策无效 因为长期内人们调整了预期 使得财富效应逐步消失 最终仅会产生通胀
原话里面用的是就业率而不是经济增长 但它们之间是正相关关系 不影响结论 大家不要小看这个结论 菲尔普斯小伙子是在60年代提出的这个结论 而且还成功的预测了70年代西方国家出现的经济停滞物价飞涨的现象 经过了几十年的市场检验 小伙子都变成了老爷爷才拿的诺贝尔经济学奖
我想菲尔普斯老爷爷把四万亿的原因和最终的结果都讲的非常清楚了 咱们千万不要小看这帮洋人哈 诺贝尔奖评选委员会可不是吃素的
奇怪啊 怎么我一个小时前写的那一段没有了 是不是因为说了什么敏感词 知道了 我在重写一次 不提不好的事了 请版主手下留情
第三个问题 四万亿如何影响房价
09年四万亿出台 当年对房价尤其是一线城市房价的影响是非常大的 本人眼睁睁的看着北京房价不到一年时间翻了一番 08年底我刚参加工作 住在东北四环的望京地区 小区是望京西园四区 当时房价最低的时候这个小区甚至出现了9000多的房价 因为尚未限购 家里说帮我出个首付 但我认为还能跌就拒绝了 结果四万亿一出 到09年下半年这个小区就逼近两万了 现在估计要五万 当时要是下手了现在增值五倍 这多么爽啊
四万亿肯定通过各种渠道大量进入了房地产市场 要不然09年房价不可能涨得那么快 当然主要矛盾仍然是供给不足的矛盾 但四万亿绝对加速了房价上涨的进程 通过货币乘数效应 实际进入房市的资金量可能是四万亿的数倍
09年四万亿的推出确实保住了经济增长速度 但使得经济增长继续在低附加值产业结构下进行 导致近些年钢铁 水泥 重化工 电解铝等产业的产能过剩幅度进一步扩大 也确实失去了一个产业结构调整升级的时机 因为结构调整一定会伴随着增长放缓 失业率升高等问题 这是中国难以承受的
版主同志 这样写总可以了吧
接下来 说第二个金融因素影响房价的大问题 美联储退出量化宽松政策(下面直接用QE表示 就是量化宽松两个单词的首字母缩写)对中国房价会产生多大的影响
因为涉及到了国际金融领域的问题 所以论证这个问题的难度要大很多了 篇幅估计也要长一些 而且本人虽混迹于金融圈数年 但几乎没有接触过国际金融实务 最多就是分析个汇率而已 所以不保证以下说的完全正确 但也估计不会差很远
最近貌似这个事情很火 很多人都说它能降房价 但我要给在观望的朋友们提醒一下 不要寄太大的希望 退出QE对中国房地产市场的影响很有限 这就算是一开始我就把观点摆出来了 至于原因 且听我慢慢道来
回复第134楼，@呼啸山野
不明觉厉
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这位朋友 前面的东西别看了 直接从货币发行影响房价那里开始看
这个体系一直维持到1973年 美联储说美元要和黄金脱钩了 你们手里拿的美元不能找我兑换黄金了 这是不是挺无赖的 确实无赖 宣布脱钩之后美元兑黄金马上开始大幅度贬值 一些拿美元做储备的国家吃了大亏了 2012年曾经达到了近2000美元兑一盎司黄金 当然现在跌到1000美元了 但当时可是36美元啊
当然美联储也给它的耍赖找了一个冠冕堂皇的借口 世界经济增长速度太快 而黄金开采速度明显跟不上 长期下去会严重通货紧缩并影响全球经济正常发展 所以必须脱离金本位制度 大家觉得这个借口如何 是不是还是很有道理的
脱钩之后 美元发行是不是没有约束了 只能说约束少了很多 但还是有的 这个约束就是国家信用 另外就是全美经济健康发展的保障 美国人不会拿这两个事情开玩笑的 如果滥发美元导致物价飞涨 光是选民就把政府赶下台了 给大家爆个料 千万别给删了 我听说朝鲜一直在印刷美元纸币 然后通过洗黑钱的方式进入流通 他们在动用国家印钞厂做这样的事情 这样的国家还有任何信用可言吗
