对房价预测感兴趣的朋友请进 真正的精算师给你展示如何预测

　　@布丁有点甜 597楼 2014-01-13 12:55:00
　　@就爱小二丫 2014-01-13 11:38
　　请教一个问题 我前面也论述过 有一种不确定问题是没有办法用数学方法分析的 因为它无法转化成相关性问题进行研究 就是纯粹的随机问题 最典型的就是彩票中奖的问题 如果真的存在人格化的上帝 这些...
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　　记得物理学里面有一段，说爱因斯坦提出平衡宇宙论，还引进了一个平衡常数(好像是k)，当这个平衡方程跃然纸上时，他很高兴的说，上帝果然是存在的，世界是如此完美！可是，量子力学出现了，他直呼：不可能！上帝是不会掷骰子的！结果事实就是，爱因斯坦错了。薛定谔的猫，其实和庄子的子非鱼一个道理。彩票是随机的这个美国人已经算过了，不过赌博不是。个人认为，概率论存在的意义就是指导风险可控。

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　　呵呵 量子力学的发展居然就是建立在概率论的基础上的 概率波 概率密度等等 但现在还不能说是爱因斯坦错了吧
　　

　　@布丁有点甜 602楼 2014-01-13 16:00:00
　　@superyl2007 2014-01-13 13:57
　　@布丁有点甜 597楼 2014-01-13 12:55:00
　　@就爱小二丫 2014-01-13 11:38
　　请教一个问题 我前面也论述过 有一种不确定问题是没有...
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　　楼主还对这个有研究啊！爱因斯坦的错误在于他引进了常数，这个后面他自己也承认了(好像跟居里夫人在信件中提过，红移就让他懊恼不已)。晚年他也极力反对量子理论，只可惜无论他自己理论计算还是实际观察，都验证了量子力学是对的。就好像当年他出名的时候，英国皇家学会想极力证明牛顿是对的，花了大力气，结果反而成就了爱因斯坦.....扯远了哈哈..

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　　呵呵 这位朋友 你可以开个帖子咱们专门讨论一下这个问题哈 我本科就是理科的 大学物理整整学了一年 但是量子力学没怎么搞明白 波粒二象性确实让我很抓狂 尤其是看到了概率波这里 一切微观粒子都具有波粒二象性 如果是这样的话原来那些经典的原子模型都是不正确的 量子力学让我更加的坚信 世界是不可知的
　　

　　@小白兔1975ABC 606楼 2014-01-13 16:56:00
　　楼主，我不相信你说的是边想边写的，因为前些段落太完美，完美得连一个错别字都没有。即便是先用文档写好再发上去，也不是朝夕能完成，通篇堪比字斟句酌的高级学术论文。以楼主那么容易动怒的特质，我不认为这篇是楼主本人完成的，或者不是楼主一个人完成的。基于此，倒很想知道楼主发这篇宏文的动机了。
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　　这位哥们 我不清楚你为什么对我有这么大的意见啊？我这个帖子是思想交流贴 不讨论道德 但是对你的质疑我还是要回答一下

　　这个帖子确实是我临时想写的 你可以看到我通篇没有标点 因为手机打标点符号不方便 但想法和内容已经存在好久了 所以写下来很快 说句不夸张的话吧 我当初硕士论文答辩的时候 所有的评审教授都说论文不错 居然都提不出大的质疑 如果字数在扩充一些可以当博士论文了 而这种情况以前是很少发生的 而我参加工作后也经常写书面材料 自认为几年下来文字组织能力还是凑合的

　　写这个帖子就是单纯的把一些学习工作中的想法记录下来 另外可能由于年纪不是很大的原因吧 还是比较争强好胜的 所以对一些很难听的质疑感觉不爽 但也仅此而已

　　停止文人相轻 OK?
　　

　　@小白兔1975ABC 606楼 2014-01-13 17:03:00
　　为楼价上涨找一万个理由，都能找得到。为楼市下跌找一万个理由，也能找得到。但楼主尚未真正进入分析，武断抛出一二线必涨论，我看同样有先射剪再画靶的嫌疑吧？至于给出什么建设用地供给柱状图，你不觉得有点偷换概念之嫌吗？建设用地和生活用地、住宅用地是同一个概念吗？早几天也看到一位天涯名人，写什么“国土部要减少特大城市建设用地指标”，为什么要忽略“增加生活用地供给指标”这个前置条件呢？想说什么，说大摇大摆明说，如董藩教授那样贻笑大方其实也没什么大不了，大家都知道他只是搏大众一乐罢了。
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　　另外你提的那个柱状图 它背后的数据是
　　一线城市规划土地建设面积（特指住宅用地）
　　商品房建设用地主要划分为商品住宅用地和商业建设用地两部分 近些年商品住宅建设量占总商品房建设量的比重都维持在90%以上
　　

　　楼上仁兄大才 耗费如此多之笔墨揭露在下 实令在下受宠若惊 小弟在此谢过
　　仁兄虽否认自己乃一介文人 但在下却难苟同 阁下行文字里行间酸腐之气已跃然纸上 古人云 剑术之第一层级曰 手中有剑 心中无剑 第二层级曰 手中有剑 心中有剑 第三层级乃曰 手中无剑 心中有剑 此乃至高境界也 在下以为 仁兄已将中国传统文人之精髓化于心中 口上虽不承认 却已达最高境界 在下佩服
　　至于仁兄对小弟溢美之词 在下惶恐难当 古人有曰 闻道有先后 术业有专攻 此乃在下谋生之工具 雕虫小技耳 不足挂齿 与阁下大才相比 唯有自惭形秽矣

