观察一座城市，最好的方法，是看它的变化。
那些肉眼可见的，以及改变人生活方式的变化，我们称之为发展。
楼Sir一直在研究一个问题，10年来，海口变化最大的区域是哪里？
4个月后，我找到了答案。
是红城湖。
| 海口红城湖
把一个杂乱无序的野生“江湖”全部推倒重建，变成水光潋滟、高楼林立的城心之湖，承接住国兴CBD价值的外溢，今天楼Sir带大家领略一下，海口棚改典范红城湖区域变化之大。
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十年旧改之路
红城湖是海口市区最大的淡水湖，面积达到31万㎡。这里是海南省府所在国兴大道的向南腹地，也是老琼山的根据地，注定将是一个新旧更替最彻底的区域。
| 红城湖区域分布
| 红城湖回迁房项目
| 选房现场
沿湖行走一万五千步，不同人口中的红城湖旧貌，在楼Sir面前一一展开，那是一段不光彩的过去。
曾经的红城湖，污水横流、鱼虾死亡发臭，冬天水位下降时，暴露出淤泥和乱石，岸边道路偪仄,杂草丛生。
| 过去的红城湖一角
白天，这里没有风景，即使周边居民和附近高校学子，也不屑一顾。夜晚，则被各路经营宵夜的流动摊位占领。
破败、喧嚣，成为它的代名词。
改变，一直在发生，结局，却姗姗来迟。
从2009年开始，媒体上不时出现红城湖的身影。规划、方案，三年、五年…都在描摹一个更好的未来。
事实上，直到2020年，红城湖才真正以一个城市公园的面貌重回大众视野。
| 红城湖公园景观石
| 公园实景
大刀阔斧出方案
转机始于2015年。
海口市政府发布《红城湖片区开发改造及周边环境综合治理项目（旧城改造类）》方案。
方案提出，该项目主要分为两个部分：
一是周边环境治理及生态保护；
二是片区内棚户区改造。
规划范围西至龙昆南路、东至海府路、北至海口新城区建设开发有限公司用地、南至红城湖路合围区域内，涉及土地面积3939.78亩，计划总投资126亿元。
| 红城湖片区土地规划方案
土地划分为5种类型：棚户区改造地块、可合作开发地块、可置换地块、红城湖综合整治地块和不可整合地块。
也就是，在保留企业、机关、学校用地基础上，通过棚户区改造、置换、合作开发等方式，释放出建设用地。
棚户区(城中村)改造项目涉及道客、北官、米铺、文政、龙昆南、八一社区和塔光农贸市场。涉及原住民接近8000户，原住房超过123万㎡。
| 红城湖建设过程 来源：南海网
| 回迁房已建成，高楼林立
土拍年代
不久后，红城湖进入土拍年代。
首先，海口红城湖公园管理有限公司，当仁不让成为片区大地主，坐拥原墨客村大片土地，2015年，开发的住宅小区，怡和湖城大境一期开盘售卖。
2016年，海航旗下海南高和房地产开发有限公司，以8.21亿元，率先拍得50461平方米土地（D11-1、D12地块，约75.7亩），土地属性为城镇住宅用地含商业用地，平均土地单价1077万元/亩，楼面价4613元/㎡，还戴上了“地王”的帽子。
此后，中国交建、中建一局、拓一置业等逐步进入棚改回迁安置房领域，共涉及约135.5亩城镇住宅用地。
| 回迁房项目分布 来源：中交欢乐湖岸公号
等到2020年再拍宅地，身价早已今非昔比，红城湖C20-1地块，共20.2亩，吸引了包括全国百强房企的金地、越秀、保利、碧桂园、浙江元垄、衍宏集团等竞买方角逐厮杀。
| 浙江元垄-海南惠南-海南垄南公司地块
最终，浙江元垄子公司海南惠南房产以6.2亿胜出，楼面价去到11439元/㎡！
排队报批
随着地块找到新主人，红城湖大改造终于走进快车道。
2017年7月，拓一置业旗下红城湖片区棚改回迁商品房项目（一期）建设方案获批，批建11栋地上2-23层、地下1层住宅及配套商业。
2019年10月、11月，海口中建一局和中国交建旗下项目陆续获批。
| 中交商业楼效果图
2021年3月，“怡和·湖城大境（四期）”项目建设工程获批。
| 怡和湖城大境四期效果图
2021年4月，原隶属于海航的海南高和房地产开发有限公司已易主融创，包括另一家融创控股子公司——海南海岛建设物流有限公司，两家公司旗下D11-1地块、D12地块项目获批。
| 海航拿地项目，现公司已归属融创
2021年5月，惠南房产子公司海南垄南房地产开发有限公司C20-1地块商住项目获批，申报方案拟建1栋21层办公楼、3栋11-25层住宅楼。
| 海南垄南地产项目效果图
目前，红城湖棚改回迁项目已进行大半，原住民选房定房，正在如火如荼进行。
回迁棚改任务上岸以后，商业住宅项目才可以安心上马，这应该是红城湖旧改的智慧和经验。
商品住宅
接下来，该片区重点可关注湖城大境四期、融创项目、惠南项目，住宅总货量可达22.27万㎡，按套均面积120㎡估算，供应房源约1850套。
| 未来住宅供应
走在红城湖边，随处可见漫步人群，周边商业发达，人气十足。
| 红城湖家乐福
| 周边商圈氛围
| 商业机构给市民送鲜花
沿湖设置有公共卫生间、椰城便民自助警局等。
椰城便民自助警局，可实现自助换领身份证、驾驶证、签证等，其便利程度，令楼Sir都感到微微吃惊。
| 椰城便民自助警局
| 自助设备
沿湖处处是高楼，多个回迁房项目业已封顶。紧接着，还有一所九年制学校——红城湖学校，待兑现。
棚改6年，原居住人口不可避免会流失，或买或租，离开他们世代依存的土地。
随着项目交付，这里将重启人口吸纳，原住民回归，新建商品住宅小区也会迎来业主入驻。
新的红城湖，似乎才刚刚拉开未来之序幕。
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海口：
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