每当我听到有的人说美国要通过货币战争搞垮中国经济或者中国房价就想笑 美国的那些金融寡头们真的愿意伤敌一千自损八百吗？你也太看得起自己了吧？你是不是有迫害妄想症啊？
说了这么多 就是为了回答第一个问题 未来美元的走势一定会在一个合理的区间内波动 因为美联储绝对不会毫无节制的滥发货币 试想全球哪个大型经济体会滥发货币？更何况是老美这样的老油条
第二个问题 QE退出后 人民币兑美元会大幅度贬值吗？ 会引发资本大幅度外逃吗？并引发国内资产价格大幅度下跌吗？答案是不会
QE的本质是每个月向市场注入数百亿美元的流动性 最主要目的是降低美国的失业率和保持一定的经济增速 而不是像牛刀之流说的迫害中国 帮中国降低房价 因为美联储 不是白求恩一样的国际主义战士 现在已经开始逐步缩减每个月释放的流动性规模了 可以认为QE正在逐步的退出
其实市场预期QE退出已经快两年了 市场也把这个问题逐步消化了 上个月美联储开始削减QE规模 美元指数的变化就不大
未完待续
明天要讨论地价与房价的计量关系 还会继续讨论QE与中国房价的问题 今天睡觉了
回复第139楼，@faku2011
在中国，住宅应该是投资品吗？若应该是投资品，就不应该限购，不限购我有钱就是要大量屯房卖高价；同样，饮用水应该是投资品吗？若是，就不应该限价，不限价我有钱就是要垄断水厂卖高价；同样，电、煤、盐等资源类物品，应该是投资品吗？为什么要限价啊？多简单的道理啊！TMD。
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这位朋友 我来解释一下市场经济下 为什么调控房价是可以的 而直接对房价进行限制是不行的
第一 要理解一个产业链的问题 商品房虽然有投资属性 但是也有消费品属性 并且它处于产业链的末端 它的上游包括建材 钢铁 住宅用地等等 一旦对商品房限价 那你说住宅用地要不要限价 政府会答应吗 钢铁水泥等产品要不要限价？更上游的焦炭铁矿石要不要限价 是完全有道理要求限价的吧
第二 市场通过均衡价格调节 可以使得生产资料达到最佳的配置状态 一旦对商品房限价 开发商觉得无利可图 他可以选择少生产 这样供给不足矛盾会被放大 虽然价格低了但是没有关系的普通人更加难以获得住房了 如果政府再出台要求开发商每年完成多少产量的指标 那咱们还不如直接回去搞福利分房算了 政府定价定量的调控就是计划经济了 他使得生产要素长期的向低效率的领域倾斜
第三 对商品房应该调控 但如果直接限价会产生一个很不好的表率作用 很多行业都可以说它的利润率低要求政府对他的上游产品进行价格控制 比如说电厂要求政府限制煤炭价格 铝厂要求政府限制电价 这个时候政府要不要同意呢
回复第141楼，@猪唠唠爱小白兔
@superyl2007 138楼 2014-01-05 23:16:46
明天要讨论地价与房价的计量关系 还会继续讨论QE与中国房价的问题 今天睡觉了
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楼主， 有消息称国土部将在2014年6月底前出台《不动产登记条例》，除了QE退出，估计这个对房市的影响也比较大吧，能不能分析一下？ 假如出台不动产登记条例，会有多大比例的二手房进入市场，在限购条件下能否消化？会不会在2014年6月以后出现房价下挫走势？ 谢谢
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这个问题本不是这个帖子里面要讨论的 但它确实会对未来的房价有影响 这里既然给大家展示如何预测房价 那这个问题就不能回避 在今天稍晚一些的时候 我会谈谈自己的看法 先把今天计划说的内容说完
先透露一点基本观点和大家分享一下 质变和量变是个哲学命题 一般而言质变要发生必须有一个量变的先兆过程 为什么我说任何预测一两年之内一线房价要崩盘的说法都是扯淡？因为我们当前实在看不到任何征兆 但这一天到来之前你还真的无法证伪它 因为确实有可能 但这些可能是建立在战争 地震 大规模瘟疫等非常罕见的突发事件基础上的