　　自认为本人是现代知识分子（姑且算吧） 还是用白话文叙述方便一些 我这个帖子绝对没有鼓吹高房价的意思 我对房价的看法有三 已经在正文中论述
　　第一 看空相当部分三四线房价 因为供给不足这个主要矛盾不明显甚至不存在
　　第二 我不会预测太久之后的房价 因为不确定性因素太多 我只看多2014年一线和部分二线房价 分析已经写出来了 并且受到了业内人士的点拨
　　第三 我没有长期看涨一线房价 而只是认为长期内这些城市高房价问题不可解 因为供给不足的矛盾没有明显缓解的好办法 当然这里的高是和平均收入比

　　至于台湾的例子 我都懒得说 台湾人口和上海差不多 但台湾面积是上海的数十倍 其主要城市台北房价仍高于上海 另外北上广对大陆强大的聚集效应 是台湾那些城市比不了的

　　还有一些质疑 我就更没有必要澄清了 你没见过或者不知道的东西觉得神秘 但他们却是客观存在的 我只能说 佛渡有缘人 但还要声明 既然是预测 就有准确率 所以我对选择的结果不负责任 不要太注重结论 而是要看我的论证过程有无道理

　　最后至于什么骂高房价诅咒高房价如果有效的话就继续吧 房子便宜一点对大部分人都好 毕竟利益相关者是少数 但是天道不可逆 更别说是单纯的嘴上过瘾了 这真是 秀才造反 百年不成
　　

　　@房奴二十年 619楼 2014-01-13 20:34:00
　　@superyl2007 618楼 2014-01-13 20:20:22
　　楼上仁兄大才 耗费如此多之笔墨揭露在下 实令在下受宠若惊 小弟在此谢过

　　至于仁兄对小弟溢美之词 在下惶恐难当 古人有曰 ......
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　　呵呵 被70后灭了吧？
　　此次帖子意义如下：
　　一是总结下自己近年的学习和工作成果 滤清方法论 二是在思想和行动上接受审判 去除所谓的自尊和毛躁 如果过不了这关 你只是技术序列的尖子 是个人而不是人才 记住 人和人才之间是断崖式的 没有交集
　　继续吧 也别太拘泥于房事的判断 其他经济类见解 方便的话讲出自己的见解也是好的 楼上的挺中肯 无可非议 每个人的人生阅历毕竟不同 得出的认知自然不同

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　　呵呵 姜还是老的辣嘛 但那位仁兄的酸腐之气实在要不得 我估计天涯上有很多胡编乱造故弄玄虚的神棍 都预测房价崩盘 所以这样的帖子很受欢迎 估计那位仁兄也是抱着这样的心态进来的 结果一看我是看涨的 就勃然大怒了
　　

　　@房奴二十年 622楼 2014-01-13 20:54:00
　　@房奴二十年 619楼 2014-01-13 20:34:00
　　@superyl2007 618楼 2014-01-13 20:20:22
　　楼上仁兄大才 耗费如此多之笔墨揭露在下 实令在下受宠若惊 小弟在此谢过
　　至于仁兄对小弟溢美之词 在下惶恐难当 古人有曰 ......
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　　@superyl2007 621楼 2014-01-13 20:45:24
　　呵呵 被70后灭了吧？
　　此次帖子意义如下：

　　—————......
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　　小瞧人家 他是个有思想的人 且并不偏激 言论中有关爱之意 呵呵 我只想做个自私自利的好人 所谓的理性经济人的翻版吧 就此点来说 跟人家的思想差距很大

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　　那位仁兄为何要表现出关爱之意呢 非亲非故的 都已经变成和我说笑逗我玩了 真是给个杆子就往上爬啊
　　人家的思想是胸怀天下 有良心的中国人兼有责任的传统文人 至于会不会好心办坏事就不好说了 我也和你一样 努力争取做一个理性经济人吧
　　

　　@小白兔1975ABC 624楼 2014-01-13 20:58:00
　　我不会勃然大怒哦，亲。我是冲着楼主的小众经济学方法论来的，前面看得很爽很投入，准备不吃饭一口气看下去。之前我已大略浏览过，知道是说一二线必涨论的。我说我不是受益者，但房价涨跌对我而言，经济上不会有太痛的感觉，甚至小痛都没有，因为我持有（或未持有房产）是自认为合理的。有生之年，也不会有到北上广深发展的能力或机遇，内心中常为这四地草根鸣不平，但不太有说出来的机会。引起我勃然小怒的，是楼主那么沉不住气，跟贴者一句不雅的话，居然能让他把自己的全部思路和文章给全毁了，搞得我饭没吃着还憋一肚子气。抱歉啊！
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　　这个不必吧 毕竟你不能拿处事方式来衡量其他的 就算我对那些问候我家人的哥们表现的激进了一点 但也是人之常情
　　

　　@房奴二十年 627楼 2014-01-13 21:16:00
　　@房奴二十年 622楼 2014-01-13 20:54:00
　　@房奴二十年 619楼 2014-01-13 20:34:00
　　@superyl2007 618楼 2014-01-13 20:20:22

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　　@superyl2007 621楼 2014-01-13 20:45:24

　　—————......
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　　@superyl2007 625楼 2014-01-13 21:03:38
　　小瞧人家 他是个有思想的人 且并不偏激 言论中有关爱之意 呵呵 我只想做个自私自利的好人 所谓的理性经济人的翻版吧 就此点来说 跟人家的思想差距很大
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　　其实早就想跟你说
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　　这个说法我虚心接受 也确实遇到了瓶颈 想突破需要机遇了 现在具体工作也确实没什么挑战了 空闲时间还是比较多的 看机遇吧
　　如果实在没机遇 就这样吧 小康日子过过 乐在其中 旅旅游 看看书 打打球 也不错
　　

