作者：子非鱼
01
武汉全年卖地收入腰斩
12月28日，武汉推出的今年第六轮集中供地迎来了收官，这也是武汉全年卖地的收官战。
本轮供地武汉推出了20宗地，其中住宅用地14宗。最终一宗溢价成交，19宗底价成交。
武汉这轮卖地唯一的亮点，民营房企终于参与了拿地。
尽管第六轮集中供地推出的土地全部卖出，但武汉全年卖地成交了108宗，卖地收入871.33亿元。
而2021年武汉共计成交182宗地（仅含所有P字头地块），全年成交土地面积约1175万平方米，成交总金额约1905亿元。
今年卖地收入较去年减少了54.26%，妥妥的腰斩了。
这还是得亏武汉在坚定放弃了两集中供地，在12月份开启了第四轮、第五轮、第六轮集中供地。
本来按照官方规定的两集中供地方式，22个被钦定需要按照两集中供地的城市，每年最多不超过三次集中供地。
但是，武汉在完成第三轮供地的时候，卖地规模只完成全年计划的24%。这才让武汉着急，最终在短短最后一个月里加推了三场集中供地。
其他城市皆如此。前三轮供地完成时，天津也只完成了全年计划的24%，青岛、福州不足三分之一，宁波、济南、北京、苏州、深圳、长沙不足二分之一，南京也只有51%而已。
在这种背景下，长沙直接跳出来，表示取消集中供地。其他城市虽然没有明说，但都这么做了，纷纷开启了因城施策模式，开启了第四轮、第五轮乃至第六轮集中供地，坚持了一年半的两集中供地模式，烟消云散。
土地卖不动很正常，要是卖得动那才不正常。毕竟一级土地市场的冷暖是二级房屋成交市场的直接映射，而商品房成交市场今年啥情况，本号已经说过N遍了。
一大堆房子没卖出去，开发商拿地干啥，再者也没钱拿地。
国家统计数据显示，2022年前11个月，全国房地产投资下降了9.8%，东部、西部、中部、东北全线下挫。
2022年前11个月，商品房成交面积较去年同期下跌23.3%，销售额下跌26.6%，东南西北中全线下挫。
来源：国家统计局
02
降价也难卖动
以武汉来说，本号之前写过多次武汉，给武汉的评价是：
2022年的武汉楼市，成为了长江以南中心城市调整的典型。
克而瑞数据显示，在房地产利好扎堆而下的11月份，武汉商品房成交量跌势依然没有收住。前11个月，武汉新房供应同比下滑52%，1-11月成交量同比下降51%
二手房方面，武汉今年每月的二手房成交量基本都在6000套以下，8月份达到了7000套，11月份只有4100多套。这和之前动辄万套的成交量，有云泥之别。
新房卖不动，二手房卖不动，降价也卖不动。
今年以来，武汉市场新房打折遍地，二手房价格调整力度普遍都很大。
二手房更是如此。华夏时报用了一个词概括武汉二手房价格调整情况，“内卷式降价”。
在国家统计局的统计中，武汉的二手房价格已经跌回至少三四年前了，位居纳入统计的70个大中城市跌幅榜第30位，同时湖北的另外两个副中心城市宜昌和襄阳，也都在跌幅榜上。
制图：城市财经；数据：国家统计局
武汉之所以成为长江以南地区中心城市调整的典型，是因为这里的房子太多了。
克而瑞披露的数据显示，武汉11月份商品房库存量2169万平方米，连续多月位居全国第二位，仅次于青岛。目前的消化周期31.7个月。
同时，武汉还有20多万套挂牌的二手房等人接盘。
一大堆房子卖不出去，开发商怎么拿地，而且今年开发商都在为活下去而苦苦挣扎，哪还有心情、动力和钱拿地，要不是国资房企（国企、央企和地方城投）在今年开启了兜底模式，大多数城市的卖地收入恐怕都得脚踝斩。
03
武汉后市预判
短期内，武汉的调整步伐不会停止。两个逻辑：
第一，宏观逻辑。
尽管防疫放开，但疫情正在肆虐，当下很多人都在与病毒作斗争，经历了大疫三年，大多数人身心疲惫，最关键的是，很多人的积蓄都被掏空了。
后续无论心情还是收入，都需要时间来修复，并不是一声令下就能立马精神抖擞。
更何况，经济与收入复苏的路上，还有不少困难。比如全球经济衰退，比如纷繁复杂且已经撕裂的世界格局。这些都构成了2023年及以后的不确定性。
总而言之，在房价依旧高企，泡沫依旧巨大，房价远超城市价值与潜力，购买力根本支撑不住，经济与收入复苏路上仍存在不确定性的诸多背景下，南方大多数才开始调整的中心城市，楼市挤泡沫仍会是主流趋势。
第二，微观逻辑。
武汉的房子太多了，新房存量是2169万平方米，这还只是狭义商品房，也即已经建好的商品。
如果从广义商品房来看，9月份克而瑞披露的数据显示，当时武汉的广义商品房超过9000万平方米，同样位居全国第二。
所谓广义商品房库存，是指已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。
这么多新房库存，外加20多万套二手房，武汉的市场整体供应已经远大于需求。
因此，无论从宏观角度，还是微观角度，武汉房价调整的步伐，都看不到停下来的迹象。
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