所以说 寄希望于任何理性的政策出台能够狂降房价都是不现实的 因为中国政府越来越成熟了
继续昨天的第二个问题 美国退出QE接下来人民币会怎么走？退出QE确实会促进美元升值 因为释放的美元少了嘛 但对这个因素市场早有预期 也消化的差不错了 未来就算美元大幅度升值的原因也不会是QE退出
另外 现在金融圈里还有一个看法 就是美国经济相对于其他发达经济体可能会强复苏 会吸引海外的美元流回美国 因为资本看好美国未来经济增长 也会促使美元指数走强
但会导致资本会从中国大幅度撤出吗？我的回答是基本不会 就算出现了这个情况 它的原因也绝对不会是某些阴谋论扯淡的QE退出 不会的主要原因是中国经济的增速在全球范围内还是非常高的 资本在这样的经济体中投资能够获得更好的回报
那么什么情况下才会出现资本从中国大幅度外逃呢？中国经济出现严重的衰退 或者政局动荡 资本对中国未来的前景普遍看衰 这种情况下才会出现资本外逃 注意这个才是人民币大幅度贬值的因 而人民币相对美元大幅度贬值是果 很多人都把因果搞反了 说什么美元升值导致人民币大幅度贬值 再引起资本从中国外逃 牛刀大师就是这么说的 实在是缺乏金融常识
大家现在想一下 中国出现了经济严重衰退的迹象了吗？
先上今天的正菜 房价与地价的关系
以下是2010年以来一线城市土地拍卖均价和溢价率 上图
第一 这个图是根据一线城市的数据绘制的 因为土地是拍卖的 所以地产商认为市场前景好 有利可图的时候 出价就会高 溢价率也会相应的高 反之则低
第二 根据上图 一线城市成交土地楼面均价大约在2012年的年初 达到了阶段性的谷底 谷底值为973元/平米 土地溢价率为0.8%
第三 2012年以来至今 一线城市成交土地楼面均价开始回暖并持续走高 土地溢价率也呈现出了相应的趋势 说明土地市场回暖了
第四 现在能得到的最新一期的数据是2013年11月 一线城市成交土地楼面均价是8264元/平米 溢价率28.9% 成交土地楼面均价创下了自2010年1月份以来的新高
有时间了 继续写 发现没什么人上来讨论哈 看来还是太学术化太小众啦
我们肯定可以明确一个问题 地价和房价肯定是正相关的 地价高房价就高 下面我把一线城市的住宅用地拍卖价格走势和一线城市商品住宅价格走势放在一张图上 对比一下他们之间的相关趋势 上图
可以看到 这两个指标的走势可是高度相关的吧 这肯定复合现实逻辑 所以说这个统计结果没有欺骗我们 但仅仅这样还是不够的 我们要把他们之间的数量关系通过统计手段提取出来
第一 地价的振幅明显大于房价 42个月内 地价几乎上涨了10倍 但对应的房价的涨幅不到50% 说明土地市场的波动更大 投资风险要高很多
第二 建议大家认真的看看这个结论 它显示出计量经济学在经济预测中的威力
相对于地价走势 房价走势其实是有所滞后的 我们能否认为地价波动可以预测房地产市场的价格走势？或者能不能通过跟踪土地价格走势来判断房价走势 我给出的回答是 95%的情况下可以这么认为
计量经济学中有一种专门分析几组变量间因果联系的方法 叫做格兰杰因果关系检验法 我把一线城市的房价和地价两个指标用这种方法检验了一下 统计学上的显著性非常明显 不仅显示地价波动就是房价波动的原因 而且给出了房价滞后周期：3至5个月的概率最大 也就是说地价呈现出一定趋势波动3至5个月的时候 房价就开始同向波动
我可以说这个检验结果对投资机构有非常重要的指导意义 因为可以通过地价波动预测房价 就是一个先验性指标哈 但是要注意 一定是至少3个月以上的同向波动才可以