　　@小白兔1975ABC 628楼 2014-01-13 21:18:00
　　最后我还是提醒一下楼主，如果数据、假定、常识（如中国人的消费偏好，建议多看看中国和西方的非经济类史学）、动机等等要素中有一个错误，那么再长再专业的分析都没用。当然了，这是你一开篇就提倡的，但我再细读你的文字，起码能找到不少错误。天涯上有逻辑能力的高人很多的，别见到几个拍下马屁的就慌张地乱用资料并武断地给结论了。
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　　说的有道理的 我都接受 但酸味就不必了
　　

　　接下来 我要系统的论述两个非常热点的问题 甚至可以说是当前国内房地产市场的核心问题 这两个问题是

　　当前中国房地产市场究竟有没有数量泡沫？
　　当前中国房地产价格相对于购买力而言是不是太高了？

　　今天系统的把对第一个问题的看法写出来 我的每一步论述不是信口开河的胡说 因为都有数据支撑 希望有耐心的朋友能够看下去 另外 在论证的时候我仅仅讨论商品住宅数量有没有泡沫 而暂时不考虑民众购买力的问题 这个问题我留着下一个价格泡沫的问题解决

　　先把结论亮出来吧
　　目前中国商品房有没有数量泡沫？我们是不是建了太多的房子需要很多年才能消化掉？牛刀之流说的6800万套空置房究竟有没有根据？
　　我的回答是 目前很难说商品住宅有数量泡沫 大城市还是短缺的 至于6800万套空置房就是无中生有的扯淡数据

　　要论述这个问题 必须仅仅的抓住主要矛盾：商品住宅的供给与需求

　　第一步 每年究竟有多少农村人口进城啊？这些进城人口总是要住的 先不管他们有没有钱买城市的房子 但他们都是商品房的潜在需求 潜在需求里面就会包含现在和未来的有效需求 那个楼主说每年有1400万人进城 这个数据不对 实际要比这个大不少 应该是2000万人以上 而且经过这么多年的城市化 2011年发生了一个质的变化 就是咱们国家那一年的城市人口数量超过农村人口了 这在中国几千年的文明史中是第一次 上图

　　
　　大家可以看到 自1996年之后 每年的新增城市人口数量基本维持在2000万以上 最高的是2010年 2466万人

　　第二步 每年2000万人左右进城的状态会持续多久？我的回答的是15至20年 原因？且听我慢慢道来

　　随着经济发展一定会伴随着城市化 这条发展路径已经被全球几十个发达国家印证了 咱们中国也不可能例外 城市化的表现就是资本 人力 科技等生产要素持续不断的向城市聚集 直到完成城市化 目前全球所有的发达国家城市化率都在80%以上（但也有发展中国家达到这个水平的 可见不能从城市化水平推出是否为发达国家 但反向是可以推出的）

　　全球大部分发达国家的城市化进程都出现了一个明显的现象 就是从某个阶段到70%的城市化比率 会出现快速城市化现象 此后就会变得很慢 70%可以作为一个分水岭 认为达到这个水平就算是基本完成城市化了 上图

　　
　　可以看到
　　美日的情况均符合70%这个分水岭 他们分别完成于50年代和70年代
　　中国城市化率曲线的拐点出现在1996年 那一年进城人数明显增多了 一直持续到现在
　　2012年中国的城市化率为51% 距离70%分水岭还有20个百分点 按照目前每年城市化率新增一个百分点计算 中国的快速城市化还有大约15至20年 每年新进城2000万人是大概率事件
　　发达国家的农业人口一般都占总人口的5%以内 如果按照每年2000万进城人数 15年总进城人口为3亿 那么15年后中国的农村还在3亿左右 占总人口的比重为23% 仍然低于5%这个比重

　　第三步 我们要用引入一个很重要的变化指标：城镇人均居住面积 随着经济的发展和人民生活水平的提高 这个量应该是逐年上升的 数据也确实印证了这一点 上图
　　

　　可以看到 2012年我国城镇人均居住面积是33平米 当然了这个指标不可能无限制的增长 所以我在后面判断未来趋势的时候假设这个值到了人均35平米就不增长了

　　还有一个现象能从人均居住面积这个角度进行说明
　　聚集效应很强的城市 人均居住面积是很小的 最典型的例子就是东京和香港 国内就是北上广 这恰恰说明了这些地方土地和住宅的供给不足
　　聚集效应一般的中小城市 居民往往可以付出较低的代价就得到很大的住房 这表明当地的住宅供给是比较充分的
　　所以这就给投资房产的朋友提了一个醒 人均住房面积较小的城市的房产可能更具有投资价值 因为大家都愿意住大房子 没谁愿意蜗居 住的房子小就是因为它稀缺

　　第四步 计量商品房的供给与需求

　　先是需求 分为两部分 第一部分是新增需求 第二部分是改善需求 这里的新增需求特指每年新进城人口的潜在需求 而改善需求是已经在城市里人口的居住面积增量（我再说一遍 这里暂时不考虑购买力而仅考虑数量 购买力问题我会在下个问题中详细论述） 计算方式
　　新增需求=本年新增城市人口*本年人均居住面积
　　改善需求=上一年城市人口存量*本年人均居住面积增量
　　直接上图

　　

