珠海买房,入坑还是上位?


作者:公子不悔
01
今天就不铺垫了,单刀直入直奔主题,关于在珠海买房的问题,当然这里主要指投资。
外地的刚需客基本不会去珠海买房居住,那些忽悠深圳人广州人前去珠海买房,说什么广州、深圳工作,珠海居住,都是大忽悠。
在福田上班宝安、盐田居住都不便利,遑论跨城市?更何况,广州延伸到珠海的地铁18号线以及深珠通道,还是云里雾里的概念。
珠海楼市的刚需主要是珠海本地人,外地人去珠海买房,都是奔着投资去的,先买着,等着下一批外地人或者珠海本地人接盘。
在前几天推送的文章中,本号说到过,由于深圳开启了里程碑式的调控,需求被压制,但深圳的热钱闲不住,在周边四处游荡。
圈内很多人都带着自己的团队奔赴中山、佛山、南沙、珠海、惠州去扫货。
一时之间,广州南沙、珠海都被炒起来了。
但广州是近日高层召开的房地产座谈会上受邀的城市之一,收紧政策也是早晚的事情。南沙已经有收紧的迹象,从办理手续的周期上。
南沙本科学历就可以直接购房,但需要人才证,据当地中介介绍,以前办理这个证一周就可以,现在两个月都难办下来。
相比于南沙,本号更看好珠海。
一方面是因为南沙尚在开发阶段,配套服务要跟上,需要不短的时间;另一方面,南沙已经涨起来了,往后的空间虽然有,但兑现的时间比较长,相比之下珠海兑现的时间不会太长。
02
其实,珠海的躁动并非始于深圳强调控之后。在深圳强调控之前,珠海早就跳涨了一轮。
上半年,珠海在猛打深圳牌,炒作深珠通道(尤其是北围片区),这个还在云里雾里的概念后,房价大幅上涨。
易居研究院公布的《2020上半年中国百城房价报告》告诉我们,有11个城市上半年涨幅超过了20%,其中珠海领涨全国,上半年新房涨幅高达31%。

本号说过,在粤港澳大湾区内地部分除深圳、广州以外的7座城市,最看好东莞和佛山,其次就是珠海。
看好它的理由有三:
1、在粤港澳大湾区规划中,珠海地位相当高,尤其是横琴新区;
2、再加上澳门与珠海合作这个概念;
3、以及深珠通道这个概念。
珠海在珠三角9个城市中,GDP、人口虽然并不显眼,但区位优势造就了珠海不低的地位。
在粤港澳大湾区规划中,作为经济特区的珠海,定位相当高:湾区西岸交通枢纽、湾区创新后发高地、“一带一路”支点城市、宜居宜业宜游之城。
在广东省的定位中,珠海是副中心城市,广深为主中心,珠海、湛江与汕头为副中心。
此外珠海靠近澳门,这是珠海成为经济特区的关键因素。
在港珠澳大桥通车之后,珠海成了国内唯一直通香港和澳门的城市,这为珠海增色不少,也是珠海之所以在粤港澳大湾区定位中不低的筹码。
至于深珠通道,想必有读者会问,上面不是说这还是个云里雾里的概念吗,怎么又成了看好的理由之一。
这并不冲突。雨里雾里的概念是针对刚需来说,想要在深圳工作,珠海居住,靠深珠通道,需要十多年以后才能实现。
但作为投资,只需要一个概念。只要深珠通道规划出炉,连通深圳珠海的桥头堡珠海唐家与高新区,必然会上涨一波。
举个例子就明白了。
深中通道规划落地之后,桥头堡马鞍岛的房价立马起来了,目前的房价比中山市区要贵很多,但深中通道还需要等到2024年通车。
03
此外,广东省今年提出了五个都市圈:
广州都市圈(广州、佛山、肇庆、清远、云浮、韶关)、深圳都市圈(深圳、东莞、惠州、河源、汕尾)、珠江口西岸都市圈(珠海、中山、江门、阳江)、汕潮揭都市圈(汕头、潮州、揭阳)、湛茂都市圈(湛江、茂名)。
五个圈的划分标准就是广东省定下的广州深圳两个主中心,珠海、汕头、湛江三个副中心。
珠海便是珠江口西岸都市圈的领头羊。

以上都是概念在支持着珠海楼市。
下面再看看实际支撑。
珠海楼市最大的支撑,是它的环境。很多人明白珠海经济不高,人口不多,为何房价却能位居珠三角第三。
很大程度上,是它的环境溢价。厦门三线经济,二线的地位,却有一线的房价,也是环境溢价之故。
珠海是座浪漫的城市,又处在最具潜力的粤港澳大湾区内,即便是不投资,如果手头富裕,在珠海买套房度假养老都是个不错选择。
除了环境溢价支撑外,珠海的经济、人口、资金总量以及财政收入四个板块综合增速,也支撑力量。
投资一座城市,主要就是看它的发展潜力,也就是上升空间。
本号统计广东省21座城市过去十年(2009年至2019年)GDP、人口(以更为真实的小学生人数统计)、资金总量以及一般预算内财政收入增长情况,结果发现:
珠海GDP增速第一,超过了深圳;小学生人数增速第四;资金总量增速第二,仅次于深圳;一般预算内财政收入增速第四。
综合得分,珠海位居广东省21个城市第二位,仅次于深圳。

以此来看,在珠海买房,不是入坑,而是上位。
根据珠海最新的限购政策,非户籍人口在高新区、珠海大桥以西买房都没有社保限制。香洲区与横琴新区的180平米以上的新房也没有社保限制。

珠海看涨空间大的当然是横琴,其次便是高新区。
考虑到非户籍人口在横琴只能买180平米以上的大户型,大户型在珠海这类城市转手较难,有一定的风险。因此综合来看,高新区是个不错选择。
当然,如果你满足横琴购买小户型的社保年限要求,最好还是买横琴。
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