这几天一直在深圳调研，也基本看完了所有的核心板块，有一些一手调研的市场信息，和大家分享一下。
1、深圳市场其实很简单，新房稀缺，稍微好一点的版块都不愁卖，尽管城市界面很差都无所谓；二手房指导价限制了存量房交易空间；这是整体的基本面；也让深圳成为全中国管制最狠的市场之一。
2、新房市场因为存量过于稀缺，受行情影响最小，只要不是很差的版块都能有很好的成交。受影响最大的是城市边缘地区的刚需板块。
3、从市场本身来说，深圳二手房市场在启动，也已经过了找笋的阶段；但整体来说，卖方的积极性远远大于买方的积极性。这和卖方被强行压抑了几年有关，心里很慌，想抓住这一波着急赶紧出。
4、但最近咨询的人也确实明显多了。深圳不管是新房，还是二手房，量都不大。市场只要复苏，会很快热起来。
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先说二手房。
疫情结束后，深圳市场确实有了一些积极的反应，但这个反应目前看却并不强烈。
怎么说呢？
就像一个池塘，沉寂了一个冬天，忽然来了一阵风，于是，死水微澜，微波开始荡漾起来。
但这和高潮时的大浪相比，自然是不能比的，好就好在，有了反应。
这些大概率能从一月份的二手房成交数据中看出来。
近期看了很多对于深圳楼市的预测，说1月份二手成交会突破3000套的有，说突破3500套的也有，还有人说会突破5000套。
如果这个数据是真的，那么2月的成交，将达到2022年整体21704套的1/4；并且将一扫2021出台指导价之后的阴霾，直接跳回到2020年的成交水平。
那这将对深圳楼市起到决定性作用，按照量在价先的楼市传导逻辑，下一步的房价上涨走势，简直就是明牌了。
但问题在于，这个数据研究者说过需要到三月份才能得到验证，所以我们也不好说什么。
只是，成交量能不能突破5000套，我们不知道，但挂牌量在缩小，却是事实。
在防疫政策刚变化时，深圳二手房挂牌量达到了43210套的峰值，过年期间收缩到了34447套，相差9000套。截止到2月20日，又追回到了40454套，但也有2800套的差距。
很明显，春节后，观望的卖方多了。
而这些挂牌的房源，也普遍在预期涨价。
出处见水印。绿色柱体代表降价房源，红色柱体代表涨价房源，蓝色曲线代表价格走势。
很明显，从2月份开始，曲线有了明显的波动。从2月份开始，这波新增的二手房源，都在涨价挂牌。
这就是深圳二手市场的基本情况：
1、经过12月到现在，笋盘基本被抹平，这是事实；
2、成交量、成交价格整体回升，但这是要分开来看的。这一波成交确实是有回升，但和北京上海比，并不是一个量级。
3、深圳整体市场，并没有改变观望的整体趋势，业主在观望，投资客也观望；
4、目前来看，主要还是房东的乐观程度更强一点，从涨价出货可以看出来。
5、整体来说，深圳政策性压抑太久，启动制约极大，整体尚处在启动期。
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再说外地投资客最在乎的刚需市场。
这几天，在我们正在深圳考察的时候，一个热搜挂了很久。
这个项目叫信城缙悦花园，在龙岗区龙岗街道的最北边，户型从78到115平。
这个项目正是传说意义上的那种刚需项目，最低售价3万6，最高价格4万2。
便宜是便宜，但位置却很尴尬，基本属于深圳最边缘版块，所以这个项目卖的并不好，2022年7月二期开盘，一共490套房子，只卖出了17套。
最终被逼急了，所以自愿自损60万首付，还银行贷款的办法。
客户30万就能买房，这可是深圳，谁能想到在2023的深圳竟然能出现这种好事。
结果必然是抢疯了，一天就卖了70多套，超过了之前半年的成交量。
结果又必然是违规了，所以想到不用想，一定会被处罚。
但这正是刚需新房市场的最真实形态。
光明南的中海观园，限价4万4的毛坯，也是刚需盘。
但是尽管在绑定完3000＋的精装后，整体价格上到了47000到5万；尽管比信城缙悦花园晚一个月，在8月底开盘。
但是依然挡不住1198户房源，至今不过半年的时间，96平的小户型已经基本售罄，连30多套顶楼都只卖剩下了两套。117的户型，也所剩无几。
那么，同样是刚需盘，尽管另一个贵了将近1万的均价，但是为什么就是卖得好呢？
当我们在地图上，标清楚两个项目的位置时，一切都一目了然。
中海更靠近深圳核心区，距离关内也更近。
信城缙悦花园除了便宜，没有任何优势。
我们所要思考是：
1、信城缙悦花园如果在市场好的时候，一定也能有不错的去化，比如说在2015年和2019年。但是，问题在于，市场下行时被打的一败涂地。这样的项目，这样的版块，一定要引起警惕。
2、想都不用想，在行情重新起来的时候，这样的项目一定也不愁卖，在大盘带动下，也会卖的很好，但这只是溢出效应，是市场最容易迷惑人假象。
同样的案例，除了龙岗，还有坪山，惠州，和所有环深版块。
3、在截止到2月20日深圳所挂牌的40454套二手房中，龙岗所占最多，有11039套。这也说明了，前期很多买龙岗的投资客，都在着急套现离场。
4、投资，特别是对于楼市投资，卖低价赌大盘涨，等待暴击的机会早已经过去了。2015-2019年就是最后一轮。
5、疫情后这几年，在几乎所有城市，楼市最大的改变都是一样的，这就是版块分化越来越陡峭。
对于深圳来说，优质刚需版块，比如说光明南；优质改善版块，比如说红山。不管价格有多贵，都会卖的很好。而深圳城市边缘版块，不管有多便宜，甚至价格比不过东莞，但依然会很冷。
6、信城缙悦花园的故事告诉我们，越是便宜的刚需版块，越是会受到行情的打击越重。因为，最不能抗打。
很多关外刚需版块，是被大量投资客占领的，这些人是最在乎眼前得失的人群。所以一有行情的风吹草动，这些投资客就坐不住了，都想赶紧套现离场。
7、这又引申出另一个问题，就是临深版块，到底有没有价值，到底是不是伪概念？答案很明确，一定是。逻辑同信城缙悦花园一样。都是在行情好的时候，抄底低价，赌大盘涨，从而暴击。但这个逻辑已经被证伪了，是错的。所以，所有的环一线概念都基本可以确定是错的。
8、在深圳做的所有调研，我们做了一份非常详细的市场报告，包含了核心版块现状详情、板块的分析，以及优质版块和劣质版块的详细区分，加下方微信，即可领取。
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