作者：子非鱼
01
放开限购已成为主流
最近苏州、青岛放开限购的反复操作，闹得沸沸扬扬。
苏州方面在取消全域限购一天后，又重启了主城区的限购，要求非户籍人口购房仍需6个月社保。
而青岛在宣城放开二手房限购之后，又删除了这句话。
针对此事，我在前几天的文章中说过，两座城市遭遇政策的反复主要是因为触碰了红线。
与苏州、青岛同时放松限购的济南为何没有遭遇反复，因为济南保留了最后的底线。
在苏州、青岛之前，放松限购的城市有很多。根据澎湃新闻统计，至少36个城市调整了限购政策。
完全放开限购的城市有很多，比如率先放开限购的福州，还有沈阳、廊坊，佛山与东莞只保留了最后一点颜面，基本也都放开了。
苏州虽然城市级别不高，但它是最牛地级市，是GDP超两万亿，人口超千万的最牛地级市，而青岛则是身兼计划单列市与副省级城市头衔，都非常有影响力。
这两座城市，前者直接放开所有新房和二手房的限购，外地人买房没有任何限制。后者的针对二手房完全放开。这显然触碰了“房住不炒”的红线。
在今年以来召开的多场重要会议上，中央虽然一再要求地方城市用足用好工具箱，稳定楼市，但始终强调着“房住不炒”。
02
放开限购的红线是什么
不是不让你放开限购，事实上，放开限购已经成为了主流趋势，但这层窗户纸不能捅破。
所以像苏州、青岛这样具备影响力的强二线城市，不能完全放开，你放开外围区的限购，核心区必须要保留，你也可以效仿南京、合肥等城市，把社保压缩至6个月，甚至可以允许一次性补缴，但最后的面子，得守住。
在苏州之前，福州早在三月份就完全放开了限购，市五区非户籍人口可以不用社保要求，当然限购套数还是被限制了。
此后沈阳也完全放开。
这两个城市的放开限购政策为何没有遭遇撤回？主要是因为福州、沈阳还算不上特别有影响力的强二线城市。
南京、武汉、合肥三座城市，限购实质上已经形同虚设，和放开没有什么差别。南京与合肥保留了核心区6个月社保要求，武汉保留了1年社保要求，但都允许补缴。
三座城市保留了限购之名，但在行放开限购之实。总之，是留住了最后的颜面。
所以，根据我的分析，各层级城市大体的救市红线应该是这样的：
1、一线城市，不允许放开任何区域的限购。
2、强二线城市，比如苏州、青岛、武汉、南京等这些城市，允许放开非核心区域，核心区域的限购必须保留，但限购的社保时间可以缩短至6个月。
南京、合肥、青岛、苏州、济南、天津、东莞的社保要求都降到了6个月。
以此看来，强二线城市核心区域限购的时间，6个月成为了主流。
3、强二线城市以下，可以全部放开限购。
一句话概括，强二线与一线，仍需要维持限购之名，至于社保要求的时间，调整的空间比较大。
认清了这几条红线，在放开成为主流的趋势下，接下来还会有更多城市加入到放开限购的浪潮之中。
毕竟当下所有城市的房子都难卖。毕竟降价已经成为主流趋势，房企都在扎堆降价甩货。
根据说财猫统计的60家上市房企上半年销售均价数据，有30家房企的均价在下跌，其中合生创展、蓝光发展加大幅度达到了36.59%、35.22%，相当于集体打65折出售。
然而，降价也没能改变房子卖不动的局面，所以接下来必然会有更大的措施出台，放松、放开限购必然是主流动作。
杭州、成都、厦门岛内后续社保要求可能会进一步缩短。
北上广深四大一线城市，任何一个区域都难放开限购，但社保可能会有所调整，预测会分区域调整，比如外围区的社保要求缩短。
03
放开限购顶用吗
放开限购顶用吗？没用。
这个论断，我在之前多篇文章中阐释过。
限购并不是阻碍成交量的主要原因。如果限购管用，2016至2020年这段限购最严厉的时间段内，南方主要城市的房子就不会遭遇大卖，它们的房价就不会穿越调控周期，继续大涨。
既然限购不是关键因素，那么取消限购，效果并不会明显。
从几个已经完全放开或者大幅放开限购的城市来看，的确如此。
比如福州，3月30日完全放开限购，成交量没有任何起色，8月份的成交量还创下了新低。统计局公布的房价，新房和二手房都在跌。
再比如4月末放开沈阳，中原地产数据显示，8月份商品房成交39万平方米，同比降42%，环比降5%。
再比如8月5日放开限购的北京卫星城廊坊，整个8月份量价依旧齐跌，没有任何作用。
再看只保留最后一点核心区域限购的东莞与佛山。
佛山6月2日放开了除禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道三个街道的所有区域的限购，但成交量只在6月份有所增加，之后又蔫了。
东莞是在佛山之后的7月初跟进的，限购区域最终只保留了莞城、东城、南城、万江四个核心街道以及松山湖这个房价最高地，其余全部放开。
结果显示，新房起色不大，二手房有所起色。
以此来看，放开限购，无法形成洪荒之力，无法力挽狂澜。
要想实现逆转，要想复苏，让购买力复苏才是关键的关键。购买力下降是楼市转向的本质，也是影响未来楼市复苏的关键。
换句话说，购买力一天不恢复，无论是取消限购，还是降低首付，都不顶用。而购买力想要恢复，其前提是GDP增幅恢复、就业率恢复，这些都无法一蹴而就，需要时间。
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