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真的，近10年来，从来没有见过楼市这么悲观过。
楼市永远有唱空的和唱多的，但是随着行情周期的不同，总是一头压过另一头。但目前来看，空军明显已经成为主流了。
之前我们总说，只有没买房的人都会盼着房子大降，从而嘲笑有房子的人。
但是现在，有房子的人也开始很悲观起来。
这些人集中在房产投资的群体身上，过往的近10年，是中国楼市投资最疯狂的10年，大家的想法也无比的一致，通过房产升值能阶层跃升。
结果不但没有赚到钱，只能压在手里，压在手里房价不涨又被利息套的死死的，每个月都得倒贴很多钱进去。
这种预期的巨大落差，让很多投资者接受不了。因为这些房产并不是自住用的，是金融属性的行为之一。所以是非常在乎收益和涨跌。
其实说起来，2016年是中国楼市真正的分水岭。因为这一年发生了的一件事，全国普涨。
在此之前，楼市有周期，有涨跌，但从来没有全国性的大涨。
更重要的是，这种大涨催生出了一种行为是去抢洼地，比如说苏州先涨了，但几十公里外的无锡还没涨，很多苏州人就会一窝蜂的去抢购无锡经开区房源；上海涨了，杭州还没涨，很多上海人就去抢杭州的房子。类似的案例很多很多。
这件事有没有错呢？并没有错，并且非常正确，所谓投资不就是投的预期吗？在行情还没动时进入，在行情高点时卖出，全世界的商业逻辑都是这样的。
但问题就出在，全国性的普涨，这导致了全民投资热潮，那几年资金真是流动的无比迅速，哪里有洼地哪里就有资金进入迅速填平。甚至就连大西北的喀什和大东北丹东都没能逃过投资客的资金洪流。就是因为据说朝鲜要改革开放了，一句话而已。
这种就完全脱离了投资的范畴，完全是投机了。而投机的人又会坚信一个理论，那就是低价效应。也就是价格低才是王道。
但是这个金融资产投资的策略，在地段论作为底层逻辑的房产领域，却并不对，是错的，甚至是背道而驰的。
广州在行情最火的五年内，一共买了4.8万套新房，其中3万套都在增城、花都之类的又远又偏的地方。
说白了就是图这些地方便宜，广州房价只要不停地涨，这些地方就是最容易产生高收益，甚至是暴击的。
今年3月份，深圳一共有4万套挂牌二手房，其中1万套都在龙岗。很明显，龙岗是深圳的房价洼地，这是来自全国的投资客在赌深圳永远涨，低价买入希望将来深圳大涨能带动投资暴击。
你会发现，不管是广州也好，深圳也好，那些买了远郊的投资客，都有一个公共的心理，就是大盘普涨，会带动低价区域的房价上涨产生暴击。
但问题是，如果大盘不再普涨怎么办？结果，地段论再次发威，在楼市从上行转为下行的时期，这些便宜的房产不但没有迎来暴击，反而最不保值，不但不保值，简直是暴跌。这一点，环京的投资客应该最有体会，感受也是最深。
很多二线城市也同样是这个逻辑。最终，就像广州70%的投资客都买了远郊一样，很多强二线、二线城市的投资客也是这样做的。
结果，2016年之后的两三年内，简直是中产的噩梦期，大量真金白银高利率进入的远郊盘，全部被砸在了手里。不能租、不能住、不能卖，既没有流动性有没有金融价值，全部成了沉没成本。
在经济好的时候还好些，就算是投资失败了，大不了再挣就行了。
但是经济也开始下行了的时候，不挣钱或者最需要资金周转的时候，这些被压制的房产和资金，所带来的负压情绪，就会被无限放大，最终汇聚成一股洪流，裹挟了整个市场情绪。
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这也是今年的二三月份这波行情充满诡异的主要原因。
一直以来楼市尊奉的逻辑是量在价先，只要量起来，价格随后而动，一定会涨。但是今年却是成交量越大价格越便宜，越便宜挂牌量越多，最终形成了踩踏式逃离的景象。
