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中国楼市发展至今，一共诞生了两次大行情。
第一次是2008年，起因是美国爆发金融危机。
为了提振国内经济，房地产被强力刺激。
财政部宣布首次购房契税下调到1%，暂免印花税和土地增值税。
央行宣布，贷款基准利率打7折，最低首付调整为20%。
第二次是2015年，起因是2008年的强刺激导致了大量的楼市库存，积重难返之下，酿成经济三大负担之一。
然后，中国开启一轮庞大的棚改货币化。
所谓货币化，就是将城市棚户区进行拆除，给予拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房。
配套政策是，首付再次降到了20%，利率7折。
这等于是一边定向往房地产放水，一年降低买入门槛，堪称史无前例。
然后，中国楼市就开启了史上最大的量价齐升时代。
这两个大行情，是很多人都经历过，也都记忆尤新的。
很多人因为形成了一个固定的概念：降首付和降利率，一旦重出江湖，就预示着救市要来了。
而就在最近，这两个信号真的都出现了。
首先是菏泽，菏泽传出的楼市新政是：
无房无贷、首套购房，首付比例由此前的最低30%降至20%；
二套房首付比例由原来的40%降至30%。
在菏泽之外，已经公开报道过的城市，还有重庆和赣州，全部是首付款比例调整为20%。
在此之外，就是利率下降。
惠州首套房贷利率，从之前的6.5，最低降到了5.2；
苏州的贷款利率，已经从去年的6.3直线下降到最低4.85；月供1.2w以内甚至不要流水。放款周期最快一周，最慢一个月。
这些信号的意义，是在于对于政策的试探。
在2016年10限购出后，我们见过了太多的政策一日游。
但重点在于，菏泽这一次并不是，而是实际已经落地的救市政策。
这是一个积极的信号，按照各地政府最喜欢的观望情节，菏泽的口子只要放开成功，下一步就一定会有更多的城市跟进。
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就在菏泽政策曝出之后，第一个明确救市的重点二线城市出现了。
这就是郑州。
在2016年7月到9月，郑州楼市狂飙了三个月之后，迅速走向了下行路径。从2017年下半年到今天，一路阴跌了整整5年。
可以对比的是，一直以来的竞争城市西安，从2017开始连涨五年。2016年郑州人去西安买房，6000一平，几年后出手时，均价超过了18000。
还有合肥，以黑马姿态横空出世，楼市连涨五年。
杭州，叠加科技和城市红利，连涨五年。
苏州，从2015年第一波行情开始启动，至今已经是经历了两轮上涨行情。
但是郑州却萎靡了很多年。
后来又遇上了2021年的大水和三轮疫情，更是将整个市场几乎陷入冰冻。
2月18日，郑州发出了救市的积极信号。
总结起来，这份讲话的核心有两点：
一是给市场注入信心；
二是去库存。
楼市除了居住属性，等于半个金融市场，疯狂和恐慌，都只不过是市场情绪向左走还是向右走。
所以信心和预期比什么都重要。
而郑州楼市目前最需要的就是希望和信心。
郑州市长的讲话，无疑是要给市场注定一针强心剂的作用。
但是郑州的强心剂并不好打。因为长久以来对楼市和城市所形成的悲观情绪，已经成为主流情绪。
要调整这种情绪，必须用重药。
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在郑州的救市政策中，大概有三个核心点：
一是人口。
今年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑，这些留郑大学生如果三年内买房，需求总量预计超过1000万平米；
郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平米左右。
仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。
长久以来，武汉也好、成都也好，发展的核心逻辑之一，就是通过城市化不断做大做强区域首位度。郑州也是如此。
毋庸置疑的是，这样的发展逻辑中，人口正是一切的基础，甚至比产业都重要。
因为当一个城市没有产业的时候，靠人口流入，从而进行资源和资金的虹吸，就是发展的最核心关键。
第二是政策。
郑州计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。
这对于郑州市场来说，是最积极、也最重磅的一个救市信号。
一直以来，郑州在二手房交易中，所执行的都是全国最重的20%差额税。
在中国境内，执行这一税额的城市只有两个，一个是北京，一个是郑州。
长期以来，这个政策是最被郑州民间看不懂、也看不明白。最近的消息一处，很多人开始揣测郑州20%的差额税终于要取消了。
此举，将有利于促进大批的置换需求，从而带动市场活力。
第三个点是货币化安置。
这一次的信号明确指出，要大力推动货币化安置。
2015年的行情已经证明，货币化安置等于是直接向楼市定向放水，这是能促进楼市活力的最有效手段之一。
至此，至少在未来两到三年，郑州楼市的救市三大利器已经基本明了了。
留住大学生，等于留住了庞大的刚需人口；
货币化安置，等于是定向释放强大的需求；
取消差额税，等于是注入了强大的流动性。
这是一个三维一体的救市体系。
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眼下正是中国楼市政策的一个窗口期。
可以确定的是，2021年三四季度的经济下行，基本等于是被房地产拖累。
并且这种拖累至今都没有缓解。
但是2022年经济的最核心任务，只有一个，就是稳增长。
稳已经成了政治任务。
而在这其中，房地产恢复正常增长已经成为稳增长的关键因素。
在这种情况下，就诞生了一个楼市政策的窗口期。
这就是之前我提过的，今年的整体趋势应该分上下两个半场：
上半场是短线投入以求快速提振、恢复经济稳增长的政治任务，这就是基建和房地产的作用；
在经济增长企稳之后，基建之类的手段就会迅速退场。恢复到经济转型大框架下的高新科技，以及各种长效机制为主要投资。
所以，上半年的政策宽松期和金融宽松期，叠加货币大水，会让很多城市诞生机会。
比如说，上海楼市和苏州楼市都已经启动了。
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