钻空子捡漏子，买了没下房本的拆迁房，实时记录因此正在经历的煎熬

　　坐标：华北直辖市
　　2019年入手一套没下房本的还迁房，已付完全款，装修并入住。
　　目前被原房主的债主申请保全，经历了一审二审，煎熬等二审结果中。
　　昨晚心慌睡不着，辗转反侧一夜，内心后悔至极。记录下来希望大家从中吸取经验教训不要重蹈覆辙。
　　昨晚的烤乳鸽镇楼，祝愿大家富得流油

　　买这所房子也是一波三折，我就像着了魔一般非他不可，冥冥之中注定要因此吃一堑长一智。
　　之前上下班路过小区觉得地理位置不错，楼下就是规划的地铁。
　　和中介打听了才知道是还迁房，没有房本不能交易，但是中介表示有关系弄到名额可以当作一手房来买。
　　听她说得言辞恳切很有把握，还带着我看了其他人通过她买的已经办了手续正在装修的房子，我觉得可行。
　　90平米的两室150万，需要一次性付款。盘算着卖一套老破小学区房再凑点能买一套。就交了10万定金，等有名额了过户的时候再付尾款。
　　结果等呀等，一年了也没名额，中介倒是爽快退了款。
　　这还不是麻烦的正式开始

　　打定了主意就想买这个小区，就开始着手卖房。
　　这套老破小是为儿子上小学买的一所学区房。
　　2016年入手的30年房龄6层到顶的4楼30平米，房款加税共计七十万左右。
　　我所在的城市房子产权有很多：有商品房俗称的私产，可以贷款买卖。还有公产房也就是企业产权，可以交易但是需要一次性付款。据说也可以买产权变私产，也要看企业卖不卖产权。
　　私产以外的房子都不在我考虑范围内，宁可贵一点也要买私产。
　　私产非顶楼属于学区，总价尽可能低。这几条同时满足的房子不多。16年怀着二胎带着老大在中介一条街溜达了一天看好了这套老破小。房主刚刚买下产权几个月由共产变私产，产权不满两年因此我要多交5%左右的税。
　　即便如此
　　现在看来，当时的房价真是洼地。

　　2019年3月老破小顺利出手。
　　买家同样是二胎家庭要为老大上小学做准备。话说买家比我要有先见之明很多，儿子同学家长比我早一两年14-15年买的同等配置的房子仅4、50万。我是孩子要升学前两个月才搞定的房子和户口。
　　16年5月70多万购入，19年3月120多万出手。
　　手里有了钱更加迫不及待要买看中的还迁小区了，我认为是能力范围内能买得起的最理想的电梯新房了。

　　此时还迁房依然没有房本。
　　基于之前中介退款爽快，我觉得她值得信任，就又联系了她。
　　中介表示目前有45平米的独单一室一厅140万一次性付款可以马上过户。之前90平米150万，现在45平就要140万，心理有点接受不了。
　　于是又去了中介一条街到处打听。没有房本的房子在正规中介是不能挂出来的，一个不是很知名的连锁中介表示还真有一套，房主急卖，76平米120万。
　　这个价格简直是天上掉馅饼，内心一阵狂喜，当晚约了看房。
　　2019年11月，那时至今将近三年，在这套房子上耗费了我大量财力精力，精神饱受折磨……

　　中午休息，溜达溜达再来继续。
　　关于对这所房子的执念，价格美丽不是最主要原因，其他原因稍后再说。
　　虽然因为房子官司缠身心情不佳，但并没有因此茶饭不思日益消瘦。只是偶尔想起房子内心一阵绞痛心慌慌害怕失去。
　　平时不耽误吃吃喝喝，体重也一路走高。借此贴也督促自己减肥并记录日常生活，二胎家庭的鸡飞狗跳，每天的喜怒哀乐。
　　家有俩娃：傻小子12周岁小学六年级。拧秃儿6周岁幼儿园中班。
　　我可爱的小光头渐渐出落成亭亭玉立的大闺女啦！
　　我：65.05KG，165cm，3X8=24芳龄大妈一枚。24岁回不去了，愿自己永葆24的心态吧！
　　

