万科物业:趁着还没上市,探索更多空间服务的可能性




自 2014 年,花样年分拆彩生活赴港上市,开启了中国物业公司上市的先例之后,很多房企都开始把旗下的物业资产分拆上市。
根据中国物业管理协会发布的《2020 物业服务企业上市公司测评报告》,目前的中国物业行业的资本市场上有 3 家已经在 A 股上市,24 家在港股上市,还有 39 家在新三板挂牌。

部分港股上市物业公司,数据来源:观点指数
但万科并不想追随他们的步伐,逐浪资本市场,公开表示,几年内没有分拆物业公司上市的计划。
万科想做的是引领物管行业的“二次革命”。

上下滚动查看《致全员信 | 新十年》
2020 年 5 月 13 日,万科物业的官方微信公众号发了一篇文章《致全员信 | 新十年》,里面提到了一件事:
 
“按往年惯例,接下来几个月会陆续有各类第三方机构发布物业行业排行榜榜单,与往年你我一起庆祝万科物业持续蝉联榜首不同,今年榜单中可能看不到万科物业的名字。鉴于新规划,除万科集团上市公司年报物业分部报告中的数据外,公司今年未对外提供业务数据。
 
这意味着,今年的物业行业排行榜中,可能看不到万科物业的名字了。或许他们觉得自己做的事情跟别的物业公司不在同一个境界。
 
万科近年来围绕“城乡建设与生活服务商”进行战略转型,物业服务在集团总营收比重中不断提高,从 2015 年的 1.5% 提升至 2019 年的 3.5%,在非地产开发业务中业绩贡献达到 83.3%。

形成社区、商企和城市空间三驾马车结构
来源:万科物业官网
 
2018 年开始,万科物业在业务上逐渐形成社区、商企和城市空间三驾马车结构,拓展物业服务的空间边界,率先构建“大物管”模式,抢占物业行业未来主赛道,助推公司高速增长,并通过智慧空间、投创中心、数信中心、福讯信息等 4 大支持业务协调发展。
 

1. 社区空间服务(CS)
 
目前住宅业务仍然是物业业务的核心业绩贡献点,从营收和项目数量上看都远高于其他两项。
 
根据万科物业 CEO 朱保全公开透露,2019 年年社区空间服务营收约 90 亿元,商企空间服务约 35 亿元、城市空间服务业务约 5 亿元,社区空间服务的占比最高,达到 69%,并且未来营收提升还有极大的空间。
 
横向看,万科的物管面积还在不断提升,一方面是万科集团销售强劲,近 6 年合计 1.84 亿平销售面积将持续支持提升公司物业合同面积;
 
另一方面公司通过“睿服务”、收并购及品牌全委等多元化合作方式积极外拓,2019 年市场化项目面积占比约 50%。
 

睿平台数据管理体系
1)品牌全委,承接其他开发商新盘或接手二手项目。业委会或其他开发商全面委托万科物业对项目提供物业服务事宜,如业委会委托公司提供住宅物业服务或社区资产服务等,或者地产开发商委托公司提供前期介入服务或销售案场服务等。
 
2)股权合作,收并购其他物业公司。公司以参股、控股、合资等多种资本化方式进行住宅合作,公司输出先进的技术及丰富的管理水平。比如 2017 年万科物业与首开集团合作成立北京首开万科物业服务有限公司,万科输出优质的物业服务管理模式和理念,来提升首开旗下物业资产的价值。
 
3)“睿服务”体系输出,公司轻资产的方式输出管理体系和方法。以及系统和小部分人员。万科物业与其他物业公司合作,对方物业公司继续保留原有品牌,万科物业则借助互联网,输出管理品牌、管理经验及科技应用,与对方物业公司共享客户、服务等领域的资源和信息。
 
纵向看,公司业务不断深化,一方面强大的社区增值服务充分保证了业主资产增值保值,业务增长质量高;另一方面非业主增值服务则在集团业务的带动下,后续发展强劲。
 

万科物业与戴德梁行在 2019 年成立合资公司
是目前大中华区商企物管领域规模最大的公司
2. 商企空间服务(BS)
 