大家观察一下上面的图 2012年四季度至2013年一季度是地价涨幅最大的时候 刚好间隔3个月之后 一线的房价开始暴涨了 往前看也是一样 2011年二季度地价下跌了 2011年四季度至2012年一季度房价就出现了小幅回落 甚至我可以预测一下2014年上半年的一线房价走势：涨幅回落 因为2013年第三 第四季度地价涨幅明显放缓
还是要说明 以上的统计结论符合三个基本原则
第一 结果是理性的 不会有朋友认为它不靠谱
第二 结果是符合逻辑的 符合大部分人的感性认知 统计手段把感性认知精确化了 并使得它对指导实践产生了实质性意义
第三 结果要成立必须符合一定的条件 就是其他影响房价的因素没有发生重大变化
我们还可以计算一下房价对地价变化的弹性 图表我就不上了 直接说结论 地价对房价的弹性是15% 即地价每波动10% 房价波动1.5% 房价波动幅度明显小于地价
回复第149楼，@泉畔人家
楼主写的东西很好，很有启发性，开眼界了。
这里歪楼扯一些逻辑基础的问题。像关于中医，实际上现在中国人对这些东西的认识是有些精神分裂的。中医的根本问题是岐黄是不是真实存在过的人，如果岐伯和轩辕黄帝是真实的，当初在人类进入文明门槛的时刻对现代人数万年来各种自觉不自觉医学摸索的一次大总结。而现在中国的专家，首先认定岐黄都是传说，是不可能存在的。或者说，是神话加工过的，那么中医的基础就不稳固了。而问题是，专家们知道什么那？无非某些西方人，比如斯塔因，赫定挖了些地方，然后郭沫若那样的大专家就跟着人家的圣经转了。
实际岐黄时代确立的基本逻辑路径和分析方法是没问题的。就像分析房价问题，几种理论是内经，而大量具体现实，具体现象时外经。从黄帝时代开始，就分了内经和外经。内经是类似牛顿三定律一类的宏观理论，所有的具体实践都能通过宏观理论来解释和分析。但只有内经还是不行的，理论物理学的再...
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你好 这个其实不能算歪楼吧 因为这个帖子里面涉及了大量对方法论本身的质疑 其实这个帖子探讨的核心问题是现代经济数学乃至经济学在实践的时候有哪些缺陷 如何最大程度的避免这些缺陷造成的错误
关于你对中医的一些看法 我部分同意 中医的东西太模糊了 很多基础性的东西没法证伪 没法证伪并不是说它很正确 因为它没有提供可以证伪的方法 比如它说有经络存在 现代科学就找不到证据 它给的解释又是一套玄学的东西 这就无法证伪了 还有它说有偏性 究竟是什么 是阴阳吗 那阴阳又是什么 这样无法证伪的东西太多了 但科学性的东西很好证伪 比如它说F=ma 你只要发现一个例子不是这样就证伪了 后来不也出现相对论了
另外 我不同意马克思那一套东西 因为它是人为设计出来的 这本身就不符合客观规律 合理的制度都是自然演化出来的 这就是道家无为而治的思想 至于他对社会制度的划分逻辑也很奇怪 资本主义是从经济制度上界定的 封建主义是从政治制度上界定的 奴隶社会又是经济制度上界定的 如果是一个合理的理论体系 一个体系应该只有一个划分标准吧
还有 个人不认为真的存在什么资本主义 社会主义 共产主义制度 市场经济本质上就是人力 资本 科技 土地等生产要素的自由配置以达到最佳效率的制度 没有特别突出资本或是任何一个要素 人力也同样重要 所以劳动价值论真的是合理的吗
回复第151楼，@Wotsonj
@superyl2007 143楼 2014-01-06 11:17:47
继续昨天的第二个问题 美国退出QE接下来人民币会怎么走？退出QE确实会促进美元升值 因为释放的美元少了嘛 但对这个因素市场早有预期 也消化的差不错了 未来就算美元大幅度升值的原因也不会是QE退出
另外 现在金融圈里还有一个看法 就是美国经济相对于其他发达经济体可能会强复苏 会吸引海外的美元流回美国 因为资本看好美国未来经济增长 也会促使美元指数走强
但会导致资本会从中国大幅度撤出吗？我的回答是基本不......
