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作者：子非鱼
01
南京又有大动作
又要写南京了，没办法，南京的大消息太多了。
在近日降低二套房首付比例之后，南京又放松了建邺、玄武、鼓楼、秦淮四大核心区的限购：
第一，家中有60岁以上老人能提供南京居住证明的家庭，可在南京限购四区内购买第三套房；
第二，工作地点在限购四区内的南京户籍家庭，可在限购区再购一套二手住房；
第三，南京户籍的A、B、C、D类人才及博士人才，亦可在上述四区新增一个购房名额。
该消息，已经获得财联社确认。
财联社披露，南京一家房产机构人士明确表示，近日南京不少房产中介向购房者传递了这一消息，可能是担心被叫停，该措施并未正式发布，我们现在了解下来的情况是，目前部分南京户籍人群可以操作，非南京户籍难度较大。
换句话说，南京是担心被叫停，所以采取了只做不说的方式，打枪的不要，偷偷地进村。
算上这一次措施，南京自4月份以来大概已经发布了十五六条托底举措，是今年救市行列中最积极的城市，没有之一。
02
为何又是南京
这一次为何又是南京？
关于这个问题，本号在之前的文章中解释过多次，南京今年以来楼市整体表现可以用四句话形容：
新房卖不动，打折遍地，二手房降价挂牌抛售，土地市场一片肃杀。
克而瑞披露数据显示，南京前11个月新房累计成交面积670万平方米，同比下降了34%，也即相较去年同期成交面积缩水了三分之一。
二手房方面，11月，南京全市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比小幅下滑6%，成交热度有所回升。但这主要是大批降价房源降价挂牌抛售推动的。
在防疫放开之后，南京楼市依旧没有起来，寒潮依旧，且二手房降价抛售的现象越演越烈。
价格方面，我爱我家南京研究院披露，11月份南京二手房均价跌破3万元回到了“2”字打头时代，为29968元/平方米。
挂牌量方面，已经冲破了15万套。
这一数据相比于三月份的11.87万套增加了3万多套，相比于10月份的13.53万套，也增加了近1.5万套。
更重要的是，这种降价挂牌的趋势，已经不限于外围区了，主城区也没有逃脱。
最新数据显示，南京核心区的很多楼盘，价格也在调整，如鼓楼的龙凤花园，秦淮的瑞金新村，玄武的盛和家园和仙居华庭等。
卖不动的新房，不断降价的二手房，让南京的土地市场也是一片肃杀。
克而瑞披露的数据显示，今年22个被钦定为集中供地的城市，在前三轮集中供地完成之后，没有一个完成今年的卖地目标。不仅如此，大批城市距离目标还有很远的距离。
武汉、天津卖地完成了不足四分之一，青岛、福州不足三分之一，宁波、济南、北京、苏州、深圳、长沙不足二分之一，南京也只有51%而已。
在这种情况下，22个集中供地城市不约而同地放弃了两集中供地制度，纷纷开启了因城施策模式，开启了第四轮、第五轮乃至第六轮集中供地，坚持了一年半的两集中供地模式，烟消云散。
以卖地完成了最低的武汉来说，已经完成了第四第五轮供地，第六轮供地公告已经挂出。
南京也已经完成了第四轮集中供地，第五轮集中供地将于本月20号进行。
在这种防疫放开依旧寒潮依旧的背景下，才有了南京降低二套房首付比例，才有了进一步放松主城区限购的举动。
03
会被叫停约谈吗
不敢直接发布文件，而是暗中行动起来，南京所担心的便是会不会被叫停，甚至被约谈。
本号认为，可能性很大。
君不见，防疫放开之后，第一个跳出来放松限购的厦门，也比较谨慎，只是放开了岛外限购，岛内并没有松动。
有人可能会说，佛山不是完全放开了限购吗？那不一样，佛山的级别怎么可以和南京比，南京可是经济第二大省江苏的省会，而且还有副省级头衔加身，是经济强市，也是楼市强市。
君不见，9月14日苏州宣布放开核心区限购，但第二天就被叫停了，恢复原来的限购措施。
更重要的是，南京这次的操作，更像是鼓励炒房，而不是支持刚需和改善型需求。
南京核心区对非户籍的限购力度，已经降到了社保6个月，且可以补缴，基本是放开了限购，但套数仍有限制。
现在允许核心区部分人群购买第三套房，请问，如果不炒房，有多少人需要买第三套房？允许买三套房，这不是此地无银三百两吗。
最近一年来，管理层支持各城市发布各种措施自救，这没有问题，但也是有底线的。
在苏州放松核心区限购被叫停后，本号就分析过各类城市的救市底线：
1、一线城市，不允许放开任何区域的限购。
2、强二线城市，比如苏州、青岛、武汉、南京、武汉、成都等这些城市，允许放开非核心区域，核心区域的限购必须保留，但限购的社保时间可以缩短至6个月。
3、强二线城市以下，可以全部放开限购。比如早就放开的福州、南昌、沈阳，以及最近的佛山。
还有一个南京可能会被叫停乃至约谈的信号，便是12月6日召开的政治局会议上，罕见没有提及房地产。
过去的每场会议，几乎都会提及房地产，这次却非常例外地没有提及。
对此本号认为，这是中央在释放一个信号：
这次没有提及，显然是不能再提及了。因为该给的利好给了，不该给的利好也给了，如果还提及，房地产就有可能恃宠而骄。过去不断提及，是想让房地产恢复稳定健康发展，现在不提及，是暗示房地产健康即可，不能过热。
简单一句话，努力复苏可以，但不能再度热起来，否则过去五六年的调控成果便付之东流，谁要是敢躁动，突破底线，谁就有可能尝到再次收紧调控的后果。
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