作者：子非鱼
01
重庆出招了
12月28日，重庆市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台了一批措施稳定、激活房地产市场。
比如给予金融支持，支持房企融资，依据行业诚信评价以及项目运营情况等，及时发布房地产企业白名单，支持金融机构提供中、长期贷款。
支持刚需和改善型需求人群购房。文件第七条明确提出：
在渝生活、工作的非本地户籍居民在我市购买首套住房的，享受与本地居民同等的个人住房贷款政策。支持成渝地区双城经济圈的四川籍居民在我市购买首套住房的个人住房贷款需求，对纳入重庆都市圈发展规划的四川广安市籍居民在重庆都市圈购买住房的，享受同城待遇。
这一招并不新奇，唯一的亮点是将广安视作同城购房待遇。
重庆是一个不限购的城市，但限贷，三无外地人（无户籍、在重庆无工作、无企业）在重庆可以买房，但不能贷款，而且还得缴纳房产税。
一旦在重庆工作半年以上就可以。现在重庆提出，被纳入重庆都市圈的广安也可以享受同城购房待遇。
文件第六条提出：
居民在中心城区以外区县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围。居民将存量住房盘活用作保障性租赁住房和长租房的，该套住房租赁合同已备案，且取得保障性租赁住房认定书或长租房承诺的，可不纳入家庭住房套数计算；原则上一个家庭只核减一套。
简单理解就是，自有住房用于长租可不计入套数。这个招数不算新，是今年长沙原创的招数。目的就是鼓励大家多买房。
由于重庆本就不限购，能够采取的招数，也就只有这些了。但对于当下的重庆楼市来说，根本解不了围。
02
成交量跌幅第一
早在9月份的时候，克而瑞披露的前三季度商品房成交面积数据中，重庆就以73%的跌幅位居第一。
经历了11月份的疫情，重庆11月份的成交量遭遇严重影响，几乎跌到了脚板，这更加夯实了重庆成交面积跌幅第一的宝座。
克而瑞数据显示，前11个月重庆商品房成交面积较去年同期下跌了71%，在30个重点城市中位居第一，且是唯一一个跌幅超过70%的城市。
至于重庆的房价，国家统计局数据显示，11月重庆新房价格环比下跌0.3%，同比上涨0.7%。二手房环比下跌0.6%，同比下跌2.1%。
从重庆今年的市场来看，新房今年进入了普遍性打折促销模式。二手房价格抛售的业主也不在少数。
目前重庆的二手房挂牌量在25万套以上，是全国二手房挂牌量最高的城市。
重庆之所以成交面积跌幅第一，且跌幅独树一帜，和这座城市的独特结构有非常大的关系。
简单来说，就是重庆拥有太多的郊区了。在楼市变冷期间，最不扛揍的就是郊区。
作为直辖市的重庆，版图面积非常大，8.24万平方公里的土地，接近2.3个台湾省的面积，比宁夏都要大，比两个海南省还要大不少。
所以，每当重庆各项指标排名出现在城市榜单上时，很多人都嗤之以鼻，表示重庆不应该与城市相比，而应该和其他省自治区相比。
8.24万平方公里的重庆被划分成了三个板块，中心9区，新加入的主城12区，以及外围县市区。其中中心9区的面积4779平方公里，约重庆总面积的17分之一。
重庆3200多万的人口，中心九区占三分之一，主城12新区占三分之一，外围郊县占三分之一。
制图：城市财经；数据：重庆市统计局
看似很均匀，但从面积来看，核心九区17分之一的面积容纳了重庆三分之一的人口。
换句话说，重庆核心区占比非常小，大部分区域都是次外围区和外围郊县。在市场整体转冷的背景下，最不扛揍的郊区和次外围区跌幅面积和力度都最大，这是重庆跌幅能够位居第一的根本原因。
还有一个原因就是重庆的人口增量非常小。
一个城市库存消化的希望，一般都是寄托给外来者。人口不断流入，就能拥有源源不断流入的购房需求，才能更好地去库存。
而重庆去年常住人口才增加3.5万人。这是导致重庆新房与二手房卖不动的原因之一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
03
重庆后市预判
要认清楚重庆后市走向，我们必须认清重庆楼市当下的优势和劣势。
优势有两点：
第一，重庆楼市当下虽然去化周期长，但去化周期是基于当前的销量计算的，其商品房库存绝对量并不是特别高，11月末为874万平方米。
第二，重庆的房价泡沫并不是特别大。泡沫不是没有，但相较于东部和中部的中心城市，小很多。
劣势在于：
正因为重庆的房价不是特别高，所以重庆人大部分都已经购买了自己的房子，房屋自有率非常高。这与深圳这种房屋自有率只有23%的城市有本质区别。
在这种背景下，重庆的库存虽然不是特别多，但也有874万平方米，再加上25万套以上的挂出来的二套房，都得寄希望于外地人来购买。
然而，重庆的人口增量已经微乎其微，没有多少外地人去重庆了。
所以才有了昨天的新政，昨天的新政，其实就是重庆不断挖掘本地居民的购买力，让本地居民多购买几套房子来帮助消化库存。
所以，对重庆楼市而言，本号的判断是，后续即便不再跌了，涨肯定也涨不动了，横盘的概率最大。
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