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还有 虽然中国人比较偏爱房产土地 但是房地产严格意义上说 就是一个金融产品 需要资金的推动 偏爱只是起了推波助澜的作用 这点楼主大哥也做出了货币发行M2的统计 其跟房价的关系是非常紧密的 走势相似度挺高 正是08年...
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这位朋友你好 我反复强调了 当前一线和部分二线城市决定房价的主要矛盾是供给相对不足的矛盾 货币因素是次要矛盾 千万不要搞反了
另外 我真心的提醒你 千万不要被你给的那个帖子误导了 那个人就是一个跳大神的 我写这个帖子的目的之一就是批判他 说实话我看他的那个东西都嫌侮辱了我的眼睛 可能您没有系统的学习过经济学 一些基本概念不是很了解 建议你看看曼昆的经济学原理 开阔一下思路
回复第155楼，@墨汁哥哥2013
真传一句话，假传万卷书
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真理往往都是简洁的 但论证真理的过程是复杂而逻辑的
回复第159楼，@房奴二十年
相对于地价走势 房价走势其实是有所滞后的 我们能否认为地价波动可以预测房地产市场的价格走势？或者能不能通过跟踪土地价格走势来判断房价走势 我给出的回答是 95%的情况下可以这么认为
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截止目前 你的初步判断是什么？在土地价格和房产价格扭曲不匹配的时候
国家会做哪种更理性的选择？呵呵 注意 该提问时在市场经济前提下 不考虑政策干预
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我无法回答 甚至我可以激进的说 目前国内一线和部分二线城市的高房价问题是无解的 因为土地供给非常有限 所以供需矛盾这个主要矛盾没法解决
当然 给出的彻底解决办法也有 当然不是我前面给你说的那些非理性的办法 这些办法就是协调区域发展程度 使得能产生较强聚集效应的大城市不是几个 而是十几个甚至几十个 但是这个办法我说出来都觉得是废话 因为它没有给出具体的实施手段
还有 这个帖子主要还是经济分析哈 昨天我稍微写了一点政治评论就被删帖了 不提也罢
回复第163楼，@Wotsonj
回复第151楼， @Wotsonj
@superyl2007 143楼 2014-01-06 11:17:47
继续昨天的第二个问题 美国退出QE接下来人民币会怎么走？退出QE确实会促进美元升值 因为释放的美元少了嘛 但对这个因素市场早有预期 也消化的差不错了 未来就算美元大幅度升值的原因也不会是QE退出
另外 现在金融圈里还有一个看法 就是美国经济相对于其他发达经济体可能会强复苏 会吸引海外的美元流回美国 因为资本看好美国未来经济增长 也会促使美元指数走强
但会导致资本会从中国大幅度撤出吗？我的回答是基本不......
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还有 虽然中国人比较偏爱房产土地 但是房地产严格意义上说 就是一个金融产品 需要资金的推动 偏爱只是起了推波助澜的作用 这点楼主大哥也做出了货币发行M2的统计 其跟房价的关...
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呵呵 没想到这个哥们这么有礼貌 我还怕你会不高兴呢 既然这么喜欢经济学一定要去看曼昆的经济学原理了 哪一版的都行
另外 我后面不仅会分析日本80年代资产价格泡沫破灭的情况 还会分析97东南亚金融危机的成因 并且会讲讲他们和中国当前情况的比对
回复第162楼，@房奴二十年
回复第159楼， @房奴二十年
相对于地价走势 房价走势其实是有所滞后的 我们能否认为地价波动可以预测房地产市场的价格走势？或者能不能通过跟踪土地价格走势来判断房价走势 我给出的回答是 95%的情况下可以这么认为
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截止目前 你的初步判断是什么？在土地价格和房产价格扭曲不匹配的时候
国家会做哪种更理性的选择？呵呵 注意 该提问时在市场经济前提下 不考虑政策干预
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@superyl2007 160楼 2014-01-06 20:50:15
我无法回答 甚至我可以激进的说 目前国内一线和部分二线城市的高房价问题是无解的 因为土地供给非常有限 所以供需矛盾这个主要矛盾没法解决
当然 给出的彻底解决...
