如果说光谷的崛起是武汉转型发展的必经之路，那二七滨江的崛起则是汉口old money抱团避险，以及武汉豪宅市场内卷的必然结果。
01二七滨江屡造神盘？
2015年，珠海华发落子青岛路+二七滨江地块，此举刷新武汉单价地王。
2017年，华发外滩首府S1地块开张大吉。
2018年底，武汉天地云廷二期横空出世。
2017年至今，二七滨江地块上上演了一次又一次的“日光神话”。云廷二期千万级豪宅瞬间秒光，华发外滩首府瞠目结舌的xx费 ，绿城黄浦湾首创全玻璃幕墙及9米挑高风雨连廊，万科御玺滨江共建名校长春街二小，中信泰富的超大商务体量。一幢幢高楼在长江二桥以北拔地而起，短短四年间这里已成为武汉人心目中公认的现象级豪宅集群。
2021年以来，中海、国华、仁恒、华润、绿城C等地块在楼市寒冬下相继入市。二七滨江核心区新房备案价被牢牢锁定在5万元+，且去化良好。毫无疑问，这个曾经被“铁路内贵族”称为“打牛班子”的位置已经闪耀江城，成为高净值人群的置业首选。
02地段、地段还是地段？
不看好二七滨江的人多数持以下观点：什么二桥以北的二七片区以前是城中村，都是打牛的班子啊，不是正宗老汉口，对面江景也不成气候，还紧邻轻轨，噪声和灰尘一言难尽。
我们都知道在首都，紫禁城的朱墙绿瓦伫立之处永远是北京乃至全国的核心，越靠近内环越是好地段，但这一点观点并不适用于当下的武汉。
其实在奥特曼看来，武汉的环线论在2017年楼市分化的种子埋下后就已土崩瓦解。2017年之前武汉楼市普涨，那时只要买了房都能“有水吃”，见者有份。可以说在2017年之前投资武汉楼市其实并不需要太多的水平和眼光，只要买的早就行，即使不是黄金地段同样能享受楼市普涨的红利。但是在武汉城市转型升级的过程中，旧城改造、新武汉人的流入、新旧产业的更替以及城市的未来规划等要素都已然发生了翻天覆地颠覆变化，武汉各个区域几乎都有自己的核心。比如江汉的CBD、武昌的中北路、光谷的中心城、江岸的二七滨江。可以说，过去10年已将各区域的地段价值完全重塑。
拨开迷雾，站在这个未来将超过2000万人口的强二线城市顶端，我们可以得出一个结论，地段在这里是随着时间变化的动态概念而不是一成不变的地理概念。回看2017-2021年，武汉的神盘接连涌现，但目前能赚钱的二手寥寥无几，多少当年所谓的“神盘”已折戟沉沙。现在只有二七滨江、关山、光谷中心城、白沙洲等少数楼盘的房价能在楼市分化的浪潮和新冠病毒的洗礼下屹立不倒。这些新晋的王者，没有一个在内环。
03敏锐嗅觉抢占先机
楼市本质是人和资本的游戏。近十年间，武汉各区人口的变化似乎已经为二七滨江崛起给出了答案。曾几何时，西北湖的美景、建设大道的金融总部、CBD的雄心一度让不少人沉浸在“老克勒”氛围中。但是武汉已经步入主轴时代，传统产业发展进入瓶颈期、旧城改造逐渐减少、内环人口老龄化日趋严重，再加上新鲜血液导入不足，以往核心地段的房价走势已显现出疲态，曾令人艳羡的豪宅现大多是有价无市。
传统核心区的内卷，可以从2017年以后的新盘去化和二手房价直观反映出来。在当下，西北湖、汉正街、江汉路、武广商圈和CBD的高端楼盘存在去化困难甚至二手滞销的现实难题，如若现在以3.5万元+的价格入手上述区域的楼盘，基本没有投资属性。上述高价盘各自为战、相互内卷，既没有强学区加成，也与长江主轴概念攀不上关系，最关键的是缺乏集群概念的炒作和价值共识的塑造。奥特曼发现第一批在二七滨江吃螃蟹的人正是当年居住在CBD、越秀、三阳路、永清街的老钱们。聪明的老钱们已经由传统的核心地段迈向了新区。高净值人群的敏锐嗅觉使他们在资产保值的战斗中夺得先机。
04为什么是二七滨江？
说起二七滨江就不得不提瑞安，一个把永清老城区改造成武汉房价天花板的开发商。瑞安的成功在于塑造了武汉高净值人群的价值共识，这一点很可能是前无古人后无来者。武汉天地版块的价值外溢，让二七滨江毫无疑问地成为高净值人群在内卷下的第一选择，加之华发、绿城、万科、新世界、中信、仁恒等大牌开发商一并发力，形成了“1+1＞2”的集群炒作概念，这些都让二七滨江成为武汉豪宅最夯的招牌。武汉的高价共识形成在二七滨江是因为老钱抱团。老钱为什么抱团？武汉统计局2021年发布的第七次人口普查数据已经给出了答案。在武汉高价楼市内卷的背景下，老城区的人口增量、年轻人口比例、高学历人口比例等要素被新区赶超，这些都导致高净值人群抱团争夺二七滨江这一同时具备名校+政务+江景+豪宅+圈层的优质资源。
划重点：决定价格的不是“地段”，更不是老武汉的“情怀”，而是武汉高净值人群的价值共识。
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