在我们详细盘了成交数据后发现，不管是上海还是杭州，全部是低价房在疯狂出货，不惜以大折扣骨折价甩。
最终，这各种情绪叠加，造成了楼市的螺旋下行。
结果，这种楼市下行叠加经济下行，又导致了民间情绪的低压。
比如说，最近一段时间，大概有一年多吧，最惨的人其实是各种经济学家，堪称是大V陨落的时代，不管你是谁，不管你有多红，不管你说的对还是不对，基本都会被打入同一阵营。
这是因为经济学家们追求的是市场的理性，以及在理性之下的逻辑推演。
但底层想知道的是，我的房子什么时间能涨，什么时间能解套，什么时间能翻番？
而当这一切都不行时，底层的积怨就急需找一个出口。所以，你经济学家整天瞎BB，却一点用都没有！房子不涨都是因为无用的经济学家太多了！
反而是能精准地引导这种情绪的大V如司马南之流，趁机收获了一大批粉丝，并且为了顺应他们的情绪，四处按照情绪开炮。怼完企业家怼经济学家，对完经济学家怼历史学家。总之成为了反智时代的大旗。
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这一次和以往不同的地方还在于，在以往，就算是在楼市下行周期，但总会有一些压舱石在支撑着，比如北上深的楼市。但这一次，就不说深圳了，连北上的意志都开始动摇了。
但其实这些地方是最不应该犹豫和动摇的市场。
上个月，刚去日本考察了两周，日本楼市在1990年崩成了那样，至今30年了都还没有回到1989年。但是，东京的核心区，比如说千代田中央区则早早的已经涨回去之后，又开始连涨了很多年。
这就是一线核心区域地段的价值。
并且还有一个趋势是，之前20年因为一直处在城市化周期，所以城市中心一直是在迁移的，基本是10年一个周期，这个现象的特征就是CBD的不断迁移。
但是随着城市化不断进入尾声，大规模的城市中心迁移已经不再可能了，这将导致城市板块的价值逻辑和梯队逻辑将很快沉淀和固定下来；三十年五十年甚至是一百年都将会很稳定。
除非几十年后再来一轮大规模的拆迁潮。不然按照发达国家城市化周期的前车之鉴，比如说东京、新加坡，城市地段将永久地稳定下来。
所以，一线或者二线城市的核心地段将成为资金不断向上流动的最终归宿和蓄水池。也是有钱人的资本沉淀的最终归宿。
以上这些都是最底层的逻辑，但是市场的魔幻就在于，情绪永远大于理性。
罗杰斯有一句说的特别好，与其研究市场的理性，不如去研究市场参与者的人性，因为市场是人性主导的，不是理性主导的。
堪称至理名言。
最终，在市场参与者情绪的主导下，整个国内楼市就陷入了悲观和负压的汹涌大潮中。
而当这种情绪凝聚成一种海啸时，所有的救市政策，其效果都会被严重打折。更何况近一年来，楼市一直采用的是小锤敲小鼓，不断有政策出来，但一直没有决定性的政策，最终逐渐淹没在海啸中。
这一切，在短期内，都无法得到改善。因为情绪也好，信仰也罢，一旦形成就会充满粘性。
就像2016年之后，我们用了5年的时间，才彻底控制住了房价永远涨的民间信仰。
而这一次，我们又将用多少年来打破楼市已彻底完蛋的大众信仰呢？
我不知道，但我知道的是，越是这个时候，越是要对眼下的一切有最清醒的认识。
一定要对这个世界的运行机制，以及由此导致的所有表象随时保持正确的敏感与清晰的理解！
要能透过表象，探寻本象，探寻博弈的内核所在。
能做到这些，你便已经超出常人很多。
好吧，就说到这里，在文章的最后，我还是要强调一下，我给大家准备了三份资料，它们：
一个是2023年经济形势的最权威解读；
一个是2023年楼市的权威预测；
一个是从财政资金的分配看今年地方政府的工作指向；
都是看透底层逻辑，看清形势的深度报告，如果需要就加下方二维码发给你。
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