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不知道你在银行工作有没有经常下去看看实体企业 现在大量的企业日子非常难过 而这些传统企业吸纳的就业人口比重又超级大 他们的利润率极低啊 让他们再增加人力成本确实困难了 当然如果政府愿意大幅度给企业减税也可以 但是政府愿意吗？财政也很吃紧哈
回复第167楼，@买卖皆赚
楼主高人啊，逻辑清晰。不过从楼主逻辑中发现2点漏洞:1是身价百亿的地产商也经常买高卖低，亏本买卖也不是没有过2今年土地大量入市，所以才出现地价高益价率低的状况，而未来买的起房却没买房的人口越来越少，供需在变。3银行存贷的角度看，房价再涨银行就没存款继续放按揭贷款了，4，qe缩减会是逼迫中国加息，加息将进一步抑制房价上涨，不加息参照4
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第一 商业机构肯定有赚有赔的哈 就像打仗有胜有负一样正常
第二 其实这两年地方政府有压缩土地供给抬高地价的嫌疑 至于需求我主要谈一线和部分二线 它们有很强的聚集效应 源源不断的吸引人力 科技 资本等生产要素
第三 这个太想当然了哈
第四 二者没有绝对的联系 其实这个涉及到了中国的外汇制度 我后面会讲 就算中国加息了也没什么大不了的
回复第171楼，@房奴二十年
针对现阶段的分析 我的思路在逻辑上还是有症结 说出来评判下 市场经济的表象之一就是通胀 温胀或恶胀 从官府的角度 肯定是选择前者 同时觉得有些崩溃论调不可取 即便是圈养 也不会涸泽而渔 杀鸡取卵
温胀的必经之路就是韩日之路 貌似国民薪酬很高 但是物价也高 实际购买力略有提升
从十年内工资翻一番看 基本可以判定官府的逻辑 但是存在一些症结
第一，如何控制房价和其他生产、生活资料的涨幅在可忍受的阈值 2008年的教训是深刻的 市场闻风起舞 物价立刻做出了反应
第二，即便不考虑超发和贬值的问题 企业普遍景气度不高 薪酬何从加起
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前面我讲了菲尔普斯老爷爷解释货币发行和经济增长之间的关系 并指出了靠印钞解决经济增长长期内肯定无效 咱们的新总理是经济学博士吧 他应该不会继续扩大财政性印钞规模吧 不会再搞类似于四万亿的东西吧
中国和日韩的区别是产业结构落后 经济的附加值低 人工的工资如何提高呢 况且中国人均经济产值又那么低 外资曾经有一种说法 带走利润 把GDP留给中国 中国很多经济问题的最终解药就是产业结构调整升级 像美国一样主要依靠技术进步和经营创新拉动经济增长 但怎么升级？这就不是经济问题了 教育 文化 制度 甚至人性等问题都在制约 但日韩同是儒家文化圈 为什么别人就可以？所以我相信只要制度不扭曲 中国人一定能做到
回复第136楼，@superyl2007
这个体系一直维持到1973年 美联储说美元要和黄金脱钩了 你们手里拿的美元不能找我兑换黄金了 这是不是挺无赖的 确实无赖 宣布脱钩之后美元兑黄金马上开始大幅度贬值 一些拿美元做储备的国家吃了大亏了 2012年曾经达到了近2000美元兑一盎司黄金 当然现在跌到1000美元了 但当时可是36美元啊
当然美联储也给它的耍赖找了一个冠冕堂皇的借口 世界经济增长速度太快 而黄金开采速度明显跟不上 长期下去会严重通货紧缩并影响全球经济正常发展 所以必须脱离金本位制度 大家觉得这个借口如何 是不是还是很有道理的
脱钩之后 美元发行是不是没有约束了 只能说约束少了很多 但还是有的 这个约束就是国家信用 另外就是全美经济健康发展的保障 美国人不会拿这两个事情开玩笑的 如果滥发美元导致物价飞涨 光是选民就把政府赶下台了 给大家爆个料 千万别给删了 我听说朝鲜一直在印刷美元纸币 然后通过...
