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这是上个周日，东莞曝出的大瓜，其实不用多想就能知道，这一定是假的。
但是因为正契合了眼下的市场情绪，所以被疯狂转发。
眼下的市场情绪是什么呢？
就是政策端忽然开了一个天窗，楼市寒冬向暖，然后市场又从集体看空，一转为作壁上观的情况。
东莞事件大概率就是，地处市场的最前沿，在接收到这一暖春信号之后，迅速造成的情绪发酵的结果。
首先，在金融端，从第三季度GDP出来，在房地产已经成为拖累经济的主要原因之后，监管层就迅速放出了金融机构误解政策的定论。
之后，开始三令五申推动机构给开发端放水融资。
但这个时候，政策会出现一个博弈期。
金融机构有保证金融安全的重任，紧箍咒高悬头顶，贸然对民企放水融资，并不放心，最终依然央企房企得利，但他们又是最不缺水的。
这又造成了资源的错配，导致央企在土拍和收购市场上频频出手。
最终在很长一段时间内，民企资金不但没有得到解决，在民间处于置业安全，纷纷放弃民企的情况下，反而又出现资金回流危机。
但是到了11月末，终于有了改观。
开发端融资，不管是同比、还是环比，都开始飙升。
这直接导致这几天的地产股也跟着开始回春。
在开发端之外，则是需求端的放松。
在11月，央行已经破天荒地发布了10月住房贷款增长情况。
2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
紧接着的12月3日，银保监会点名要保障首套和改善的住房贷款按揭。
与此同时，深圳和广州市场开始出现回暖迹象。
广州和深圳都是二手房指导价之下的市场下滑重灾区，深圳在2月份之后，成交量直线下跌，终于在跌破2000套之后，出现了持平，稳定在1600套到2000套之间。
广州二手房指导价则以凶狠著称，最高50%的折损幅度，直接让市场瞠目结舌。
但是很明显，经过半年多的政策博弈期之后，二手房指导价的边际作用正在递减。
从政策端来说，从政策出台的瞬间冰冻，到开始出现松动，再到并不十分严格地执行指导价标准。
这是一个重复博弈的过程。
所以，在金融利好接踵而至时，深圳广州最先回暖。
2
最新的利好则是年底和明年初的降准降息预期。
央行紧接着发布消息，将有1.2万亿的资金注入市场，补充流动性。
毋庸置疑的是，边际利好房地产。
但是目前市场的分化，已经到了非常严重的地步。
比如说很多北方城市，郑州、石家庄、哈尔滨等等，近五年都处在连跌状态。所以，不管是中介和房地产从业者，还是购房者，基本都处在温水煮青蛙的躺平状态，对楼市更是极力在看空。
但是东莞、广州、无锡、苏州、深圳等等已经涨过好几轮的城市，特别是经历过2020年6月之后的大行情的城市，则都无比的敏感，对市场充满信心。
现阶段，城市居民的资产基本都在楼市，这一南一北的差别，则直接导致了南北贫富差距随着一波又一波的行情不断地拉大。
比如说这一次降准预期，明年要定向放水高端制造业，这是所有人都知道的。
所以，我们要思考的问题是——
就算是国家想找个借口放水，但你的城市能不能接得住。
那些放水都接不住的城市，楼市到底会不会有行情。
这就是眼下的城市大分化的主要趋势。
能占领国家经济大转型的城市，在国家一波又一波的放水中，资产不断升值，民间也越来越富。
然后，则是站不住坑，但是省会的城市。则只能凭借城市化，不断地从全省吸血，虹吸地市利益，供养做大一个省会。
这是最悲惨的一种财富上升通道，因为这里并没有增量，只是存量的利益再分配，牺牲的是广大乡土的父老乡亲。
这也是在面对大放水时，市场情绪迥然不同的原因所在。
一些城市的人，在坚决看空楼市；一些城市的人，则在别的城市的看空中，资产升值了一轮又一轮。
3
归根结底，如果你想全国布局，则一定要避开那些国家放水都接不住的城市。
楼市依托于经济，也服从于经济。
楼市要服从的关键变量只有三个：国家意志、产业变迁、人口流动。
这被称为“恒定三角”。
近期的国家意志，一共有这些：
雄安新区（没有机会）
粤港澳一体化
长三角一体化
海南自贸港（机会很小）
横琴澳粤深度合作示范区（利好珠海）
黄河大战略（没有机会）
在所有的国家意志中，对于普通人来说，有机会的只有长三角、珠三角。
因为经济总量很强，民间很富，地域广袤，一个差不多的城市，比如说苏州无锡，甚至远胜过中西部省会。
这是最新的七普数据图，颜色越红，说明人口流入越多。但请自动忽略新疆和西藏，因为人口容积率实在太低了。
这是一张资金流动图，代表的是国内投资的资金主要流向。
当你把国家意志、人口流向、产业导向三张图相加时，你会得出一个结论，三者几乎完全重合和重叠。
这些地方就是国家要全力放水的地方，也是资产永远涨的地方。
4
未来三个月，或者说明年开春的楼市走向，要等到12月底就会揭晓。
这就是第四季度GDP的发布。
如果，第四季度房地产和建筑行业依然是拖累经济增长的两大因素，那么，楼市在春天一定会迎来大行情，但是只有能接得住放水的城市才会有。
如果，经济恢复得还不错，那么，楼市会进入到微涨的行情。
不管是疫情、还是经济转型，必须保持良好的经济基本面。增长可以放低，但一定要有合理预期，比如说不能低于5%。
这就是底线思维。
长期看，一定是去楼市投机化，建立分层的住房制度；但短期的经济稳定，楼市依然起着很大的作用。
这就是眼下楼市的结构性机会。
巧合的是，昨天写完稿子下班的路上，中央政治局刚结束的经济会议发布了公告，第一次宣告要合理支持住房需求。
这无疑是一个巨大的信号。
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