　　第五步 对供给和需求进行量化分析 我把上面计算出来的供给需求画到一张图上 大家可以更加清晰的看到两者关系 上图
　　
　　我们可以通过上图看到以下几个结论

　　第一 从1991年至2012年 大部分年份城镇新增的住宅总需求量明显高于商品房的供给量 说明光靠商品住宅是无法整个住房市场的 这个时候政府必须提供保障房 廉租房等公共产品 另外不合法的小产权房也大行其道
　　第二 2003年之前 处于我国房改的初期 每年商品住宅供给量占全部住房新增需求量的比重都维持在30%以内 符合我们的感官认识
　　第三 2004年之后 商品住宅价格才开始飙升 供给量也开始大幅增长了 供给需求比率快速升高 房地产行业实现了迅猛发展
　　第四 2012年出现了第一次特例：当年商品住宅供给量大于城镇住宅新增需求量了 这是否说明我国的商品房市场出现数量泡沫了呢 确实是出现了这个倾向 商品住宅建设有过快的嫌疑 但我对是否有泡沫的回答是 很难说泡沫巨大 局部可能有 但总体没有 商品住宅供给还是短缺的

　　待续

　　继续
　　2012年商品住宅供给量大于城镇住宅新增需求量 这是否说明我国的商品房市场出现数量泡沫了呢 我的回答是否 至少从全局来看仍不能这么说 因为相对于往年的住宅新增需求量来讲 商品房供给都是短缺的 所以要从住宅存量的角度分析 而不是看每年的流量

　　如何计算1991年以来的商品房供给存量 就是逐年往上加 比如要计算2012年的累计商品房供给存量 就从1991年一直加到2012年 得到2012年的累计供给量为78.25亿平米
　　计算1991年以来城镇住宅需求存量的方法类似 要计算1991年至2012年的累计住房需求量就是从1991年的量一直加到2012年 得到的住宅累计需求量为192.9亿平米
　　我们把以上两个量相除 得到一个指标 可以称之为 住宅商品化率 计算方法
　　住宅商品化率=累计商品房供给量/累计城镇住宅需求量
　　上图
　　
　　从这张图中可以看到
　　第一 自1992年以来 我国住宅商品化率逐步提高 2005年突破20% 开始了快速增长
　　第二 2012年住宅商品化率达到了40.6% 较2005年几乎增长了一倍

　　再计算一个数据 就是截止2012年底 我国城镇住宅总需求量为234.26亿平米 这个数和累计商品房供给量的比值为33.4% 说明到2012年底 城镇居民的住房需求总量中有33.4%的比重是商品住宅满足的 剩下的近七成为非商品性住宅满足

　　分析到这里就算结束了 得到了两个衡量我国商品住宅目前有无数量泡沫的关键指标 1991年以来的住宅商品化率是40.6% 总住宅需求量的商品化率为33.4% 从这两个指标来看 大家认为中国目前整体上有商品住宅的数量泡沫吗？ 可能部分地区有（聚集效应弱的中小城市） 但总体上基本没有 要知道发达国家的住宅商品化率都在80%以上（我没考证过） 剩下的是政府提供的公共住宅

　　还有一个问题要补充一下 就是牛刀之流编造的6800万套空置房是不是真的 反正现在还有超级多的人对这个数据深信不疑

　　我们按照一套房100平米计算吧 6800万套房就是68亿平米 这是一个什么概念呢？1991年至2012年商品住宅累计销售量为78.25亿平米 按照6800万套空置来计算的话 空置率就是86.9% 对这个比率我不想评价了
　　另外6800万套这个数据应该是2009年的时候就出来了 可问题是1991年至2009年商品住宅累计销售量为49.4亿平米 尚未达到68亿平米 我就不是很清楚这个空置究竟是空置哪里的房？未来的？有可能 外星球的？也有可能

　　关于任大炮的问题 我原来也非常反感 要是在WG估计这种人不知要被拉出去批斗多少回了 最终暴尸街头都有可能 但我越分析这个市场就越发现他的话有道理 没办法 事实有的时候就是那么残酷 投资界有一句名言:市场总是对的 犯错的一定是投资人

　　话说回来 市场确实需要道德 咱们也一直在说 效率优先 兼顾公平 但市场的道德主要依靠市场的监管者实行 依靠市场本身难度很大

　　我认为大部分多军尤其是喜欢嘲笑空军的多军也不要太得意了 你们只是中国快速城市化和经济发展成果的搭便车者 个人财富的快速增长和你们自己的关系不大 甚至可以说很多比你们年轻的朋友对你们进行了财富补贴 这就好比是一个好吃懒做的赌徒突然发现了自家院子里居然埋着大量的金银财宝一样

　　但是一些傻空同样不值得同情 尤其是看到多军就诅咒的那些人 就像最近那个自己胡编乱造数学公式预测那天房价崩盘的人一样 市场运行是客观规律 它不用人们告诉它该怎么做 任何企图违背基本规律的政策都不是好政策
　　本人理解空军的心理 但人生就是要对自己的选择负责 选择错了就是错了没什么不好意思承认的 关键是如何把错误造成的损失降到最低 经济学就是教人如何选择的学问 欢迎大家继续关注
　　

　　这个帖子似乎没有人关注啦 但还有最后一个问题没有分析完 也是难度最大的一个问题
　　我国商品房相对于购买力而言有价格泡沫吗？

　　对这个问题 我没有把握回答清楚 因为要回答这个问题必须要弄清楚我国的居民实际收入结构 这个难度就太大了 似乎国内目前还没有让各方都信服的研究结果 统计局每年公布一个城镇居民人均收入数据 但这个人均收入水平很难解释为什么2012年下半年以来一线及部分二线那么高的房价仍然卖的那么快 而且还是在限购的前提下 这足以说明公布的人均收入水平数据可信度不高 或者国内收入的差距巨大 有钱的超级有钱 但有钱人的比重又有多高呢？这个又不好估计了 因为除了公务人员之外 不可能要求其他人公布个人财产