　　继续，还是先交代一下背景。
　　如果说买这套便宜房属于捡漏子，那么买房过程就钻了限购政策的空子。如果当初限购政策再严厉一些，我可能就捡不到漏子，也不会受到现在的种种折磨。
　　没错，楼主买还迁房时家庭名下有两套房，受到三套限购政策约束，是没有购房资格的。
　　并不是为了捡漏子而捡漏子，确实是有自住需求，且听楼主娓娓道来。

　　2008年和老公从校园爱情牵手走进婚姻殿堂，从三线城市来到直辖市开启一路奋斗。并不是一穷二白闯天涯，小姑子夫妻已经在这所城市奠定了事业的基础，我们是来投靠他们。他们夫妻才是赤手空拳打天下，吃苦耐劳艰苦奋斗的精神是我学习的榜样。现在事业很不错，已经去了其他城市发展。这是时代背景。
　　2010年我家傻小子出生了，婆婆从老家过来帮忙带娃，2011年我们买了第一套房，郊区两室八十多平米的二手房。当时年轻没有经验，觉得房子离我单位近，小区环境不错，通透两室。夏天的傍晚跟中介去看的房子，过堂风吹过很是凉爽。
　　没有过多比较就交了定金。首付40多万，贷款52.5万，这是我记忆最精准的数字。当时首付差一半，厚着脸皮跟娘家借了。
　　说说这套房子踩的坑：首先，临街临大马路噪音很大，当然采光无敌无遮挡。其次，影响房价的关键因素除了地段还有物业，交房两年的新小区由于物业管理不善现在已经是同年代同地段里最便宜的小区了

　　2020年换了一个据说全国前十的物业，管理比以前好了，物业费单价增涨了50%多，房价依然是那一片里垫底儿的。
　　2016年房价高峰有170万成交的，后来跌落到130，现在我看网上挂110的也有。由于总价低，是成交量比较高的小区。11年到22年，贷款利息不算，十年了房价基本持平。
　　这是我们的第一套房

　　现在介绍第二套
　　2015年二胎政策放开，我家小拧秃紧跟政策意外来临，换房也就提上日程。
　　此时小姑子一家去其他城市发展了，空出来大三室让我们先住着，买房可以慢慢看。于是15年五一我们就搬过去了。空出来的房子给我爸妈住了，他们从外地来给弟弟带孩子。
　　买二套房也是很偶然，开车路过一个楼盘，路边好多销售在大街上举着牌子逢人便问，强烈邀请我们去看看。
　　大楼盘分好多园，两年前就有销售在路边举牌子，我都没想去看看，没有买房的需求。看了一眼就喜欢了，刚好有小三室，120平米精装修，带学区，离单位班车不远。单价2.8万，三年后18年交房。
　　老公说前一两年他去看过这个楼盘，彼时小姑子让他去看有什么值得买的房子，经过他一番考察表示1.8万一平米，太贵了。
　　没错，刚开盘就是1.8万，两年后我们买2.8万，当然同小区后来有3.6万买的。
　　那是房价疯狂的15-18年。

　　定完了这套房，我就开始规划。
　　婆婆从老家过来帮我们带孩子做饭做家务六年了很是辛苦，随着年纪越来越大，公公婆婆以后也是要在我们身边养老的。不如就在新房附近给老两口买一套，两家离得不远互相能有个照顾，啥事一抬脚就到。将心比心我以后也不愿意和儿媳妇一起住的，就算没啥大矛盾还是远的香近的臭，分开住岂不更轻松。
　　我是急脾气，想好了就干，经过考察最合适的小区就是还迁小区。
　　首先，距离新房几百米，老二以后上幼儿园就在两个小区之间走路也就七八分钟。其次，楼下在规划地铁有一定的升值潜力。再者，附近大多是三十年的老小区没有电梯没有物业，相比之下还迁小区是新房，有电梯，物业管理也不错。
　　然后我就认准了这个小区，一门心思想买，着了魔一样。

　　新房有学区老二以后上学用，老大上学用的老破小学区房没用了。卖掉以后置换一套给公婆住。
　　19年的政策，家庭不允许买三套。新房还没交房，首套我爸妈在住，也不好让她们腾房子卖房子。第一是懒得折腾，第二是经历了了高价的170万没卖，降到130万还能舍得卖？