万科物业的商企空间服务业务缘起于 2000 年,承接了首个政府项目——建设部(现住房和城乡建设部)大院,为总建筑面积 38 万平方米的建设部行政办公大楼和生活区提供专业的物管服务工作。
2018 年底,万科物业成立“万物商企”子品牌,万物商企继承以客户为中心的传统,主要针对商企物业提供服务,满足不同客户在不动产全生命周期管理中的不同需求。目前公司已签约深圳腾讯大厦、深圳华为总部、深圳大梅沙万科中心、北京京东集团总部、北京建设部、北京国家审计署等众多具有标志性的政府和企业总部。
 
商企空间业务两大板块
商企空间服务主要包括资产管理服务(PM,Property Management)以及设施设备管理服务(FM,Facility Management)。
 
资产管理服务(PM)的业务内容主要包括基础物业服务(设施维护、环境维护、安全秩序维护等)、客户服务(活动支持及搬迁服务等)、专项物业服务(二次装修改造等)这三大类。
 
设施设备管理服务(FM)主要针对自用型商企物业,服务内容主要包括服务内容主要包含资产改造服务(机电设备改造、空气系统改造、水系统改造等)及能源管理服务(照明系统能源管理、空调设备能源管理等)两大类,技术含量高,行业利润率通常在 10-20%。
 
从增长速度看,万科物业商企业务营收提升迅速,14-19 年年复合增长率高达 88%,远高于社区业务的 37%。
 
此外,万科物业与戴德梁行在 2019 年成立合资公司,优势互补,商企项目达 1009 个,已是大中华区商企物管领域规模最大的公司。
 

3. 城市空间服务(US)
 
城市服务,本质上是提供一体化的城市公共服务解决方案,涉及了从城市基础设施运维、绿化园林养护、道路维护、市容环卫、秩序管理和应急管理、城市创新功能服务等诸多方面。特别在今年疫情发生后,城市服务与精细化管理的价值更加凸显。
 
2018 年万科物业获得了第一个在横琴的城市空间服务项目,并在19 年、20 年又相继签约 9 个项目。但这 10 个城市项目只是完成业务孵化的第一步,未来万科物业计划至少达到 30 个城市,在公司内部形成一个新的业务单元。
 
根据万科物业 CEO 朱保全公开表示,2019年 横琴“物业城市”模式下的收入大约有 5 亿元。假设未来成功落地 30 个项目的情况下,这项业务的收入或将至少达到150亿元。
 

万科物业 CEO 朱保全
万科物业目前尚未上市,也公开表示过中短期内是不上市的。在不上市的时候,物业公司才没有压力,可以去探索更多空间服务的可能性,拓展更多商业模式的可能性。
虽然万科物业已先于同业获得了“社区、商企、城市空间”三大业务的门票,规模和收入未来可期。
但追求规模和营收增长从来不应是物管公司的第一目标,往小里看,物管公司的落脚点总归在人,在服务体验。
就像万科物业CEO朱保全在《致全员信 | 新十年》中说的,“虽然公司在2018年已过百亿营收,但在增长路上,每日拷问自己的是,如何做到规模越大,客户体验越好。物业行业被资本市场青睐,热钱涌入买买买,与商誉积累和业绩对赌相比较,持续改善客户体验才是真的挑战。”
 
资料来源:
1.万科物业:社区、商企、城市空间服务三驾马车齐驱的龙头物管公司,方正证券研究所证券研究报告,2020-08-18
2.万科企业股份有限公司,2020年半年度报告,2020-08
3.杨熙发布2020中国物业上市公司测评研究报告,中房网,2020-05-26
4.万科正在诱发物业行业的二次革命,德科地产频道,2020-05-14
5.致全员信 | 新十年,万科物业说,2020-5-14

作者 | wy
插图 | 网络

更多关于房企商业模式内容,订阅《冯仑:标杆房企商业模式 24 讲》。听冯叔聊买房人和卖房人都应该知道的房地产知识,用通俗易懂的语言,让你快速 get 大房企思维。
点击下图 ▼ 参加拼团

到顶部