南京楼市,绷不住了!


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作者:子非鱼
01
楼市寒潮依旧
读书的时候,曾无比向往南京,想看看乌衣巷中是否还有王谢两大家族留下的痕迹,想游览一下秦淮河感受一下秦淮脂粉沾染过的河水,想登上栖霞山去看看这座虎踞龙盘的六朝古都。
所谓六朝古都,其实并不准确,魏晋南北朝时期就经历了偏安江左的东吴、东晋、宋、齐、梁、陈6个政权,后来还有南唐,朱元璋创建的大明也是在南京开国,朱棣靖难之役后,就迁都北京了。
总而言之,在去之前,怀着对南京无限的遐想,喜欢这座城市。
后来有机会在南京待过一段时间,去过南京长江大桥、夫子庙、雨花台和中山陵,可惜没有游玩秦淮河。对南京的喜欢依旧,除了房价。
当下正值隆冬季节,南京的玄武湖,快要结冰了吧。天气预报显示,最近两批次冷空气正在南下。
当下南京楼市,同样寒潮依旧。
最新数据显示,南京的二手房挂牌量正逼近15万套,达到了149688套。

这一数据相比于三月份的11.87万套增加了3万多套,相比于10月份的13.53万套,也增加了近1.5万套。
这说明什么,说明投资客仍在加速挂牌离场。
投资客挂牌离场的现象,自年初以来就在中心城市上演,愈演愈烈。3月份和10月末的时候,先后梳理过中心城市的数据。
3月份的时候,有13个中心城市二手房挂牌量在10万套之上,10月末的时候增加至15个。
增加的不只是城市数量,还有各城市的挂牌规模。

制图:城市财经;数据来源:链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等
02
南京房价仍在调整
挂牌量激增背后,有当下二手房交易手续简便、降税等缘故,比如北京的卖一买一置业免税,比如十多个城市推出的“带押过户”等。
但根本原因还是房价调整之下,一部分寻求落袋为安,一部分选择割肉离场。
国家统计局披露的数据显示,10月份70个大中城市中,有64个城市的二手房价格同比在下跌,占比超过了90%,也就有90%的城市房价在调整当中。
中心城市方面,诸葛找房数据研究中心披露的10月份10个重点城市数据显示,目前几乎有80%的二手房房源在降价出售。

广州方面,贝壳研究院披露的数据显示,有36%的项目相比近三年的最高价降幅在10%以内,25%的项目价格降幅则在10%-20%之间,23%的项目价格降幅超过20%。
深圳方面,乐有家最新数据显示,有40%的二手房挂牌低于参考价。
这两座一线城市,目前今年以来,无论外围区还是核心区,价格都在调整中。
炒房第二城杭州,同样如此。杭州当地媒体钱江晚报7月份披露,杭州超6成小区都在挂牌降价。

房价泡沫巨大的南京,同样如此。
在上一轮上涨中,南京和厦门、苏州、合肥四座城市以惊人的房价增速,获得了楼市“四小龙”称号。
严重脱离收入的房价,在今年的宏观环境之下,纷纷进入了调整浪潮中。
关于南京,今年写过很多次。在之前的文章中,提到过,根据南京当地自媒体“南京楼市”梳理发现:
溧水:虽然距离主城较远,但曾因为倒挂,被南京炒房客疯抢,如今有二手房成交价跌到不足7000元/㎡,跌回5年前。
江宁禄口:国家级临空经济示范区打造“百万人口、千亿产业”南京南部新中心,定位很高,但如今房价下跌,投资客打败几千人抢到的房子,有二手房成交价跌到9000多元/㎡,相比4年前几乎腰斩。
江宁淳化:江宁“四新城”之一,楼面地价一度卖到21612元/㎡,如今区域内有二手房成交价不足1万/㎡,部分开发商新房亏本在卖。
江宁汤山:好不容易等到地铁S6号线,房价却没能如愿上涨,还有部分二手房跌破1万/㎡;还有开发商新房在亏本卖房,楼面地价9702元/㎡的地铁房,单价1.45万元/㎡起卖。
江宁滨江:也有二手房开始徘徊在1万/㎡出头。
南京卫星城句容:虽然不属于南京,但很多南京人都在句容买了房,如今很多二手房只能卖6000多/㎡,直接拦腰斩,投资客亏到心滴血。
这种调整的趋势,至今仍没有结束。最新数据显示,南京核心区的很多楼盘,价格也在调整,如鼓楼的龙凤花园,秦淮的瑞金新村,玄武的盛和家园和仙居华庭等。

整体价格方面,我爱我家南京研究院披露,11月份南京二手房均价跌破3万元回到了“2”字打头时代,为29968元/平方米。
二级房产成交市场调整如斯,一级土地市场又岂能好得了,所以我们看到了在三轮集中供地完成之后,22座集中供地城市,没有一座完成卖地供应计划。
南京的卖地完成率只有51%,武汉更只有24%。

于是我们看到了,坚持了一年半的两集中供地,已经被多个城市抛弃。
最着急忙慌的武汉,已经完成了第四轮、第五轮集中供地,第六轮集中供地已经挂牌,成为首个推出第六轮集中供地的城市。
长沙、深圳、苏州、北京等城市已经完成第四轮供地竞拍。南京已经完成了第四轮集中供地,第五轮供地已公示,将于本月20日进行。
03
脚步不停
寒冷如斯的楼市,让南京过去大半年都在忙着出政策托底。
从4月份至今,南京前前后后发布了十多次托底措施,其中包括放松外围区限购,只保留鼓楼、玄武、秦淮、建邺四大核心区域,同时四大核心区域社保要求降至6个月,并且可以续保。
这些措施,让南京成为全国出台托底楼市措施最多的城市,没有之一。
就在近日,南京继续出招,下调二套房首付比例:
首套房贷款已结清,第二套房首付比例30%,贷款利率4.1%。首套房贷款未结清,第二套房首付比例40%,贷款利率4.9%。有两套房贷款未结清,停贷。
本号在前两天的文章中做过专门分析,南京在防疫大放松之后,选择降低二套房首付比例,无非是想以加杠杆的方式,特别是借助防疫政策大放松这个背景,迫不及待想要推动一波成交量,帮助去库存,最终推动土地成交,来一波抢跑,推动市场回暖。
但二手房挂牌量继续增加,即将突破15万套的现实告诉我们,南京可能想多了。
第一,防疫虽然放松,但疫情尚未结束,过去三年很多人的家底都掏空了,指望一朝放开就能满血复活?更何况,正如很多人揶揄的,防疫三年,现在才算开始而已。
第二,阻碍全球和中国经济发展的因素有很多,世界秩序正在遭受挑战,中国与美国的摩擦仍在进行当中,而且,大家不要忘记了,俄乌战争还在打着呢,俄乌战争只是世界秩序撕裂的序幕而已。
第三,抗压能力极强的上海、北京才开始迎来房价调整,在收入复苏短期内无法实现的情况下,调整的力量仍会占据主流。
总结起来就一句话,最坏的时刻已经过去,但接下来并不是春天,经济、就业、楼市复苏,是曲折的,不确定的。
大多数中心城市,调整的脚步仍没有停止。
更何况,当下的首要任务,不是准备钱去买房,而是做好个人防护,等待感染高峰期的到来。
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