　　第三套：还迁房
　　当时中介给的意见：三套限购政策也许在不久的将来会放松，毕竟二胎都放开了房子经过大起大落又该刺激一波了。还迁房下房本还有一段时间刚好可以等政策松绑。最下下策也可以办离婚，过完户再复。这么一说貌似也有道理，毕竟我们的二套房交房以后买家具通风之前也需要一两年才能进去住。这个时间差等等政策，实在不行就用下策。

　　签合同当天房主和儿子俩人来的，据说儿子做外贸生意急用钱所以房子卖的便宜，但是要求大额定金。总价120万经过还价降到了115万。双方各自承担中介费。约定了定金金额，预估了下房本时间。届时不下本就再付一笔钱房子交给我先入住。毛坯房需要装修，还约定了到什么时间段交多少钱直至过户时交尾款。
　　我让中介提前找了律师过来，给合同把把关，也全程录了视频。律师看了合同补充了几点。其中一点：买方承诺有购房资格。还有一点：让房主儿子写了一条义务承担连带违约责任。
　　按之前的计划，等房子过户时即使政策不松也可以离婚买，决不会因为我们影响房子过户。
　　可就是这句承诺有购房资格，为后边的官司埋了雷。
　　因为房主儿子写了承担连带责任，我也理所应当觉得儿子可以作为委托人代理房主进行后边的收款交易了。

　　19年底yi情爆发。
　　还迁房办房本的日子遥遥无期，yi情是个筐啥都往里装。办个房本电脑上敲几下的事儿咱也不知道为啥就干不了了。

　　终于20年4月按约定付了钱也交房了。
　　收到钥匙马上找装修公司全包两个月装修完毕，宜家买了家具。20年7月公婆搬进去住了。自从入住以后房主儿子就隔三差五找我要钱，算借也好，算房款也好。总之就是各种要钱。由于每次去中介大额付款的时候房主总是要求大部分钱直接汇入儿子账户，房主写收据。联系房主也通过她儿子，房主电话根本打不通。房主儿子每次总是说得很可怜，例如，房主得癌症了，他自己被债主逼门了，他爸还给我打过一次电话说实在没钱没办法了。我想着人家的房子我已经住上了，钱早晚都要给，既然人家那么迫切，能帮一把是一把。所以几乎没有拒绝过他们的请求，每次也不多，陆陆续续三千五千的要。
　　20年春节房主儿子微信说债主又逼门了，他需要几万块，如果我愿意伸以援手房主愿意把房款降低五万。想着大过年的挺可怜，况且人家主动要降五万这么有诚意，我就又利欲熏心了。至此115万的房子降到110万。签合同以来我也陆陆续续付完了100万，还差十万后来说啥我也没再答应过付款要求。看我态度坚决房主儿子也就没再找我要钱了。现在万事俱备就差房本了。
　　我们的二套房19年也交房了，买家具通风半年，一家四口也搬家了。
　　小姑子的房子我帮她出租出去了，租3300一个月。
　　此时家里三套房都是自住。两边老人各一套，小家庭住一套。非土著二胎家庭，三套房是最低配置吧。

　　老大小学上下学可以自己步行，老二幼儿园公婆接送。下班都去公婆家吃饭，饭后带孩子回小家。饭毕就可以独自享受清静，分开住减少了很多互看不惯的机会，心情自然舒畅了很多。
　　转眼来到了2021年，房本也成了我一块心病，每次问房主都说在等。让中介也去了拆迁办问消息，无果。每次见到邻居就问是否有房本的消息。终于2月份楼上的房本办好了，3月份楼下的房本也好了。都说是拆迁办主动通知的，按日期带齐资料就可以办了。我想我们的房子也不会很久了。
　　限购政策还是没有放松，依然没有购房资质。离婚政策也有了变化，增加了一个月离婚冷静期。望眼欲穿的房本马上就到手了也不敢再耽误时间了。俩人一商量，一咬牙一跺脚，离婚吧！马上去做了预约登记，一个月后通知去领了证，一个本变两个本了……
　　好巧不巧，转天房主儿子来电话了明天可以去房管局交税办房本了。说让我帮他垫付，从尾款里扣除。他没钱税也不能不交，房本还得办，该垫就垫吧，大概两万也就不差这一哆嗦了。