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怎么这个之前有一段内容又被删了？应该没有出现什么敏感东西啊
回复第174楼，@wawawafeng
@superyl2007 21楼 2014-01-02 17:17:51
话说我有段时间对预测这个事情很感兴趣 学习了大量的统计预测理论 还去参加了精算师考试 甚至连周易这种玄学也去了解了一下 不是很多人都号称用周易算卦很准吗 我还真的经人介绍在网络上找了一个自称是周易大师的人 当然不知道真假了 有一些观点在这里用对话的形式写出来 只能说个大概意思哈
问:用周易做预测的思想基础和主要手段是什么？
答:一生二 二生三 三生万物 一元生四象 四象生八卦 主要手段就是靠不同的......
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周易预测的基础在于万有感应假设，即人与人之间，人与物之间，人与环境之间存在普遍的感应，周易预测就是通过某种方法接受这些感应，如摆蓍草成卦，摇钱成卦或者用出生的时间成卦等等，再用某种方法（一般都是前人经验的总结）对这种感...
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我同意万物有联系 不可能存在完全孤立事物的说法 这样就可以把不确定性问题转化成相关性问题进行分析了 也就是统计学的方法论 但它的假设是什么 成立条件是什么 逻辑原理是什么都写的明明白白 并且有办法证伪
但周易八卦的东西太玄了 没有给你解释机理 没办法证伪 就说可以预测 我个人认为不同的卦象就是一系列图形的排列组合 它预测的机制是什么 更深一步 这个世界到底是可知的还是不可知的 我个人倾向于是不可知的 所以合理的预测都只是给你提供一种可能的建议 并且有约束的条件 真的要有百分之百预测对的手段那这个世界一定是可知的 人生一定是宿命的 而这个预测者可以知晓上帝的思想 真的是天机不可泄露吗？呵呵
回复第176楼，@大国崛起之际
回复第162楼， @房奴二十年
回复第159楼， @房奴二十年
相对于地价走势 房价走势其实是有所滞后的 我们能否认为地价波动可以预测房地产市场的价格走势？或者能不能通过跟踪土地价格走势来判断房价走势 我给出的回答是 95%的情况下可以这么认为
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截止目前 你的初步判断是什么？在土地价格和房产价格扭曲不匹配的时候
国家会做哪种更理性的选择？呵呵 注意 该提问时在市场经济前提下 不考虑政策干预
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@superyl2007 160楼 2014-01-06 20:50:15
我无法回答 甚至我可以激进的说 目前国内一线和部分二线城市的高房价问题是无解的 因为土地供给非常有限 所以供需矛盾这个主要矛...
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这个说法太绝对了 有种阴谋论的感觉 四万亿毕竟有相当比例是投资到实业和基建上面的 保增长保就业的目标也基本实现了 但它确实造成了严重通胀 并且错失了一次转型的机会
回复第177楼，@房奴二十年
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@superyl2007 172楼 2014-01-06 22:06:06
前面我讲了菲尔普斯老爷爷解释货币发行和经济增长之间的关系 并指出了靠印钞解决经济增长长期内肯定无效 咱们的新总理是经济学博士吧 他应该不会继续扩大财政性印钞规模吧 不会再搞类似于四万亿的东西吧
中国和日韩的区别是产业结构落后 经济的附加值低 人工的工资如何提高呢 况且中国人均经济产值又那么低 外资曾经有一种说法 带走利润 把GDP留给中国 中国很多经济问题的最终解药就是产业结构调整升级 像美国一样主要......
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第一，你可能没去过韩日 这两个族群个人感觉是很可怕的 克勤克俭 纪律性、组织性极其严谨 国民素质极高 想追赶上他们 需要很长的时间
第二，个人始...
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呵呵 其实政府在制定政策的时候面对着很多无解的难题哈