　　因此 对于商品房价格泡沫的问题 我不敢直接给出结论 只能一步一步的分析 分析到哪一步算哪一步 而且还可能分析不完 因为没有可以获得的研究样本

　　对于中国居民收入结构这个不确定性很大的问题 我的解决思路仍然是概率统计学方法 而且不能用频率学派的那一套 因为它必须建立在可信的大样本观察基础上 现在没这个条件 所以在这里我使用概率论的第二大学派 贝叶斯学派的方法 也叫做先验学派方法论来分析这个问题 贝叶斯学派的基本原理是 根据经验直接给某个不确定性事件一个先验的概率分布 而后根据抽样观察结果不断的对先验分布进行修正 使之不断的趋于正确
　　

　　还是有朋友认真在看这个帖子哈 今天我写一点北上广房地产的情况 确实比较特殊

　　说个题外话 今早看到一条新闻 说将来高考改革将只考语文 数学 外语三科 其他不考了 甚至前段时间还在讨论英语和数学要退出高考 我觉得这些教育者是不是真的要毁掉中国啊 为何要这样胡搞 要知道一个国家最根本的竞争力就是就是人才 德国日本二战后能从废墟中迅速崛起就是因为一大帮知识人才还在

　　中国这些年出了多少气功大师和各色神医哈 相信的人深信不疑 近年又出现了鄙视知识 鄙视高学历的风气 这个帖子进来直接鄙视的人有多 如果教育再这么胡改 不能有效的培养人才 中国永远没有希望

　　像数学 物理 化学这样现代人类文明基石的基础学科如果不学 那我们的教育究竟为了什么？尤其是选拔性质的考试 不考数理化几乎就无法有效筛选出人才了 这样几乎就是凭关系了 再看看我们的历史教育 那就是在教政治 而且比政治课更加有效 中国近现代史的客观率连百分之十都没有 这会给中国人建立一个怎么样的世界观和历史观？出去和洋人交流就会不断的闹笑话 现在真的该把马教那一套阶级斗争历史观的玩意彻底扫进垃圾堆了
　　

　　下面我把一线城市中的上海商品房市场近两年的供需情况用图表分析一下 这个内容我前段时间在论坛上发过 但这次再细化一下 相信大家看完之后一定会明白为什么我一直在强调一线城市商品房供给不足的矛盾非常突出 另外北京的供需矛盾比上海的还要严重 广州深圳的稍微好一些

　　首先看供给 因为房产商以销售期房为主 销售现房为辅 主要因为开发商现金流太紧和偿债压力太大 所以如果仅考察商品住宅当期的竣工量肯定是不够的 为了衡量期房的供给 我这里引入新开工商品住宅的量来代替 当然这个设定不是十分精确 但已经非常接近现实了 所以我在这里设定
　　当期商品住宅供给=商品住宅竣工面积+商品住宅新开工面积
　　上图

　　
　　从这张图表可以看到：
　　第一 2012年全年商品住宅新开工面积为1563万平米 同比降幅居然达到了惊人的36.8% 这直接造成了2013年商品住宅供给的大幅下降 个人认为这就是造成2013年上海房价暴涨的最大原因 虽然当年商品住宅竣工面积同比涨了3.8% 但远不能弥补新开工量的大幅回落
　　第二 再来看2013年1-10月份的情况 新开工面积较去年同期下降13.5% 降幅远低于2012年全年 竣工面积同比下降7.2%
　　个人认为2014年上海商品住宅市场供给下降的幅度没有2013年那么大 但依然是下降的 且降幅不低

　　再来看需求 商品房销售分为现房和期房 所以这里设定
　　当期商品住宅需求=现房销售面积+期房销售面积
　　上图
　　

　　可以得到以下结论：
　　第一 2010年全年上海商品住宅的需求量是近5年来的最低值 现房销售面积和期房销售面积的同比分别是-29.8%和-46.1% 从2011年开始至2013年前10个月 商品住宅需求就开始进入上升通道了
　　第二 2013年1-10月 上海的现房销售量和期房销售量分别是575万平米和1062万平米 已经超过了2012年全年 同比涨幅分别是37.2%和33.8% 这两个数字很出乎我的预料 没想到购买力居然这么强 看来限购的作用不大
　　第三 我们把供给和需求两张图结合起来看 能看出什么呢？个人认为 1）2014年供给下滑而需求增长的趋势已经比较明显了 且幅度都不小 2）按照这两个趋势 几乎可以肯定的是 上海商品住宅的库存量正在急速下降

　　最后我在强调一次：我给出的数据直接从专业数据库中提取 没有一一核实 我在这里也没有鼓吹什么一线城市房价暴涨论 仅仅是把客观的数据展示给大家 我个人的看法是看多2014年北上广深等一线和南京杭州等重点二线的房价 但我不会预测更远的未来了 因为时间越久不确定性因素就越多 但我认为长期内这类城市的高房价问题不可解 因为供给不足的矛盾没办法缓解

　　要分析购买力一定要分析收入结构 这个问题在很大程度上需要先对一些无法获得准确数据的指标进行估计 然后再根据抽样调查对先验估计进行修正 但这里第二步的抽样调查是没法进行的 这个问题只能进行到第一步 比如说我假设几个条件
　　第一 上海长住人口2500万人 一个家庭平均3人 也就是长住800万个家庭 需求以800万个单位进行计量
　　第二 假定家庭平均年收入包括公积金为15万至20万 取中位数17.5万 这个假定估计有非常多的朋友不同意
　　第三 假定上海的收入结构符合正态分布 就是收入分布结构是中间高两头逐步降低 但我还要再对收入差距进行估算 这个就更难了 当然还有其他统计分布可以用