　　2021年5月11日，真是一个难忘的日子。也是个让心情也从云端跌落谷底的日子。感恩美好的事情即将发生，心里仍旧存有那么一丝不安，总感觉太顺利了自己不配似的。也许是自卑？总之，怀揣着希望而又忐忑不安地来到房管局。
　　拆迁办专门有两位小姑娘协助还迁户办税，他们会提供一张契税票还有一些其他资料。办税的对着电脑一顿操作后说：房子被查封了，无法交税。再问是哪里查封的什么时候查封的，就是一问三不知了。
　　由于房子还没过户到还迁户名下，还在拆迁办名下，怎么操作的查封还是拆迁办查清楚吧。对方表示先回单位再查询。
　　房主儿子直说不可能查封的是我们的房子，房子还没落名到他母亲名下呢。办税员又帮忙查询了一栋楼其他门牌号，都是正常状态。
　　果然，预料的不幸还是发生了，整个人从头凉到脚。

　　后来追问房主儿子究竟怎么会回事，他还撒谎说是房主同学查封的，欠人家十万块钱。我们帮他还钱房子就能解封。
　　房主儿子说的任何一个字我都不会再相信了，马上联系律师处理。
　　经律师查询是一个私立医院查封的房子，医院借给房主100万，要求原房主还款一百万，所以就去拆迁办查封了房子。查封日期2021年3月，也就是刚有可以办房本的消息医院就查到这所房子并进行了保全。

　　早～
　　自己泡发煮熟冻起来的海参
　　前天婆婆生日的蛋糕，山姆的蛋糕味道不错，甜食都吃不了多少，今天吃不完就得扔掉可惜了。
　　简餐：海参、鸡蛋、大米白粥

　　

　　@ding0888 2022-05-20 08:38:09
　　

像这种，最好的结果就是他退你120万你搬走。合同只能证明你们有过交易，但过户条款是非法的不支持。

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　　退钱是绝不可能出现好事儿

　　@hnyzy2008 2022-05-20 08:20:01
　　

现在是不是很多这种坑。

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　　所以，不要踩坑，手续不齐的房子坚决不要买

　　@ty_MICOOO 2022-05-20 08:46:29
　　

回迁房的风险大，关键只是买了一个名额，房子产权是谁的，不好说，一房多卖也很隐蔽

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　　买名额这件事没办成

　　@tupolev 2022-05-20 09:03:28
　　

还迁房如果在市区可以拿到房产证，如果原户主是农民农村还迁房属于小产权，只能由村委会或乡镇发个证明，没有房产证，当然上市交易数量也不小。

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　　是的，房子在市区

　　@xrgsulin 2022-05-20 09:05:41
　　

牛，胆子大什么都敢干，不动产是以产权登记证权，如果原房产拿到证不愿意卖了，按现行法律，产权证在谁的名下，房子就是谁的，只是因为你之前出钱了，原房主叫不当得利，需负返还义务，最多按同期银行存款利息还给你钱。即使你们签的合同做了公证之类的也没有用。如果对方没有钱，或是把房子拿去抵押了，到时法院来强制执行的时候，把你扫地出门。您还在这自嗨！！！！

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　　嗨不起来，现在正在面临您说的最糟糕的情况

　　@悠悠053170 2022-05-20 09:13:07
　　

私下交易的房子无产权风险太大，真不能贪便宜

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　　便宜是一方面，满足需求的能力范围内买得起的，这套是最佳选择。说白了还是qiong。

　　继续
　　2021年5月，房管局出来当天就联系了律师。
　　律师查到房主一家和儿子都被限制高消费，被起诉欠款二百多万。也就是一家都被列为了俗称的老赖吧。名下没有任何财产。
　　申请查封我们房子的是他们的债主之一，一家私营医院。之前听她儿子说过房主是某医院的会计。
　　律师作出的第一步：起诉房主配合过户同时对房子进行保全。第二步：法院依法查封房子，我们提起执行异议之诉。
　　以后就是漫长的等待。

