作者：子非鱼
01
南京楼市加杠杆了
又是南京。
南京无疑是今年出手托底楼市次数最多的城市，没有之一。
之前本号写过多次南京楼市，粗略数量，从4月份至今，南京前前后后发布了十多次托底措施。
其中包括放松外围区限购，只保留鼓楼、玄武、秦淮、建邺四大核心区域，同时四大核心区域社保要求降至6个月，并且可以续保。
就在今天，南京楼市对二套房首付进行了调整。
南京多家自媒体披露，购买第二套房：
1、首套房贷款已结清，第二套房首付比例30%，贷款利率4.1%。
2、首套房贷款未结清，第二套房首付比例40%，贷款利率4.9%。
3、有两套房贷款未结清，停贷。
消息已经获得了财联社证实。财联社披露，南京多家房产机构人士告诉记者，部分银行已开始执行。建行南京鼓楼支行、工行南京马群支行房贷部门工作人员表示，的确对二套房房贷规则做出调整，目前可按相关规定展开操作。
这是南京今年以来第三次对二套房贷款首付进行下调，从80%降到了60%，再降到了40%，如今最低降到了30%。
南京并不是出手最快的城市，郑州才是。郑州早在今年3月份发布系统性托底楼市文件的时候，就明确提出，取消“认房又认贷”，首套房贷款结清，二套房按照首套房的首付比例和利率执行。
之后杭州、兰州、太原、济南、贵阳等50个左右的城市跟进，纷纷提出首套房贷款结清，二套房按照首套房对待。
南京这次算是跟上了主流。
02
降首付背后的南京楼市现状
南京楼市本轮调整力度非常大，压力山大。
在购买力丧失，预期缺失的背景下，南京即便不断出台措施，即便是实质上放开了限购（虽然名义上保留了四大核心区限购，但社保降至6个月，且可以补缴，相当于放开了），成交量依旧没有起来。
克而瑞披露数据显示，南京前11个月新房累计成交面积670万平方米，同比下降了34%，也即相较去年同期成交面积缩水了三分之一。
二手房方面，11月，南京全市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比小幅下滑6%，成交热度有所回升。
但这主要是大批降价房源降价挂牌抛售推动的。
降价方面，根据南京当地自媒体“南京楼市”梳理发现：
溧水：虽然距离主城较远，但曾因为倒挂，被南京炒房客疯抢，如今有二手房成交价跌到不足7000元/㎡，跌回5年前。
江宁禄口：国家级临空经济示范区打造“百万人口、千亿产业”南京南部新中心，定位很高，但如今房价下跌，投资客打败几千人抢到的房子，有二手房成交价跌到9000多元/㎡，相比4年前几乎腰斩。
江宁淳化：江宁“四新城”之一，楼面地价一度卖到21612元/㎡，如今区域内有二手房成交价不足1万/㎡，部分开发商新房亏本在卖。
江宁汤山：好不容易等到地铁S6号线，房价却没能如愿上涨，还有部分二手房跌破1万/㎡；还有开发商新房在亏本卖房，楼面地价9702元/㎡的地铁房，单价1.45万元/㎡起卖。
江宁滨江：也有二手房开始徘徊在1万/㎡出头。
南京卫星城句容：虽然不属于南京，但很多南京人都在句容买了房，如今很多二手房只能卖6000多/㎡，直接拦腰斩，投资客亏到心滴血。
整体价格方面，我爱我家南京研究院披露，11月份南京二手房均价跌破3万元回到了“2”字打头时代，为29968元/平方米。
早在3月份，南京的二手房挂牌量就突破了10万套，到10月底，增加到了13.53万套，半年时间里增加了1.66万套。
制图：城市财经；数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等
大量降价房源挂牌给南京楼市带来了非常多的压力。
最大的压力，还是新房难卖。因为新房难卖，库存去化承压，土地就难卖。中指院数据显示，截止到目前南京卖地完成了为78%，还有超五分之一没有卖出。
其他城市更加惨淡。
所以，在第三轮集中供地之后，很多城市纷纷放弃了两集中供地，开启了第四轮、第五轮、第六轮供地。比如武汉已经挂出了第六轮供地公告。
南京方面，已经完成了第四轮集中供地，第五轮集中供地公告已经挂出，12月20日进行。
多进行几轮供地，无非是想着多卖出几块，这和降低二套房首付比例是同一个逻辑。
降低二套房首付，无非是想以加杠杆的方式，特别是借助防疫政策大放松这个背景，迫不及待想要推动一波成交量，帮助去库存，最终推动土地成交，来一波抢跑，推动市场回暖。
近日取消岛外限购的厦门，同样是这个目的。
03
降首付能推动南京楼市回暖吗
当然很难。
首先，降首付的本质是给购房者加杠杆。尽管上车的门槛降低了，但需要向银行贷款更多，未来偿还的利息更多。当下即便需要购房，也切记量力而行，不要盲目加杠杆，才能把风险降到最低。
在当下这种环境下，尽管在最近一大波防疫放松措施之下，流动性得以最大恢复，信心和预期开始见底，但市场底没有那么快到来。
因为收入恢复不会那么快。
防疫措施放松，是有利于经济复苏的基础，但疫情仍未结束，而且更大的挑战是防疫放松之后的适应。经济和收入复苏，仍存在着较大不确定性。
此外，全球经济已经进入了衰退之中，这无疑会加大我们的经济复苏压力。
所以，只能说最坏的时候过去了，但春天还没有到来。虽然防疫放松了，但我们经济深层次的结构性问题，还需要深度改革才能推动稳步增长。并不是吼一嗓子，就能立马像打了鸡血一样精神抖索。
往后经济复苏是必然，但期间阻力也不小。购买力复苏，仍需要时间。
更重要的是，南京此前上涨太过，和厦门、苏州、合肥在上一轮上涨潮中组成了楼市四小龙。
而南京本身的人口增量并不是太大。
房价泡沫，在购买力仍需要时间复苏的背景下，仍需要以调整的方式来消化。
经过了这三年疫情，无论是投资客还是刚需，都应该变得理性一点，不要被中介和开发商牵着鼻子走。
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