　　按照这样只能得到一个先验分布 无法进行参数估计和假设检验 计量结果可能大幅度失真了 因为无法求证的指标太多啦 另外上面有个朋友提到了存量房 尤其是有的人手头上很多房子 也就是说每个家庭已有住房数量分布也是不确定的 符合什么分布就更需要估计了 而且目前还没法进行任何验证
　　综上所述 目前条件下 房产购买力情况很难进行精确的计量 如果有办法计量的话应该把它做成一个书面报告看有没有客户愿意买（因为要展开有成本的抽样统计 而且还不保证准确） 所以购买力这个问题我还是做定性分析吧

　　下面我多写一些接地气的内容 大家日常生活中遇到什么经济金融方面的问题也可以在这里留言 我的建议仅供参考哈
　　

　　@bianzhilin 662楼 2014-01-17 06:34:00
　　楼主怎么看东北沈阳的楼市？

　　2013销量过3000万平，在建1.5亿平

　　90后人口只有80后的一半，约70万左右。

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　　我个人认为 不能用单纯的静态人口来考虑问题 而要用动态的聚集效应来看问题 现在都在说人口红利要消失了 那么一线和部分二线的房子会出现需求不足吗？我认为还是不会的 因为它们对人口 资本等生产要素的聚集效应很强 而且未来的聚集范围可能是全球 除非中国经济严重衰退 另外对于房产需求不足的城市 我认为主要原因也不是人口红利消失 而是聚集效应不足 没有新兴产业 没有好的就业机会 没有好的投资前景等等

　　沈阳这个老工业基地 传统产业比重大 估计在省内都没什么聚集效应了 可能还赶不上大连吧 静态人口下降是表象 深层次的原因是城市没有聚集效应了 看政府怎么规划吧
　　

　　@无尽的华尔兹y 665楼 2014-01-17 09:11:00
　　在对上海的分析中，供给量和销量的分析是不足的。计量的口径是大的问题。
　　第一是缺少对存量房的考虑。
　　第二是人口购买的者是否可以分离。原因是本地购买和外来购买的差别。虽然上海封死了户口限制。但是依然有办法购买。
　　而从老狼的外来人口决定房价的涨幅，本地人口决定跌幅的论调来看。我认可次观点。
　　第三是否可以找到上海主要城区的拆迁面积和人口,我不能肯定这里会消耗多少的需求。因为可能大量的需求被计入动迁房（保障住房）

　　暂时想到这些。
　　但就我切身体会而言，每天都路过房产公司。
　　上海的房价也已经出现两极分化。

　　而就算上述一切都总体看好情况下依然不能否定房价出现恐慌性抛售的可能，小概率事件。（有不少因素可能导致恐慌性抛售）但我相信政府救市场的决心依旧。害我09年没有买房。从此不信政府会彻底打压房产。

　　购买力可能是楼主下个议题吧。期待。

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　　这个朋友的说法很有道理
　　第一 上海的情况现在是二手房交易占大头了 12月份好像是二手房交易占七成以上 其实它已经开始向发达国家靠近了 发达国家是95%以上 彻底完成了城市化 但这也不能说上海房价到头了 因为整个中国大陆离完成城市化还早 上海的聚集效应非常强 限购就是要把一部分由于聚集效应产生的有效需求压下去

　　第二 个人感觉限购执行的还是比较严格的 现在对本地人的限制也很严格了 外地人就更加 外来人口决定房价涨幅是正确的 其实这个观点也是我说的聚集效应观点 聚集效应不仅聚集了人 更重要的是资本和科技等生产要素

　　第三 现在拆迁成本过高 而2012年房地产行业的资产收益率仅有15%左右 和其他行业比高不了多少 所以主城区拆迁的难度很大 现在大部分新房都集中在外环以外吧 并且拆迁户就消耗了不少新房

　　另外 我也觉得上海的收入结构分布分化的很厉害 很有可能不是正态分布（橄榄形分布） 而是两头高中间低的哑铃型分布（但没有办法核实） 这样在住房问题上就形成了鲜明的差别 比如说上只角和下只角的差距非常大 但这两个市场又是完全不相关的
　　

　　我本来是不太想定量的做收入结构分析了 因为要做这样的分析必须要借助比较专业的概率统计手段 这种东西会显得很不接地气 但不做这样的分析 定性描述收入结构确实很困难 因为大家都根据自己的圈子去判断收入水平 结果肯定是失真的 所以我还是用比较专业的概率统计手段试着做了一下 其实这个问题就算在专业的概率统计领域 也是一个不容易回答的问题 所以下面内容的阅读难度会比此前大一些 篇幅也会长一些 我尽量的不用专业词汇描述 如果没兴趣的朋友直接跳过去看结论吧 下面开始

　　首先 有一个概率上的很重要的概念叫做概率分布 它衡量不确定性事件出现不同结果的可能性大小 好比说一个不确定性事件有n个结果 那么概率分布就是衡量每一个结果出现的概率的集合 最简单的例子 抛一枚硬币出现正反面的概率分布 就是 正面概率=反面概率=50% 抛六面骰子的概率分布就是 一点概率=二点概率=···=六点概率=六分之一 但在我们现实生活中面对的很多不确定性事件的概率分布都是非常复杂的