　　@yaya8305 2022-05-20 14:26:16
　　

我的心比楼主更大，和我弟一起花了800 万买了一栋双拼别墅，买完后房本一直没下来，然后两人又花了500多万装修，我也一直担心，万幸的是年前房本终于下来了

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　　希望我也能有你们那么好运气，后边少一些损失

　　@不停游的鱼D 2022-05-20 13:51:46
　　

当年我也差点买没有房本还没下来的房

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　　没买就对了，不适合老百姓

　　@cha8p419 2022-05-20 10:17:11
　　

我好奇的是这么明显的坑也有人跳啊，心也忒大了.......平时接触大单的机会挺多吧？不然不至于如此不慎重吧

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　　那时刚卖了一套小学区房，手里有钱。觉得要赶紧换成房子，要不然就不知道花哪去了。

　　@我在中国好多年 2022-05-20 14:39:17
　　

希望楼主能挽回损失

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　　谢谢谢谢，借您吉言。

　　@大哥大的装修 2022-05-20 15:59:19
　　

楼主能不能报警，告房主诈骗，这样就属于刑事案件了。

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　　房子不能过户并不是房主不配合我过户。说白了他们现在有心无力。除非房主拿出钱还医院，医院撤诉。我们正常去过户。

　　@yilance 2022-05-20 16:15:34
　　

唉，真是糟心，主要碰到了一个这样的房主和败家的房主儿子，要不也会好点

希望楼主可以完美地解决这件事情

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　　谢谢您，借您吉言

　　@孤舟蓑笠翁不钓鱼 2022-05-20 16:11:31
　　

天啊，我现在住的就是回迁房，也是一直在等原房主办理不动产证后再过户。

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　　事情的后续发展可能会对你有启发

　　做酸酸
　　盼着疫情快点结束吧，工资发70%好久了。
　　这世道，再怎么刺激也没人投资房子了吧。
　　

　　晨起拉练

　　

　　@努力学习的宝妈 2022-05-21 09:54:23
　　

楼主的执行异议之诉如果没有意外，应该是能被法院支持的，这个律师应该也给楼主分析过了。。楼主也别太担心了，虽然可能过程比较煎熬，但是如果照楼主的描述，赢面还是比较大的。。

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　　您的预测很专业。

　　牛排十分满分，傻小子给我打九点八分。九分厨艺分零点八的辛苦分。
　　午饭凑合吃吧，家务还没做完。周末比上班忙，像蜜蜂一样团团转，沙发上坐一下的时间都没有，不干完活歇不踏实。
　　

　　

@努力学习的宝妈 2022-05-21 09:54:23

楼主的执行异议之诉如果没有意外，应该是能被法院支持的，这个律师应该也给楼主分析过了。。楼主也别太担心了，虽然可能过程比较煎熬，但是如果照楼主的描述，赢面还是比较大的。。

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@ty庸人自娆 2022-05-21 10:00:24

您的预测很专业。

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　　@xrgsulin 2022-05-21 16:50:28

还专业？不动产以产权转移登记为证权要件，没有登记不得对抗第三人。也就是说，现在你们的买卖合同有效，但不产生物权法上的效力。如果现在已下证没有被限制转让，对方配合过户到你名下，可能能顺利度过。如果原房主的债权人已先下手申请了查封，交易限制，过户不到你的名下，债权人可以申请法院拍卖优先受偿。因为你与原房主的合同有效，而不动产又不能实际登记过户，只有主张赔偿责任或是对方不当得利请求返还已付购房款，这个是债权债务关系了。所以，现在要知道是否下证，如果已下证，是否被查封，限制交易，如果没有，出点血过户到你名下。如果没下证或是下证已查封限制交易，很难赢得了，最后也就是与原房主的债权债务关系了，但对方又没有财产可供执行，最后也就是一个纸面债权债务了。

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　　买房者作为善意第三方，民法典还是保护老百姓利益。某种前提下，物权大于债权。

　　老公在单位不回家吃，他不回来吃我就没啥做饭的热情。
　　什么520、521对我来说都是不存在的。以前记不住我生日都得甩一天脸色，后来想想他挣钱也不容易都是为了家也就不计较了，毕竟我的生日只比他提前一天，他也记不住自己生日。佛系过日子啦～无论什么节想怎么过就主动说出来人家配合就是了。
　　

