作者：子非鱼
01
西安楼市没有反转
在防疫放开之后，西北第一城西安，楼市并没有出现反转剧情，反倒是比之前调整力度更大了。
首先，12月15日国家统计局披露的11月份70个大中城市房价数据显示，西安新房环比下跌0.3%，二手房环比下跌0.7%，二手房跌幅创年内新高。
其次，西安泡沫居高的片区，二手房正上演一场加速降价抛售的场景。
从量上看，由于防疫放开，流动性恢复，中心城市整体成交量进入12月份开始回升，这是情理之中，也是预料之中的事情。
但价格大多数仍在调整当中，以西安来说，降价抛售已经蔓延至主城区热门板块。
据诸葛找房统计显示，西安当前有144712套房源挂牌出售，其中24小时内，新上房源3922套，降价房源高达1421套。
降价普遍在几十万，最高的有170万。
从降价抛售的区域来看，之前被爆炒的曲江、高新最多。曲江大概是西安炒作最严重的区域之一。
过去两年西安土拍诞生的地王以及多场万人摇号抢房的场景，基本都在曲江出现。
比如去年年初，曲江一宗土地以综合楼面价25342元/平方米，远超周边一二手房售价，成为西安新的“单价地王”。
高新、航天、雁塔板块也是泡沫比较大的片区。
如此可以看到，西安泡沫较大的区域，现在正在加快挤泡沫。
最近后台有读者问我，防疫放开之后西安楼市会怎么走。我在评论中给出的回复很明确，西安楼市才调整没多久，后续调整的步伐短期内不会改变。
02
西安房价调整是可以预料的
作为西北第一城，过去一些年在诸多政策利好下，如国家中心城市的批复，国家级新区的批复，中欧班列枢纽头衔等，被炒作得非常严重。
尤其是在以武汉为首的城市开启新一轮抢人大战之后，西安后发先至，几乎将落户门槛降为零，引发了大量人口涌入。
去年公布的第七次人口普查数据显示，西安从2010年至2020年常住人口增加了448.5万，增量位居全国第四。增量发力主要是在后五年。
制图：城市财经；数据来源：各城市统计局
在政策利好和人口不断流入的背景下，增量需求和炒作需求共同推动，西安房价开启了连续上涨几十个月的纪录模式。
2018年当年，根据胡润研究院公布的数据，西安房价更是领涨全国，在全球涨幅中位居第三位。
这种上涨的势头，直到今年年中才得以终结。过去几年西安也曾多次升级过调控，但始终没有阻挡住房价上涨的势头。
过去的持续上涨，原因并不复杂，由于西安地位不断被拔高，大家对西安楼市的预期仍在，最关键的是，当时大家对收入仍有期待。
而今年的转向，因素则和其他城市一样。宏观大环境之下，经济失速，收入缩水，工作朝不保夕。
西安还算能扛的，从国家统计局的数据来看，直到8月份西安的二手房价格才开启连降模式。
缺口一开，便一发不可收拾。当下的西安，新房打折普遍，二手房降价挂牌离场。
今年9月，西安有35个楼盘意向登记。这些项目中，有25个楼盘意向登记量不足房源量，不用摇号转入平销，延续了8月份的平淡状态。
11月，西安新房成交面积环比下降5%，同比下降28%。今年前11个月西安累计新房成交面积较去年同期下降了16%。
二手房方面，之前主要集中在外围区降价抛售，现在正如文章第一部分所说，已经延伸到了主城区的核心板块。
最关键的是，降价也卖不动。
西安二手房挂牌量3月份10.43万套，现在已经达到了14.47万套，大半年时间增加了4万多套。说明，炒房客正在跑步离场。
而这么多的二手房挂牌量很多都无人问津。
据不完全统计，最近3个月内0成交的小区有2107个，其中莲湖、碑林、雁塔、未央四区二手房0成交的小区数量都在300个以上。
逻辑很简单，当下的宏观环境下，西安房价调整缺口已经打开，后续调整时间不会太短，这时候谁去接盘。
在这种背景下，11月19日，西安再次放松调控，开启了拯救二手房的模式：
1，迁入户口无房户可买一套二手。
2，无户籍六个月社保可买一套二手。
3，引进人才无需社保。
4，二孩及以上家庭新增一套购房资格，可作为普通家庭参与摇号。
5、解开临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域限购。
然而，趋势已经形成，很难改变。
03
西安房价后市预判
在昨天分析北方四个城市天津、青岛、济南、石家庄四个城市房价已经见底的文章中，我已经强调过，楼市分化无处不在。
天津、青岛、济南、石家庄从2017年和2018年就开始调整，且第一年调整幅度都比较大，这两年只是阴跌。
到目前为止四个城市已经调整了四五年时间，整体市场已经表现出了跌无可跌的局面。
所以，对于天津、青岛、石家庄、济南四个城市，只要不作死投资，真正的刚需和改善型需求，是可以借助这波低利率和购房打折促销优惠上车。
但并不是所有的城市都如此。
这一点，在本号之前的几篇文章中反复说过。
南方诸多中心城市与部分北方中心城市，去年下半年才开始调整，房价泡沫仍比较大，尽管防疫放开，但供应整体比较大，而且楼市已经告别了黄金时代，人口也已经见顶转向。
最关键的是，防疫放开之下，经济和收入复苏，是缓慢的，曲折的，不确定的。并不是一放开就能满血复活，掏空了三年的积蓄就能立马赚回来。
所以对于南方大多数和北方少数才开始挤泡沫的城市来说，调整的步伐仍未停止。
西安便是其中之一。西安目前几个泡沫过大板块才开启调整模式，西安的购房者，耐心等着，不用太着急。
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