　　比如说A股指数 每天它的涨幅或者跌幅服从什么概率分布？从-10%到+10%都有可能吧
　　考试成绩服从什么分布？从0到100都有可能吧
　　这样的不确定性事件在我们的日常生活中太多了 为了能够从最大程度上研究这种随机性事件 统计学家通过大量的研究分析 得出来了两个非常重要的统计学原理 列维-林德伯格中心极限定理和德莫佛-拉普拉斯中心极限定理 它们证明了大量的随机事件都服从一个分布：
　　正态分布
　　英文名称叫做Normal分布 可以理解为常态分布 正常分布 这种分布有一个特征：大量的样本分布在平均数周围 离平均数越远概率分布的值就越低 也就是我们经常说的 橄榄型分布 这种分布不仅是最常见的 也是最稳定的 或者说什么东西符合这个分布 那么它在很大程度上就是合理的 下面我把这个分布的图贴上来

　　

　　我曾经做个一个小项目 就是把2000年之后A股所有交易日的涨跌幅度都统计出来 发现它明显的服从正态分布 并且均值就在-1%到+1%之间 集中了大量的样本点 另外有的活跃性很强的股票涨幅的均值在1%到3%之间 没有发现一只股票不服从正态分布的
　　再比如考试成绩 往往都是平均分上下的分值最多 分数越低或者越高的试卷就越少 这也是一个正态分布 选拔性质的考试就是要达到这样的效果才能有效的进行选拔

　　统计分布里面还有很多其他类型的分布函数 很多都是正态分布的变种 一个合理的社会 人民的收入结构 资产结构最稳定的就是服从正态分布 hexie国家都是这个样子 也就是我们常说的橄榄型社会

　　因为现在没有办法进行收入的大样本抽样统计 就算是统计了你也不能保证结果就是可信的 所以我在这里就给上海（北京 深圳 广州适用）的收入结构设定一个先验分布 假设它符合正态分布 另外以家庭为单位 还必须划分年龄结构进行统计估算

　　下面我把第一个年龄组的情况说一下 这个年龄区间设定为25岁至30岁 刚参加工作不久 很多年轻人都选择在这个年龄段结婚 但是如果是老牛吃嫩草一个大叔找了个小姑娘怎么办啊？首先毕竟这种情况是少数 其次这个年龄段特指男性的年龄段 就好比说一个40的大叔找了个25的小姑娘 那么这个家庭就算是40年龄段的 再比如一个老剩女35岁找了个25的小伙子 那这个家庭就算25至30年龄段的 现在男女平等 两边都持平了 基本不影响结论

　　这个年龄段的家庭年到手收入（包括公积金）的均值设定为12万 标准差按照经典估计等于均值的一半也就是6万 那么就可以画出这个年龄段的家庭年收入正态分布图 上图

　　

　　可以看到 年均收入为12万 越往两边去就越小 我还估算了一下这个年龄段家庭年收入超过20万的概率是9.12% 不到10%的比例（收入20万是在上海买房的入门门槛了） 这个年龄段的朋友们 如果你的年收入到手超过10万 你就是收入最高的10%了 没有达到的朋友也再接再厉

　　补充一下哈 上面的收入分布还有小于零的情况 可以认为是啃老没工作的 或者创业失败欠了钱的 反正比例是很低的

　　下面是30-35的年龄段 这个年龄的朋友们有一定的工作经验了 收入也会明显上一个台阶 所有我设定这个阶段的家庭年收入均值为20万 标准差为10万（有不同意的朋友欢迎指出 可以进行修改 很方便） 上图

　　

　　估算了一下这个年龄段家庭年收入超过30万的概率为16% 超过30万年收入就可以买稍微好一点的房子啦

　　未完待续

　　继续 下面我们来看看35-40岁年龄段的家庭收入分布 这个年龄参加工作已经10年以上 基本上成长为每个公司的中坚力量了 所以他们的收入水平进一步提高 这里设定家庭年均收入30万元 标准差15万 上图

　　
　　其中家庭年收入超过60万元的概率达到了15.9% 超过80万元的概率为2.3% 呵呵 家庭年收入超过80万元可以算打工一族里面的土豪阶层了 这个阶层占比最高的就是40-50岁这个年龄段的家庭

　　最后 就是退休前的年龄段50-60岁 这部分人中要么少部分进入公司高管层 要么就退居二线了 所以整体上的收入较40-50这个年龄段略有下降 我这里假设收入均值为35万元 标准差为18万 直接上图
　　
　　可以看到 这一年龄段的家庭年收入超过60万元的比重是8.2% 超过80万元的比重是0.6% 比重较之上一个年龄段明显下降了
　　好 到此为止我就算是把不同年龄段的家庭收入分布写完了 个人收入水平在同龄人中处于什么位置也可以参照这个看

　　下面还有一个更加恼火的问题：上海的人口结构比例 如果不知道这个那么我上面的分析就没法运用了 好在2011年上海进行了一次人口普查 为我们提供了一个非常有意义的参考体系 使得这个分析可以继续 这个普查结果是截止2011年底 上海常住人口为2300多万 其中15-29岁人口占比27.7% 30-44岁人口占比26.2 45-59岁人口占比23.3%
　　根据这个统计结果 现在是2014年初 我假设当前上海常住人口为2400万人 15-59岁的人口比例结构按照2011年的水平

　　2011年的上海人口普查还是很详细的 2000年至2011年上海常住人口平均每年增加63万人 当时统计的是2300万人 现在过去了两年 常住人口应该在2400万稍多一点 就按照2400万人计量