　　“法律不外乎人情”这句话通俗的说，就是法律一般不会超出人类社会的情感之外，即基本符合社会的伦理道德、人的思想感情。也就是说，法律富含人性化。这里的“人情”，是追求公平与正义的人情，是给予慈悲或宽恕的人情。
　　举个例子：房价疯长的几年，交了定金房主反悔的例子比比皆是，上了法庭刚开始还会判决支持原房主。后来这种情况太多了，只要签了合同付了定金，房主见房价涨幅很大而毁约法院就不再支持了。此前依据法律毁约方按合同赔偿双倍定是可以的，但因此引发的社会问题成了普遍现象，法律是不是就不应该支持不守诚信的人。
　　所以，法律也是讲究道德和人情的。善意第三方的利益法律应该保护的。

　　冰箱里连个蔫巴苹果都没了，水果都吃完了。
　　吃饭扭扭捏捏，吃起水果大快朵颐，减肥之路注定艰难。
　　派送免费，收一块钱包装费。纸夹子还能卖两块钱。
　　

　　21年5月起诉房主，要求对方配合过户。
　　这个庭开了两次，被告都没到场。被告不到法官查的会更细，各种证据，转账记录，流水都看原件。通过手机银行转的要当场打开手机核对。
　　实际入住的证据，支付宝交电费、收快递地址、物业费实际转入账户等等。
　　等了大概一两个月得出结果：这个案子先不判，等执行异议之诉出了结果，以那个结果为依据再判。
　　这是人生第一次上法庭，大夏天的手脚冰凉全身微微发抖，紧张。
　　这个案子，保全费5000，诉讼费14700

　　

　　第一个诉讼忘记说了，律师授意我把房子的尾款补齐打到法院的账户。汇了96020.01，我帮原房主补交了拖欠的物业费采暖费和滞纳金，也说好了这些抵扣房款，所以有小数点。至此115万房款，优惠5万，实付110万已全部付清。
　　第二个诉讼
　　21年9月开庭，执行异议之诉。
　　执行异议之诉的诉求：法院不得执行这所房子。
　　作为被告的医院请了律师到场，原房主和儿子依然未到。
　　还是在庭上出示各种证据原件，对方律师表示对证据真实性认可，对付款及各种证据用途不认可。对方也拿出了此房子的各类文件，包括钥匙，电梯卡、拆迁补偿证明、水电卡等。但是并没有说这些关于房子的材料说明什么事实。医院有的关于房子的资料我都有。

　　被告律师并没有说拿出关于房子的资料来证明什么。

　　关于房子被查封，房主儿子还跟我一起去交税(交晚几天就可以下房本，我们之间再过户)的操作我也特别不理解。
　　有两种可能：
　　1、首先房子被查封法院一定会通知到房主本人。既然被封了，儿子还带我去交税说明他可能以为交税的地方查不到被封的消息。因为房子还在拆迁公司名下，并没有落户到房主。我替他交税他以后就不用交了，无论房子以后怎么过户，税金不用从房主口袋拿出来了。如果可以正常交税，交完税过户前他可以借机再找我要钱，10万尾款能提前要点就要点。
　　2、再一种可能几乎不可能，他们真的是诚心要卖给我的，房子被查封两个月了我丝毫没有察觉，带我去交税侧面提醒我房子被查封了，好让我及时应对？

　　第二个诉讼补充一点：
　　对法院支持医院追讨房主欠款而查封房子，我先提起的案外人异议。法院先下一个驳回的裁定，驳回我的异议请求。因为医院申请查封原房主的财产是有理有据合法的，法院没有错封。
　　继而我再提起执行异议之诉，诉求：不得执行此房。
　　法庭上用词很谨慎，我的律师申请：“停止”执行此房屋，被法官纠正为“不得”执行此房屋。
　　自此开始第二场诉讼：执行异议之诉
　　所有律师都说，执行异议之诉就是要推翻法院的裁定，那是相当有难度的。
　　我也网上搜了一些相关案例，所在区的法院审理的类似执行异议之诉案外人获胜的也有。因为近年来拆迁房很多，此类问题的案件不在少数。只要满足几个条件，买房人的利益还是受到保护的。