　　还有一个很重要的信息 在2011年的2300万人中 组成家庭的人有2060万人 占比89.5% 平均每个家庭人数是2.5人
　　常住人口中户籍人口占比60% 非户籍人口占比40% 另外还有根据不同年龄段统计出来的人口比例结构 我把它画到了一张图上 与大家分享

　　

　　有一个很重要的信息：就是上海15岁以下人口比例仅有7.7% 这个明显是太低了 如果没有年轻人口持续流入这将不利于保持一个城市的发展活力 这说明了每年上海有大量的15-40岁的外地人进入上海成为常住人口 而他们往往没有子女或者子女没有一起来沪 所以才把15岁以下的人口比例给拉低

　　未完待续

　　这个问题写的有点像论文了 居然用到了从来没用过的修匀数学和人口模型 又不接地气了
　　等我把这个问题写完之后 决定写一些接地气的问题 比如说住房贷款怎么样合算啊 普通人如何配置资产啊 现在和未来哪些行业发展前景好啊一类的问题
　　

　　周末出去玩了 明天早上继续更新
　　

　　继续 前面的分析忘记了描述60岁以上家庭的收入结构了 这个也是不能忽略的 因为上海60岁以上老年人的人口比重为15.1% 按照2400万人计算就是362万人 他们也有买房子的需求 不能忽略
　　个人的看法是 上海的常住老年人主要是户籍人口 这部分人主要是从国企 事业单位退休的 家庭年收入按照平均10万 标准差5万来估算 上图

　　

　　可以看到 上海60岁以上的家庭年收入超过20万元的比重是2.3%
　　但不能忽视的是 这部分户籍老人大部分都是有房产的 他们的需求主要是置换需求 虽然退休之后的收入下降了 但他们的购买力仍然是存在的

　　接下来 把不同年龄段家庭的收入分布和不同年龄段的家庭数占比两个指标进行迭加和修匀 就可以得到按照家庭划分的整个上海的收入分布图 下图是按照2400万常住人口 89.4%的人口已经组成家庭 每个家庭2.5人的数据绘制的家庭结构分布图
　　
　　这里有个两个假设：
　　第一 10.6%的单身人口全部集中在25-35岁之间 其中25-30岁的占三分之二 31-35岁的占三分之一 25岁以下未婚人口不按单身人口计算 而将他们计入已婚家庭中
　　第二 由于是以家庭收入为基础的收入分布核算 所以我在统计收入分布时将10.6%的单身人口排除在外了 况且上海也有没结婚不让买房子的规定

　　今天一定把上海购买力的问题写完 继续
　　按照当前上海2400万人 平均每个家庭2.5人 家庭数目为858万个 剩余单身人数为254万人 接下来就把最终得出的上海家庭收入分布图贴出来 前面的那些东西都是推导过程 现在上结果

　　

　　可以看到这个最终分布有点类似于概率统计中的F分布 但更加不规则 有以下几个关键的问题
　　第一 上海家庭收入（到手收入 包括公积金）的均值为13.5万元/年
　　第二 这条收入分布曲线有一小部分小于零 可以认为是年轻人啃老或者暂时失业且有外债的家庭 占比仅有2.3%
　　第三 这条收入分布曲线的右侧末端有点偏低 意思就是对高收入家庭数量的估计可能不足 按照这条分布曲线求得年收入超过80万元的家庭比重为0.68% 折合5.85万个家庭 这个结果其实还算合理 但求得的收入超过100万的家庭比重仅为0.04% 折合3140个家庭 这个数量就显得少了 但高收入家庭和普通商品住宅市场的关系不大

　　再上一张表
　　
　　从这张表中有以下几个结论
　　第一 上海家庭收入超过20万元的比例为56.3% 折合483万个家庭 年入20万可以算作是上海买房的入门门槛了
　　第二 年收入超过30万元的比例为39.1% 折合336万个家庭
　　第三 年收入超过40万元的比例为24.2% 折合208万个家庭 40万的年收入乘以6-8倍的合理房价收入比就是240-320万元 这个价钱可以在上海买到各方面都中等的房子了 个人认为年入40万是上海中产阶层的分水岭 也就是说按照这个标准上海家庭中的24.2%是中产及中产以上家庭
　　第四 如果把年收入超过60万元的家庭作为富裕家庭 那么这个比率是5.8% 折合50万个家庭 他们的购买力进一步增强
　　第五 上海家庭年收入最高10%的分水岭是53万元/年 超过这个水平的家庭就好好享受生活吧

　　最后再把上海的收入结构和近五年上海商品房的销售量对比一下 这里假设一套商品房的建筑面积是100平米 上图
　　
　　可以看到 2013年上海商品住宅的总销售量（现房+期房）约21万套 2009-2013年五年累计销售量为98万套

　　我们和上海的收入结构对照一下：
　　第一 年收入超过40万元的家庭占比24.2% 折合208万个 过去5年累计商品住宅销量98万套 两者比值大约是2:1
　　第二 年收入超过60万元的家庭占比5.8% 折合50万个 和98万套相比是1:2

　　个人认为：
　　第一 目前年收入超过40万元的家庭仍有相当数量没有在过去五年中买入房产 所以上海商品住宅的数量泡沫肯定是不存在的
　　第二 但富裕家庭数量相对于过去五年新增商品住宅量有一点小了
　　第三 总体而言未来上海房价下跌的可能性非常小（因为数量不足） 但未来几年大幅上涨也困难 因为消费能力恐怕难以支撑了 除非放开限购
　　第四 2014年的涨幅会维持在20%以内 再往后有可能随着经济增速走了 这个结论我在前面早已做出